酒店选址定成败：为什么位置决定了酒店的命运？
一、酒店选址至关重要
酒店选址就如同酒店的基因，从根本上决定着酒店未来的命运。一个好的选址，能够为酒店带来源源不断的客流量，直接提升酒店的收益水平。
都说一个好的选址，是酒店成功的一半。在竞争激烈的酒店行业中，选址的重要性愈发凸显。地段是酒店物业选址的首要考虑要素，处于繁华或成熟区域，如商务区、商业中心、会展中心、大学城等，能最大范围吸引客源，还能提高产品的单价，从而缩短酒店的回收周期。
例如，在各酒店的官网加盟要求中，酒店地址一般要求在当地的繁华或成熟区域。这是因为这些区域通常人流量大，交通便利，商业活动频繁，能够吸引大量的商务客人、游客和休闲人士。根据研究，酒店周围每多一个地铁站，假期酒店能多涨价 41%。在没有地铁的城市中，选址点附近有能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站点为好，机场大巴站旁尤佳。
此外，酒店一次性投资成本大，经营时间较长，因此在选址前一定要先了解选址地所在区域的市政规划。选址地一定要在红线内，在合同经营期内，无拆迁改造的可能。同时，还要了解是否有对酒店经营有利的市政规划。周边竞品也是不容忽视的因素，周边竞品的定位、日常定价、管理方式等都需要了解，以避免对酒店造成威胁，影响酒店的生意。
二、成功选址案例启示
（一）沙漠与遗址边的独特魅力
沙漠与遗址，这两个看似与现代酒店格格不入的元素，却在一些独具慧眼的选址中焕发出了别样的魅力。以瑞典的 Gorvalns Slott 和瑞士的 7132 酒店为例，可以看出选址的智慧，Gorvalns Slott 坐落在宁静的沙漠边缘，远离城市的喧嚣，为游客提供了一个宁静而独特的度假胜地。在这里，游客可以尽情享受沙漠的广袤与宁静，感受大自然的鬼斧神工。酒店的设计与沙漠景观完美融合，既保留了现代酒店的舒适与奢华，又增添了沙漠的独特风情。游客可以在酒店的露台上欣赏沙漠的日出日落，感受大自然的神奇与美丽。
瑞士的 7132 酒店则紧邻历史悠久的遗址，将现代建筑与古老的历史文化完美结合。酒店的建筑风格独特，与周围的遗址相得益彰，为游客带来了一场穿越时空的旅行。在这里，游客可以在欣赏遗址的同时，享受现代酒店的舒适与便利。酒店还提供各种文化活动和导览服务，让游客更好地了解当地的历史文化。
这些建在沙漠上或遗址附近的酒店，以其独特的选址和魅力，吸引了众多游客前来体验。它们不仅为游客提供了一个舒适的住宿环境，更让游客在旅途中感受到了大自然的魅力和历史文化的底蕴。
三、选址关键因素剖析
（一）人流量与交通
人流量大且交通便利的位置能保证客源，是酒店选址首要考虑因素。根据相关数据显示，人流量大的繁华商业地段的酒店入住率往往比其他地段高出 30% 以上。例如，靠近市中心、机场或火车站等交通枢纽的酒店，能够吸引大量的商务客人和游客。交通便利不仅方便客人出行，也能提高酒店的可达性，吸引更多的潜在客户。同时，周边有便利的公共交通设施，如地铁站、公交站点等，也能为客人提供更多的出行选择。据统计，酒店周围每多一个地铁站，假期酒店能多涨价 41%，这充分说明了交通对酒店经营的重要性。
（二）区域设施
周边公共设施及娱乐场所对酒店经营有辅助作用。地段周边公共设施以及娱乐场所的规模、数量、大小，直接影响着酒店的经营状况。例如，靠近文教区、商贸中心、旅游景点、娱乐场所等的酒店，能够实现资源共享，为客人提供更多的便利。以一家位于商贸中心附近的酒店为例，周边有大型购物中心、电影院、餐厅等娱乐场所，客人在入住酒店的同时，可以方便地进行购物、娱乐和用餐等活动，提高了客人的满意度和忠诚度。同时，这些公共设施和娱乐场所也能为酒店带来更多的客源，提高酒店的收益水平。
（三）区域规划
了解当地区域规划资料，为酒店选址提供依据。在确定酒店选址之前，了解和掌握当地区域的规划资料至关重要。区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定地址，在成本收回之前就遭遇拆迁、区域整合等政府规划，会使投资者蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。例如，某酒店在选址时，没有充分了解当地区域规划，结果在酒店开业不久后，就遭遇了拆迁，导致酒店不得不重新选址，给投资者带来了巨大的损失。同时，掌握区域规划后便于根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等，为酒店的长期发展奠定基础。
（四）聚客点
影响酒店生意好坏，是酒店选址的关键因素。对于酒店来说，聚客点是影响生意好坏的关键因素。人流量再大、交通再便利，可是酒店位置不够醒目，仍然会造成入住率低。何为聚客点？比如同样一片区域，一个商圈内，有的位置偏僻隐蔽，或者这个位置不适宜停留，则这个位置不鲜明的地方就不是聚客点。所以，酒店的选址一定要进行聚客点的测算，选择适宜顾客停留的地理位置。例如，一家位于商业街入口处的酒店，位置醒目，容易被客人发现，因此入住率较高。而另一家位于商业街深处的酒店，位置相对隐蔽，客人很难发现，因此入住率较低。
（五）竞争者分析
了解区域内竞争对手，全面评估选址是否合适。在选址时，需要对区域内的竞争对手作充分了解，掌握该地区的目前市场情况及将来变化，判断近期内当地是否会有新建的同类项目，全面评估该地址是否合适开店。例如，通过对竞争对手的定位、日常定价、管理方式等进行分析，可以了解市场的饱和度和竞争程度，从而确定自己的市场定位和竞争策略。如果一个地区已经有很多同类型的酒店，那么新建酒店的市场份额就会受到压缩。因此，在选址时需要仔细分析周围的竞争情况，选择尚未开发或存在缺口的市场。
（六）安全和环境
选择安全、环境良好的位置，提高客户满意度和忠诚度。安全和环境是酒店选址的重要考虑因素之一。客人在选择酒店时，除了考虑价格、位置等因素外，也会关注酒店的安全和环境。一个安全、环境良好的酒店，能够让客人感到放心和舒适，提高客人的满意度和忠诚度。例如，位于治安良好、环境优美的地区的酒店，能够吸引更多的客人入住。同时，酒店也应该加强安全管理，提供安全设施和服务，如监控设备、消防设施、安全提示等，确保客人的人身和财产安全。
（七）土地和建筑成本
选择成本合理的地点，降低经营成本，提高盈利能力。土地和建筑成本是影响酒店经营成本的重要因素之一。选择成本合理的地点，能够降低经营成本，提高盈利能力。例如，在非黄金地段选择租金相对较低的店面，可以为酒店节省租金成本，缓解经营压力。同时，也可以通过合理的建筑设计和装修，降低建筑成本。例如，采用长方形的建筑结构，谨慎考虑异形结构，可以降低建筑成本。此外，还可以通过与房东协商租金、签订长期租赁合同等方式，降低租金成本，提高酒店的盈利能力。
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周劭斌
95年入行的资深酒店人、擅长酒店筹建管理、运营管理、人力资源管理，曾服务于IHG、凯宾斯基、万豪集团、希尔顿集团，2017年至2020年任西班牙巴塞罗集团中国区运营副总裁、法国巴黎酒店集团安珀酒店中国区运营副总裁。欢迎并感谢大家关注我的公众号。
2020年中创建成之咨询顾问公司，利用丰富的行业经验和国际品牌酒店人脉向酒店投资人和同行提供顾问服务，包括：
1、 为高端酒店投资人在规划、建设、筹备和运营过程中提供专业技术服务；
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