一线城市房地产正迎来一场波澜壮阔的复兴浪潮，这股强劲的复苏之风正以不可阻挡之势席卷而来。其中包括北上广深，这一次是进一步解扣子，继续放开限购。二线城市杭州、成都、厦门、济南、天津等城市也在同步重启新一轮救市。早在10月17日，住建部召开国新办新闻发布会，倪老板说：9月会议上，上面明确指出要让房价“止跌企稳”，这一次，决心之强，掷地有声。会议刚结束没多久，一线城市就交出了黄金周最满意的答卷。深圳贝壳研究院的数据监测：新政21天，深圳二手房日均签约量环比增长228%。上海纽扣一松，10月13日单日二手房成交量破了1300套，近一个月成交量更是高达2万套。广州在全面放开后，新政实施以来（截至10月21日），全市一手住宅认购量7680套，比9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。广州房产协会数据显示，仅10月7-13日这一周的时间，广州二手住宅网签就高达3120套，环比增长181.84%。其中，中心城区网签1744套，环比增长203.83%；外围区域网签1376套，环比增长158.16%，可见，购房者的热情恐怖如斯。北京研究院的统计显示，10月中上旬，北京二手房住宅网签达8296套，超过9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上涨了37.5%。成交数据炸裂，倍增，一线城市火爆的楼市热潮依然在持续，救市的药效，正在起效果。但另一边的三四线，就十分疲软了。这一轮调整周期中最难受的就是三四线城市，从2021下半年开始，三四线疯狂救市，但房价却跌跌不休。答案很简单，三四线城市经济薄弱、产业对楼市没有支撑。当初支撑三四线城市房价上涨的力量，一方面来自于货币棚改，另一方面来源是城市本身的扩张需求。而今三四线房价调整，城市人口流失越来越严重，在这种背景下，过去三年的房地产调整，三四线城市是最猛烈的。给大家看看两个例子，山东临沂大家都知道吧，前几年房价涨得很凶猛，当时都涨上热搜了，2016年之前，临沂的房价还相对较低，城区均价大约也就才5000左右。转眼到了2017年，临沂的房价就进入快速上涨阶段，当年商品住宅成交均价接近7000元/平米，同比上涨接近100%。这时期都还不是最恐怖的，在2020年，临沂的房价已经高达一万元/平米。当初临沂房价上涨，一大原因是从2015到2019年，临沂的土地价格从每亩400万飙升到1380万，导致开发商的成本增加，进而推高了房价。随后几年临沂房价大跌，则来自多方因素，宏观上是经济的影响，人口的流失，微观上则是个人、家庭对未来的预期减弱等等。今年，临沂房价持续走低，目前的单价已经从高位跌了40%左右。温州房价上涨最好的阶段主要集中在2018年至2021年。在这段时间内，学区房的价格出现了显著的上涨趋势。特别是从2018年开始，学区房的价格像添加了燃料一样，突然扩大了涨价幅度。到了2019年，学区房的价格更是一路狂奔，每个月的价格都在上涨，单学区房的价格在几个月内就突破了200万的整数关口，双学区的价格更是突破了250万。到了2021年，学区房的价格达到了历史高点，部分房源的单价甚至超过了12.5万/平方米，秒杀温州几乎所有豪宅。但好景不长，我调研到的情况，温州曾经很多400万的房子，现在已经跌到了200万以内下。图大家不难看出，这10多年来学区房房价，经历了惊心动魄的跌宕起伏。这是温州房价的一个缩影，也是大部分二线乃至三四线房价的缩影。财富如潮水而来，盆满钵满；最后又流沙穿指，转瞬消逝。三四线城市的下跌，是综合因素作用的结果。但调整的根本因素，则是多方面的，包括经济、产业、人口等。过去几年，三四线城市的房地产开发速度过快，供应量太大，但需求增长又相对缓慢，导致库存积压问题严重。据易居研究院《百城住宅库存报告》，截至7月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.6个月，远高于一二线城市。按13个月合理值测算，去化压力已较正常市场水平增加了一倍。这里我重点关注到了三四线城市，三四线城市的去化压力目前依旧很大，去化周期高达34.2个月，换算一下也就是目前市面上的新房库存规模需要将近三年才能消化完。当前市场的高库存不仅占用了大量的资金，某种程度也在增加三四线市场的不确定性。一线城市毕竟有优质的资源，好的教育，好的医疗，城市有明显的溢价。政策给到位，需求就爆发。三四线城市的产业结构较为单一，缺乏多元化的产业支撑，对于地方的发展限制很大。很多三四线城市过去依赖于传统制造业或资源型产业。比如山西，严重依赖旅游业和传统煤炭产业。
三四线城市，2021-2023年年均人口增速为-0.3%，一线城市年均人口增速为0.08%，二线城市年均人口增速为0.81%。我们对比日本来看，日本失去三十年中，总人口持续减少，但核心都市圈的人口不断增长。如东京都，一年增长了7万多人，连续28年为正。相比一二线城市，三四线城市在城市品牌建设、文化魅力和创新能力方面存在不足，这也限制了城市的竞争和发展潜力。当然，对我们国家来讲，经济的兴盛背后是房地产兴盛。反过来，如果是房地产兴盛带动经济兴盛，那就是虚假繁荣，这是谁也不想看到的。换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，有些地方的确该梦醒了。这几年三四线房价不断下行的逻辑之一，本质是有些地方产业薄弱。部分二线城市下跌猛的，也是这个道理，典型如厦门，没有硬核的产业支撑，房价这几年都跌麻了。但核心城市的房产，我相信，终有一天能够迎来价值回归！END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
▲ 点击上方卡片关注我们，一起聊聊财经
