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月初，长沙发布新规，停止新的公寓等类住宅项目规划审批。短短几天，多城表态不再供应商办用地，停止新的公寓建设。长沙商业库存164万方，去化周期168个月（约14年）；办公库存98万方，去化周期167个月（约14年）；酒店式公寓库存367万方，去化周期193个月（约16年）。
商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。有机构在百城样本城市中，筛出了41个城市去化周期超过36个月。但我们要注意一个问题，这些年的城市基建，很多二线城市步子迈得太大，开发了太多新区，甚至还把周边县级市拉了进去。当然，6亿栋并不全是商品房，还包含农村和城镇自建房，工厂、员工宿舍、酒店、写字楼、公寓等等。可以这么说，老破房占据了上海二手房成交量的半壁江山。2016年至今，上海外环内的老破房成交占比一直居高不下。现在挂牌的13万套二手房里，房龄超过20年的就有5万多套。不少地方都把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。表面上看，从“住建局”到“住更局”，意味着城市维修时代的到来。那些市中心的老旧厂房、老旧小区，位置不错的城中村，才是未来的重点！就比如深圳，今年高歌猛进的开启大维修时代，上半年列入城市更新计划的项目高达上千个。全年计划拆除城中村用地1.1平方公里，其中有不少在南山、福田、宝安这些高价值片区。福田中心片区的车公庙两大紧挨的超级旧改，这个月都有了新动作。上海宣布在2025年之前，会优先改造中心城区周边和五大新城的城中村；广州今年要实施200个以上老旧小区改造，并推动149个城中村改造项目；
近几年的土地拿地名单，几乎要被国企和城投公司霸屏了。而且是“霸”到惊人的程度，快要承包整个土地市场了！今年上半年，全国20多个核心城市，国企拿地比例依然超8成。这不，最新消息，“国有企业土地资产盘活专项基金”已设立。产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地。但你发现没，盈利不是主要目的，“盘活”这个动作才是重中之重！
其中住户存款增加7.13万亿，非银行业金融机构存款增加2.39万亿。那就通过这个动作，把投资开发搞起来，从而拉动消费、就业。前段时间，由中央财政直接出手，实实在在拨款超百亿元，推动了首批15个城市去做城市更新。上海、南京、杭州、合肥、武汉、重庆、成都、西安、石家庄、太原、沈阳、福州、南昌、青岛、东莞。
这15个城市，要么是直辖市，要么是省会城市，要么是国家计划单列市。所以，朋友们，现在需要判断的是，你所在的城市，有没有在榜单之上。最典型的例子，上海取消限价后首场土拍炸翻了，地王重现江湖！城市中心区土地的再整合、再开发、再利用，会让价值翻倍！大家还记得不久前浙江丽水允许个人拿地建房卖房的事情吗？有人预计，如果外围低密住宅需求持续增长，后续可能会有城市跟进。至于那些之前开发的高容积率的房子，是一点赢面都没有了！END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
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