核心观点：
金融环境与市场流动性：8月居民部门信贷需求疲软，多项金融数据再创新低。M1余额同比增速罕见连续5个月为负，8月超预期下探至-7.3%，再次突破近40年的最低纪录。利率水平整体维持低位。其中，中国1年期国债收益率月内先抑后扬，月底触底反弹至1.49%；全国首套和二套房贷平均利率继续走低。
居民消费需求：8月住户部门贷款余额同比进一步下探至3.6%，创下近15年最低值，同时住户贷款占新增贷款的比重仅一成左右，说明居民部门信贷需求不足。预计短期内住户部门指标仍面临一定的下行压力。
房地产市场：8月房地产市场交易活跃度略有改善，但总体依旧十分低迷。1-8月全国商品房销售面积累计同比大幅下降18%，降幅较上月收窄0.6个百分点。但金融走弱一定程度上影响了房地产行业，百城二手房价格同比跌幅扩大至10.3%，跌幅较上月扩大0.4个百分点。
总结与展望：总体上8月金融数据继续表现不佳，对房地产行业而言需要关注宏观经济以及相关政策的走向。近期央行明确表示将推出增量政策举措，以降低企业融资和居民信贷成本，但同时价格稳定及温和回升也会作为货币政策的重要考量。9月下旬央行新政出台，在降准等方面力度大，为四季度地产金融环境宽松创造了更好的条件。
一
M1是经济周期波动和房地产价格波动的先行指标。M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。
在各类因素叠加影响下，8月金融数据再度下滑，尤其是M1增速连续5个月罕见地出现负增长，并再次突破近40年的最低纪录。央行发布的金融统计数据显示，2024年8月末M1余额为63.02万亿元，同比继续超预期下探至-7.3%，增速回落0.7个百分点；与此同时8月末M2余额为305.05万亿元，同比持平前值、增长6.3%。
8月M1增速再度创下1986年有数据以来的历史最低水平，可能与居民消费及购房情绪低迷、平台公司现金流受限、监管政策规范金融市场、企业补缴税款等因素有关：1）经济增速放缓、就业市场不确定性增加以及房地产市场调整，导致居民对未来收入预期下降，从而减少了消费和购房需求，进而影响到M1中的活期存款部分。2）监管政策对金融科技、互联网平台等行业的收紧，使得这些企业面临资金流动性压力，也减少了其在银行的活期存款。3）禁止手工补息等政策措施进一步规范了金融市场秩序，但同时也可能短期内对部分金融机构和企业的现金流管理造成一定冲击。4）大额税款补缴直接消耗了企业的流动资金，对M1增速构成显著拖累。
从M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速的历史走势和关系来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势略领先。
央行数据显示，今年1-8月人民币贷款增加14.43万亿元，其中8月份人民币贷款增加0.9万亿元，同比少增4600亿元，约是过去五年同期平均水平的70%，反映出实体经济的有效需求尚未出现根本性改善。分部门看，8月住户贷款增加1.44万亿元，其中，短期贷款增加1324亿元，中长期贷款增加1.31万亿元。住户部门贷款余额同比增长3.6%，增速较上月回落0.3个百分点，并再度创下近15年最低值。居民部门信贷需求不足，说明房地产市场整体销售情况仍不及预期，以及居民消费需求仍有待进一步提振。
二
短期国债收益率小幅回升，房贷利率持续下行
中国1年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。从1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率指标的关系来看，两者整体走势基本同向，1年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。
2021年9月以来，中国1年期国债收益率总体呈现下降趋势。2024年7月末，中国1年期国债收益率为1.42%，创下2011年1月以来的最低值。今年1-7月中国1年期国债收益率持续下行，主要是受到了宏观经济基本面的疲弱、债市供需结构的失衡、货币政策的宽松以及未来政策预期等因素的共同作用。8月中国1年期国债收益率经历了先抑后扬的走势，月末触底反弹，小幅回升0.07个百分点至1.49%。出现该现象的主要原因有避险情绪与债市做多情绪提振，7月通胀数据超预期一定程度上改变了市场对未来货币政策的预期，债券市场卖压增大促使部分机构自发暂停长债做市等。目前市场仍在关注未来是否有更多的增量财政政策出台或政府债供给节奏的变化。这些政策预期的变化可能会对资金面造成扰动，进而影响债市的走势。
8月全国首套和二套房贷平均利率继续走低。相关数据显示，2024年8月，全国百城首套主流房贷利率平均值为3.25%，较上月减少4个基点；二套主流房贷利率平均为3.60%，较上月减少10个基点。
今年以来，中国人民银行两次下调5年期以上LPR，共35个基点至3.85%，9月20日央行最新数据显示，5年期以上LPR维持3.85%不变。而今年各地房贷利率也进行了多轮下调，目前主流的房贷利率多参照“LPR-75BP”的定价公式，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%-3.4%之间。其中部分城市首套住房贷款利率已降至3.2%左右，还有部分城市首套房贷款利率降至3%以下。但各区域在调整幅度上分化显著。比如一线城市中，北京和上海房贷利率最高，首套利率达到3.4%，而广州的利率则相对较低，为2.9%；二线城市中，南京首套房贷利率比较低，为2.95%。
在公积金贷款领域，各地利率也在持续下调。此外，由于存量房贷利率与增量房贷利率之间的差距逐渐扩大，多个城市根据本地情况重新启动并改进了“商转公”业务流程，同时降低了贷款的门槛和提取条件。目前，包括吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份的超过30个城市已经开始实施或优化了“商转公”政策，但一线城市中仅有深圳开展了此项业务。
实施“商转公”后，原本利率较高的房贷可以转换为利率更低的公积金贷款，从而减少家庭的利息支出。目前，全国五年以上首套住房公积金贷款的利率为2.85%，这一利率显著低于商业贷款的平均利率。通过组合商业贷款和公积金贷款的优惠政策，月供减负效应非常明显，有助于持续降低购房者的房贷成本，引导购房预期。
三
四
金融走弱影响房地产行业，百城二手房价格同比跌幅持续扩大
执笔人
上海易居房地产研究院 研究员 潘竑羽
