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自517取消房贷利率下限以来，全国各地的房贷利率一降再降，普遍首套3.45%，二套3.85%。当绝大多数认为，房贷率利率已经到底的时候，全国首个“2字头”房贷利率来了！据云南当地媒体曝光，玉溪的一家银行房贷利率降至2字头，2.95%的利率没有什么严格限制，只要客户征信、收入正常，就符合贷款条件。2.95%，是目前为止全国范围内出现的最低贷款利率，而且是历史最低！它甚至比绝大多数城市存量房公积金贷款利率还要低（存量房公积金暂时未调整的城市，利率3.1%），与新房公积金的2.85%，也仅仅只是相差0.1%。要知道5年期的存款利率也就2.5%左右，这意味着这么低的房贷利率，银行基本没有太多的利差空间了。最重要的是，首套房和二套房的利率都能做到2.95%，这完全不同于其他城市对首套房和二套房进行区别对待的政策。要知道2年前房贷利率普遍还在5%以上，更近的1年前也都在4.2%。云南玉溪的这一波操作，无疑给全国楼市投下了一枚震撼弹：很多人可能会说，云南玉溪属于地级市，四线城市都算不上，没有代表性。目前，广州的股份行、城商行、农商行等银行的首套房贷款利率在3.15%-3.4%，其中招商银行、中信银行的首套房贷款利率最低可达3.15%。若客户的单位资质、征信情况足够好，且贷款金额在600万元以上，某外资银行的首套房贷款利率最低可以做到3%左右。广州可是妥妥的一线城市，其他城市的房地利率进一步下探至3%，真的指日可待。
先来看第一个问题：房贷利率，为什么会普遍继续下行？自517新政发布之后，首套房二套房的利率下限均正式取消，利率标准均由各地和银行自主确定。既然是银行自主决定，那银行决定的依据就是房贷市场需求，也就是房地产市场的销售情况。1—6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。![]()
上半年，居民中长期贷款（房贷）累计新增1.18万亿元，是2013年以来上半年净增量的最低值，不及行业最疯狂的2021年上半年3.43万亿的三分之一。哪怕是和去年同期相比也少增了2800亿元，少增加了20%单看半年数据，还能增长，感觉不是特别糟糕。一看趋势，基本就是凉透了。一季度，房贷增加9750亿元；季度末，房贷增加11800亿元，也就是说最近3个月仅增加了4300亿元；5月，楼市迎来史诗级救市政策，很多人都期望楼市反弹，而当月新增的居民房贷只有757亿，去年是3672亿，暴跌了80%。6月，新增的居民房贷，3202亿元，较去年同期少增1428亿元。基本宣告，这轮救市彻底失败了。银行的贷款放不出，自然就不得不下降贷款利率，来刺激大家买房。而按照现在楼市这个半死不活的样子，银行只会继续全面调低贷款利率，向3%看齐。第二个问题，房贷利率到最低到3%后，还有多大的下调空间。虽然房贷率利率下行确实会刺激大家买房，但也有一个限度，这个限度就是银行的净息差。继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%，达到1.69%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%。其中，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行的净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。这么低的数据，不仅突破《合格审慎评估实施办法》中提出的合规净息差1.8%的临界值了；就存贷款业务而言，很多银行已经事实上亏损了。目前，全国首套房的平均利率在3.4%左右，下降到3%对银行来说无疑是雪上加霜，再降下去银行就真的受不了，会要破产的！目前，新房房贷利率平均在3.4%，而存量房贷的利率普遍在4%以上。如果新房利率下行至3%，新旧房贷利率差距将拉大至1%。同样是100万贷款，月供相差500块，总利息少了将近20万。最大的冤种是一线城市的房奴，目前一线城市新房利率3.5%，存量房利率深圳4.3%，上海4.55%，而北京高达4.75%。同样是买房，利率3.5%与4.5%买房成本相差巨大。以一线城市买房总价的中位数400万为例，按3成首付，贷280万，30年等额本息计算：当利率为4.5%时，贷款总额为510.7万，每月应还14187元；当利率为3.5%时，贷款总额为452.6万，每月应还12573元；同样是买房，同样是拉动国家经济，做贡献，房价买在最高点就算了，利率也是最高点。这也就不难理解，一线城市的房奴为什么会集体破防。刚才提到一个数据，上半年居民房贷累计新增只有1.18万亿元，创下十年来的新低，不及行业最疯狂的2021年上半年是3.43万亿的三分之一。这里面除了大家都不买房之外，还有一个最重要的原因，就是有人在不断提前还贷。毕竟在利率下行周期里，大家手里的存款在没有更好的出处下，提前还房贷是最好的投资理财。所以，对于存量房贷，银行也有下调的压力，调整的时间可能在三季度末，四季度初。至于原因，以前文章中说过，美联储确定降息后，我们才没有继续降息的压力。只有新一轮的银行降息潮，才能带动存量房贷利率下降。END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
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