2024年10月18日，上海历史上单地块一次性征收体量最大项目东安一、二村片区旧城区改建项目举行了集中搬迁。
该旧改于10月14日启动正式签约，仅5天就实现99.95%的高比例生效。以99.95%签约比例来看，6057证仅3证未完成签约，这是一个相当炸裂的数字。
那么东安一、二村之后，下一个能够引爆上海的拆迁之地在哪里呢？
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实探上海又一重大拆迁规划
10月23日，同样位于徐汇区的张家弄片区旧城改建项目公示了房屋征收与补偿方案（征求意见稿）。
张家弄的征收范围为：东至陕西南路，南至复兴中路，西至襄阳南路，北至东方巴黎霞飞苑和南昌路；旁边就是上海著名的上海环贸iapm商场。
1/10/12号线陕西南路站7号口出来，走两步便是张家弄。
从外面看，真的非常具有老上海的里弄特色，以一道铁闸门为界限，没有保安措施、也没有门禁，甚至理发店都能开到大门里面。
张家弄实拍图
走进张家弄后，居住环境可谓相当糟糕。
约3米的楼间距让1楼住户一点采光都没有。
张家弄实拍图
在2楼以上的区域，遍布了各式各样的线，有电线、有通讯线、甚至还有晾衣线。
张家弄实拍图
对于张家弄的业主而言，拆迁是一个“千呼万盼”的事情。小区内部拉起了多个“积极促进签约、完成拆迁”的横幅。
张家弄实拍图
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拆迁补偿会是多少？
张家弄位于衡复历史文化风貌区，是上海中心城区最大的风貌保护区，具有鲜明的时代和地域特征，各国领事馆和丰子恺、张爱玲等名人故居都集结于此。
所以它的拆迁对于上海拆迁市场来说具有非常大的意义。
很多人会问，张家弄拆迁补偿会是多少？我们在这里给一个参考值。
首先，张家弄位于徐汇核心区域。
“1公里生活圈”内有三条轨交线（地铁1/10/12号线）
陕西南路地铁站实拍图
三大商业综合体（环贸广场、淮海百盛、巴黎春天）
环贸ipm实拍图
多所学校（徐汇第一中心小学、上海位育初级中学、上海市第二中学等）
卢湾二中心小学实拍图
两所三甲医院（复旦大学附属眼耳鼻喉科医院、交通大学医学院附属瑞金医院）
瑞金医院实拍图
这样烫金的位置也让张家弄边上的东方巴黎二手房挂牌价超过了18万/㎡，要知道这是一个房龄超25年的小区。
其次，张家弄并不是第一个要拆迁的衡复历史文化风貌小区。
2024年年初拆迁被叫停的上海长乐路695弄应该是上海首个拆迁的衡复历史文化风貌小区。
据悉，长乐路695弄6、7号征收项目每平米评估均价高达85168元/㎡。当然这个评估价只是基础价格，实际算上各种奖励费的话，估计到手均价在20万/㎡。
张家弄目前评估价尚未公布，但由于优越地理位置和长乐路695弄的案例，未来预计补偿价格可能会在20万+/㎡，成为上海第二个补偿单价超20万的拆迁项目。
但是这天价补偿的前提是，张家弄能够顺利拆迁，不像长乐路695弄一般“夭折”。
未来会是大型综合体？
衡复历史风貌保护区是上海中心城区最大的成片保护区域，总面积4.4平方公里，占风貌区全域的57%，其中不成套住宅还有2.2万户左右，40%的住宅集中在张家弄片区所在的“衡东十二坊”。
在去年，徐汇区就已经对包括张家弄在内的衡东十二坊进行了深入的研究。
其中单独对兴顺里街区做了更新方案设计，并要求中标方提供不少于两个比选方案。
针对衡东十二坊，徐汇区预计将其打造成一个集海派历史风貌、高品质居住、多元配套服务以及特色化文旅为一体的海派生活综合体。
通过产权归集、就地改造等方式，对街区做精细化的设计，为衡东十二坊打造完善十五分钟社区生活圈，改善居民生活品质，在保护好衡复历史风貌资源的基础上保留“烟火气”。
张家弄不仅是徐汇区旧改的“重头戏”，也是上海旧改的“重中之重”。
如果它能够顺利拆迁，它将是上海首个拆迁的衡复历史风貌保护小区，也是首个成功拆迁&补偿单价破20万的小区（长乐路695弄已被迫停止拆迁），一大波首握千万资产的新晋富豪即将涌入楼市。
我们不妨大胆猜测一下，如果未来张家弄地块成功出让，它的入市价格会是多少呢？在评论区留下你的想法吧！
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