她今年45岁，北京人，2018年心甘情愿掏出家底，想换一个在山清水秀的小镇安静养老的未来。镇上一家地产公司工作日志里写着：xxx推荐到访549名客户、成交14套房（总价值3360万元）；日常接待人数：15946人。在一本被遗弃的工作笔记里，一个人为2019年定了计划：卖掉10套房，拿提成。这些充满斗志的故事还有另一面：把房子卖给刘丽的那家地产公司后来没钱了，账单显示，他们欠着菜农22598.5元的菜钱。![]()
小镇地产项目遗落的文件资料 图源：时代周报记者 傅一波菜农是否拿回了钱，没人知道，但刘丽的房子和钱都没拿到，尽管赢了官司。现在的小镇就像一场大马戏结束，客人离场，大象回笼，剩下的人在场子里，漫无目的地清理垃圾。镇上旅馆老板李怡成了这样的角色。今年67岁的他在暗夜里倚靠在旅店门口，叼着一根烟，对偶尔住店的人报出228元一晚的房价——在曾经繁荣的镇上，这个价格很合理。但时过境迁。游客只要穿过镇口，就能轻易找到一家80-100元上下的旅店。李怡说，自己和小镇一样，心里藏着一个通过土地实现繁荣的梦，真实又遥远。02
这个小镇在华北地区，人口大约两万，附近有清朝皇帝旅居的行宫，镇内的河水流进为京城供水的水库，镇上的人对这一点很骄傲。他思想传统，对“水”着迷，认为这条河是祥瑞之兆，能够带着小镇和他一起致富。所以他的旅店就在河边，用他的话说，这是风水宝地——水流不断，生意不断。这类华北平原村庄形成大约有600多年。元末明初交替之际，明太祖结束了长期的战乱，鼓励垦荒并向华北移民，之后的明成祖将都城从南京迁往现在的北京，也就是明朝的永乐年。用汉学家杜赞奇的观点来看，这样的小镇提供了大量关于农耕经济为主题的样本。直到城市发展，现代工业崛起，小镇因为探测丰富的铁矿，逐渐脱离农耕的生活生产方式，但600多年农耕所形成的思考方式依然存在。“怎么能赚钱过日子，就做什么……”，镇上人说，这是属于他们的循环。那是上世纪90年代，全国上下大兴土木。李怡承包了镇上一个小铁矿，每周往北京送几卡车的铁精粉和铁砂石。十数年，矿机不眠不休地运转，让他攒够了资本，在当时花十几万买下镇上的三亩地，摇身一变，从矿老板变成地产“大亨”。三亩地至今仍被握在李怡手里，他在上面盖了四间商铺，用来收租。那些年，小镇经济围着铁矿转，每年一千万吨的产量，贡献了当地75%左右的GDP。历史学博士李里峰在《土地改革与华北乡村权力变迁》提到，20世纪中国乡村社会变迁的基本线索，是国家权力逐渐延伸到乡村，传统的乡村社会逐渐失去独立性和自主性，进而摇身一变，成为国家建设的一部分。2011年，省里把绿色经济写进了“十二五”规划纲要。那之后，李怡发现来矿上做安全检查的人多了，到2015年末，小镇和所属的县城接连关停三四十家矿业企业。机器的轰鸣声停了，留下的矿机被卖到远乡。李怡变卖了矿上的那些设备，认真打理自己三亩地上的旅馆。李怡转身很容易。但对于这个传统的小镇来说，失去了经济支柱产业，要换个赛道却不那么容易。踌躇了两年多，省里在2017年召开了旅游发展大会，小镇嗅到风向，决定发展文旅。![]()
小镇内的无人居住的地产项目 图源：时代周报记者 傅一波那之后，从县里到镇上，仗着离京近的地理优势，计划新建和续建十余个文旅项目，涵盖40余种旅游业态。以小镇所在的县城为例，2018年第三产业投资累计完成104.1亿元，占全部投资比重47.6%，全年旅游接待人数、旅游总收入达118万人次和9.8亿元，分别增长35%和38%。
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土地开发是小镇经济发展的出路，也承担了县里从“矿业”到“文旅”的转型梦想。
十余个文旅项目陆续在2017年前后开工建设，几大耳熟能详的地产开发商带着巨额资金高光入场。曾参与小镇地产项目前期调研和投标的设计院总工杨晓记得，他和开发商来到小镇后，受到了极大的礼遇。镇领导特意安排他们入住附近景区的酒店，饭局喝的酒提前灌在了矿泉水瓶里。调研结束后，开发商支付了14697万元，拍下了小镇的2块地。在杨晓提供的项目信息表中显示，该项目初期规划面积70余万平方米，面积和北京大兴国际机场航站楼相近。对于从铁矿向文旅转型，李怡说他能理解，“有次和机关的人喝酒。对方说停了铁矿之后，镇上很快就感受到土地开发给财政带来的好处。”李怡这才知道，卖地赚的不止是土地的钱，还有税——卖地的财政收入尽数留在当地，在这片土地上建起来的企业，都得缴税。![]()
空置的商业街 图源：时代周报记者 傅一波在这种逻辑下，全国各地反复上演土地开发的故事，地产大亨带来巨大的资本浪潮，一个一个县城，一座一座城市的席卷。人们将其视为繁荣的象征之一，对拔地而起的高楼喜闻乐见。小镇想在这股浪潮中为自己裹上一件与众不同的外衣，也就是人们常说的“找好市场定位，说好产品故事”。李怡回忆当年繁华的时候，也去售楼处凑过热闹，对蜂拥而至的外地人，销售的话术是“紧邻金山岭长城、卧虎山长城、司马台长城，坐享文化旅游资源，以后肯定是升值的。”杨晓曾参与的项目在宣传上，推出了5+2生活方式的概念——周一至周五居于繁华都市；周末就来小镇，体验绿色自然的环绕。在小镇房价只有5千元/平米的2017年，该项目的销售均价超过1万元/平米，一度飙高至接近2万元。土地开发让各地的商人、劳动者和生意人像大迁徙一般蜂拥而至。当地的原住民也把旅馆、餐厅都开在镇中心街道上，那会儿一辆面的一天能跑出300多块钱。地产“大亨”李怡的旅店也在那，靠着早年在矿上积累的人脉，那些来镇上修铁路、盖房子的老板和包工头都住在他店里。
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那场大雨，把小镇的建筑垃圾冲进了河里，垃圾混着泥沙流进水库，影响了下游的水源。被雨水冲刷出来的，还有当地涉河建设项目的违法违规问题。水利部副部长为此亲自挂帅，进驻小镇调查。![]()
中国水利于2019年发布的通报 图源：中国水利网站在2019年10月的调查报告指出，该镇不少建设项目存在违法违规问题，部分建筑物侵占河道，个别项目严重超挖河道导致河势改变，建筑物紧邻岸线存在防洪隐患等。同年，当初主导文旅地产项目的县领导被双开。河边盖的100多栋别墅也被推平，筹建中的河边酒店停止施工。李怡记得，当时不少已经付了全款的业主到镇上登记，要求赔付。但其中有五六套却别墅无人认领——这成了广为流传的小镇轶闻。周边的几个地产项目价格应声下跌，交付定金准业主们要求退订，原本还在观望的则毅然选择退出。开发商先开始拖，让之前卖房的销售来善后。但作为一个责权都没有的打工人，只能反复地回答：退款无法办理。开发商的资金问题也逐渐暴露。期房卖不掉，也就没办法给供应商结款。随后，部分开发商试图将房子卖给施工方，用于抵消工程款；也有开发商开始清编，原本100多人的销售团队被裁了50多人。和刘丽一样选择诉讼解决的业主不在少数，但等了快一年，判决下来了，卡在了执行阶段。有业主在群里说，（开发商）肯定没钱了，“新闻说老板跑路了”。![]()
河道的别墅，目前已闲置 图源：时代周报记者 傅一波李怡用简单粗暴的方式为镇上的人贴上标签——原住民、退不了房的，还有住不起知名景区酒店动辄单价千元的游客。至于，原来那些和地产、基建相关的打工者，现在都散得差不多了。一份2020年4月的值班表显示，当月只有一个人在册。而这个人在2018年人员花名册中，是经营部负责年终总结的领导。那位梦想在2019年卖出10套房子的销售人员或许早已经离开了小镇。05
2023年12月末，雪落华北，傍晚5点，小镇就黑透了。镇上开了路灯，罕有行人。一天下午，李怡心血来潮，吆喝着要去那些曾经喧闹的项目转转。路上一片雪白，被他的车一碾，露出乌黑的沥青。离开小镇不到4公里，一排建筑孤立无援地立在坡上，李怡说这几栋是那家顶顶知名地产商的项目。“这还不算什么”，李怡指着不远处说，那是建到一半的酒店公寓，现在有几间房，还堆着被褥和生活用品。住在里面的人说自己是“看摊儿”的，可放眼望去，大门、楼栋、销售中心都挂了锁。工作人员自己也说不清，还有什么要“看”的。“反正一个月有个几千块钱，什么赚钱就做什么。”一位工作人员自嘲道。开过河上的一座小桥，李怡一边叼着烟，一边打方向。“华北地区很多山都是向斜构造，就像千层饼的构造，那些开发商竟然想得出在山上建房。”从小镇到县城，李怡开了一个多小时车，各式各样的地产项目都会在眼前掠过，有的建成、有的还没。有那么一瞬间，李怡在面对土生土长的原乡之时，觉得有些陌生。还有点生气的是镇上一处近山楼盘，据说里面住着不到20户来自京城的老人家，开发商在2022年11月15日勉强交付，只不过楼盘还没有集中供暖，要办理供水供电供气之类的手续，得去40公里外的县城。![]()
鲜有人居住的新房 图源：时代周报记者 傅一波老人们感觉自己像是被遗忘的人。但李怡却觉得他们还不错——至少交了房。小镇很多事都变得物是人非。李株在学校边上经营一家汉堡店，孩子读4年级，从去年开始，她发现学校加收的杂费和学费都涨了。她和家长在小群里你一言我一语，最终得出的结论是：没钱了。回旅店的路上，李怡嘀咕了一句：“之前靠矿，后来靠房地产。现在两样都没了。”06
黄宗智在1979至1980年用英文书写《华北的小农经济与社会变迁》的时候，创造了一个词——involution。当时出版社将此翻译为“内卷”。
他对内卷的定义是，“没有发展的增长”。这是由小农经济孵化出的小农意识产生，这种意识会让人更看重眼前的利益而忽略长远的发展。正是因此，一些社会有意识地进行转型，在他们的小农经济往市场转化的一两个世纪里，华北的小农经济，仍是小农经济。时过境迁，尽管李怡早就摆脱了小农的身份，但从某种角度上来说，他的意识仍是。《华北的小农经济与社会变迁》汉化出版之后不到十年，深圳在1987年拍卖了中国的第一片住宅用地，面积8588平方米。此后，房地产产业成为支撑中国经济发展的支柱之一。![]()
空置的地产项目 图源：时代周报记者 傅一波此后的2009年，央行和银监会联合提出：“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道。”同济大学经管学院教授钟宁桦和团队研究认为，地方城投支持基础设施建设，做了很多非盈利的项目，比如造桥修路。依据一线城市土地价格上涨的规律，当基建完善后，土地便会升值，通过拍卖以获得更高的溢价。依照当时的政策，小镇把公有企事业单位的资产纳入城投，比如自来水公司、燃气公司等，更好地发挥投融资平台的作用：一方面减轻了当地财政的负担；另一方面能有效提升的土地价值。次年6月3日，镇上卖出3万多平方米的土地，这条消息挂在小镇所属的国土资源局的网站，这是网站里最早一条土地拍卖的信息。这笔交易比“中国第一拍”晚了13年，但卖出的面积是深圳的3.5倍，入局稍晚，但步履不停。李怡试图进入城投体系，为新建的商品房做终端的净水设备。他用尽了自己的私人关系，可没成功。跟着一线城市的规律，小镇很快尝到了甜头，土地价格随之上涨。但十数年下来，被授权拥有土地拍卖资质的地方城投，为了基建，以及没有及时收回土地拍卖款项，累计了高额债务。武汉大学社会学院教授吕德文在接受时代周报记者采访时，用“饮鸠止渴”来形容想要依靠卖地而走出发展困境的县城。他觉得，（房地产）不是解决县城困境的方式，也不是一个可持续的道路。![]()
县城规划馆一角 图源：时代周报记者 傅一波地产“爆雷”并非是普遍现象。但吕德文仍旧认为，房地产尽管能帮助县城在短时间内拉动内需和发展，可只要开发红利期一过，跟随开发潮而来的人又会离开——过度依赖房地产势必会带来隐忧。吕德文对此解释为，过去十几年的高速发展让一些地方财政见底，甚至掏空了农民的积蓄，预支了农村社会的发展。![]()
还未售出的楼盘列表 图源：时代周报记者 傅一波在县城里开店的张小娟说，2016年，县里的房价只有6千，她还和朋友打赌说肯定不会涨了。结果没想到，现在临江的二手房产价格都要1.1万元/平米。这对于收入仅为4000—5000元的大多县城人是无法承受的。张小娟说，自己的一生就知道挣钱，县城的人也一样——是被金钱和意识困住的一生，是用“勤劳”抵消生活的磨难。![]()
某建筑外的儿童乐园 图源：时代周报记者 傅一波小镇的文旅发展暂时划上休止符，下一篇章从何而起，暂时无人知晓。END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
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