从9月开始，存量房贷利率可能调整的市场消息，开始流传。
前天，房贷首付、利率真的降了。可谓是众望所归。
但这其中还有一个坏消息，特别是对于那些无房贷，或房贷少的人来说，利率下调就意味着存款缩水。
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存量房贷利率下调
为什么是大势所趋？
1、先来说说房奴，到底有多苦，我们算一笔账。
首先不说因市场急剧下跌，导致存量房资产大幅缩水这个事儿了。在一二线城市，90%以上的存量房主，房产价格普遍下跌了20%左右，无数家庭动辄就是上百万的资产金额不翼而飞。
这个百万资产，毕竟只是资产负债表上的数字，我们今天算算房奴们每个月真金白银的支出——还房贷。
目前，全国多数城市新发放的首套住房贷款利率，大多降至3.2%附近，有的地区甚至降至 “2字头”。
而存量房贷利率呢？平均在4%左右。
这是什么概念呢？中间是数以十万计的金钱的差距。
以贷款100万，30年等额本息计算，如果利率从4.2%降到3.4%，每月月供，可以减少455元，利息总额减少约16万。
那么，贷款200万，300万呢？
老话说，没有对比没有伤害。新人欢呼的同时，老房奴的心在滴血。
于是，就出现了当下房奴“没钱的断供，有钱的提前还贷”的局面。因此，调降存量房贷对银行来说也是一条出路。
2、其次，消费也急需刺激。
由于房贷压力，持续导致消费能力不足。
而消费和两大因素相关，一是可支配收入，二是消费的欲望，特别是边际消费倾向更是影响着普通人的消费行为。
简而言之，边际消费倾向是指每增加或减少一个单位的可支配收入时，居民的消费变动情况。
比如，消费者的收入在5000元时，消费是1000元，当收入增加到6000元，消费是1500元。那么，他的边际消费倾向就是（1500－1000）/（6000－5000）=50%。
这说明，对于普通人来说，收入增加之后，我们更加愿意消费。
而存量房利率下调，的确让不少人受惠。那节省下来的资金，必然会对居民的消费支出带来积极影响。
以一位朋友的150万房贷为例。
30年期的等额本息贷款，利率4.25%。
每月少还433元，利息总额消失15万。
贷款越高每月月供减少的越多。
比如300万贷款同样的利率变化带来的就是每月供就从14758元降为13893元，每月少还865，利息总额也从231万变成200万。
这多出来的资金，对拉动消费有一定的作用。
其实，存量房贷利率下调能否释放消费力，在上一轮下调中，已经得到了验证过：能！
2023年8月31日的存量房贷利率下调政策出台后，2023年4季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，分别较1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点，创近七年来新高。
三、防止经济循环不畅，最终反噬金融体系。
现在，很多老百姓不愿消费，开始大量存钱，导致银行的存款利息支出开始飙升。
据中国人民银行数据显示，2024年5月末，人民币存款余额293万亿元，是五年前的1.6倍。
大家都不消费了，都想存在银行里薅羊毛，虽然现在存款利率一降再降，但架不住盘子大，带来支出大啊。长此以往，银行能吃得消吗？
还有个对比数据更加“触目惊心”。
央行数据显示，前7个月住户存款增加8.94万亿元，可是，同期的住户贷款仅增加1.25万亿元。
相当于，老百姓存了7块钱，只贷了1块钱，银行不但不能从住户新增存贷款业务中赚到利差，还要以将近1:7的比例倒贴存款利息。
所以，用存量房贷“拿捏”消费者的同时，也遭到了超额存款的“报复”。
长此以往的话，不仅堵住了消费力的释放，也会导致经济循环不畅，最终可能反噬金融体系。
另外，此前不久美联储降息 50 个基点，对我们国家的央行来说，降息的空间就更大了。
02
存量房利率下调
但存款利率也得跟着降
下调存量房贷利率，那么很大概率，银行存款利率也得跟着下调。
咱们可以从两个方面判断得出。
其一，参考上一次下调存量房贷利率：
上一次下调存量房贷利率，是 2023 年 9 月。截至 2023 年年末，平均调降了 0.73 个百分点，每年减少利息约 1700 亿，调降后加权平均利率为 4.27%。
紧随其后，六大行 5 年定存利率，从 6 月的 2.5%下调到 9 月 2.25%，12 月下调到 2%，今年 7 月调降至 1.8%。
一年间利率下调了 0.7 个百分点，与存量房贷调降 0.73 个百分点相当。
当然，存款利率多次下调，不完全是存量房贷下调的锅，但影响也不可忽略。
其二，不下调存款利率，银行没钱挣了：
对于银行来说，贷款利息=收入，存款利息=支出。
存贷款利率差额，是银行的主要挣钱方式之一，可以说是银行经营管理的“生命线”。
楼市回暖艰难，加上扎堆提前还贷，导致贷款规模持续缩水；同时，老百姓没花出去的钱变成了天量增加的存款，这就让行长们头疼得很。
上半年，六大国有银行的净息差与去年同期相比，平均下降了 20 个基点；利息净收入同比平均下滑 1.8%。商业银行的营收、利润增速出现负增长的基本面。
普通人的收入少了，一般要缩减支出；银行开门做生意，收入少了，自然也要降低支出。
所以，存量房贷利率下调了，为了确保银行已经很窄的净息差，最直接有效的方式，就是继续下调存款利率。
最后：
这一次央行将存量房贷利率下调到位，的确可以减轻很多老房奴的房贷压力，也能促消费促经济，防止经济循环不畅。
但是，对于普通的、有些存款的人来说，就要规划好自己的资金，不让手里的钱瞬间蒸发收益，也很重要。
END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
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