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今年，上海楼市呈现了“冷热不均”的情况。
外环内爆款频出，
比如内环以翠湖天地六和、中海顺昌玖里为首的豪宅群，不断刷新着全国的新房成交记录；
比如中环区域的中海领邸“多开多罄”。
但是外环外区域却迎来了楼市寒冬，多个项目认购比低于0.1。
直到大华星樾的入市，让外环外新盘有了一个领军者。
大华星樾9月19日首开入市，143套房源认购组数302组，认购比2.11，入围分57.68分。
10月16日二开入市，108套房源认购组数294组，认购比2.72，入围分58.92分。
如今大华星樾三批次11月入市，这一次更加不简单，不仅是收官之作，而且推出的房源是更加稀缺的低密度城市别墅。78套建面约131-142㎡的上叠、39套建面约143㎡的平层、78套建面约159-161㎡的下叠，195套低密城市别墅将全部入市。我们已建【大华星樾讨论群】
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近期，大华星樾对外释放了收官别墅群的户型图，我们先来一睹为快。大华星樾的下叠产品除了常规的地下一楼之外，还设计了夹层。极致的层高，加上双采光井设计，不仅能够将功能、尺度、视野与采光兼具，还可以根据需求改造储藏室、红酒室、桌游吧等空间，为未来生活增加不同的乐趣。建面约159㎡的下叠，一层北向设置了独立的入户空间，独立门廊+玄关让整个房间的私密性达到了最大。
一层的厨房、餐厅、客厅一字排开，“LDK一体化”再加上侧面的落地窗，整个空间通透明亮。
U型厨房和餐厅连为一体，让家人都能参与到烹饪中，增加家庭成员中的沟通。
二层主卧采用了“行政级”规格，不仅配置了独立的换衣空间和卫生间，而且专属阳台正对小花园，景观视野比较开阔。建面约161㎡的下叠一层采用了“大横厅”设计，再加上双层的“六开间朝南”，四个卧室空间全部朝南，不仅做到了开阔的视野，而且采光面拉到了最大，整体舒适度很高。主卧套房做了一个升级配置，换衣空间呈现“L”字型，空间感更大。从户型上看，一层次卧、二层次卧和主卧可以改成“三套间”，每位业主都能拥有一个独立私密空间。建面约143㎡的大平层户型，采用了墅质创新设计，南向多开间设计，侧面落地窗设计，采光视野宽绰。从户型图上看，电梯直接入户，整个电梯厅都是可利用空间。
整个户型“五开间”朝南一字排开，这样的设计只有在建面约200㎡以上的大平层才能见到，尺度感和空间感都做到了最大。入口处设计了一个北向休闲阳台，无论是用来种花还是做空间收纳，都是绰绰有余的。除此之外，还做到了“LDKB”一体化，再加上侧面全景落地窗、270°豪华阳台，整个空间没有一点点浪费。
值得注意的是，整个别墅的阳台设计了错层的感觉，所以大平层的空间感拉到了最大。两个上叠户型都做到了“LDKB”一体化、南向三套房的设计，整体的通透性和采光性都无可比拟，私密的入户玄关更是让业主的私密性得到了保障。但是需要提一下的是，建面约131㎡的上叠设计了客厅270°的全景阳台和西侧超大落地窗，景观视野很好。北向全景露台可以为二层的家庭成员提供一方私享空间，围炉煮茶、露天小轰趴均由业主发挥。至于建面约142㎡上叠的南向“三套间”设计，每个家庭成员都可以有私密空间，另外星空露台与主卧相结合，私密性和尊贵感更高。在文章一开始，我们提到了一个概念，叫“城市别墅”。那到底什么样子的别墅才叫“城市别墅”呢？“城市别墅”顾名思义就是城市与别墅的结合，兼具两者的特点，所以决定了它具有“位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边”和“产品形态是别墅产品”这样的特点。我们拉取了2019-2024年的别墅新房成交套数和供应套数情况。（数据截止至2024年11月11日）2019-2024年，上海全市新房供应套数为457179套，其中别墅供应套数仅40880套，占比为8.94%；上海全市新房成交套数为454466套，其中别墅供应套数仅48967套，占比为10.77%。而且从供需关系来看，外环外的别墅正处于“供不应求”的状态。根据上海购房通研究院数据显示，2024年至今，上海新房的总供应套数为48113套，其中叠墅类产品仅仅只有2294套，占比约5.14%。换句话说，2024年这也就意味着2024年上海置业人群中，平均20个人里只有1个能入席叠墅。自从上海实施“限墅令”以后，容积率1.2以下的住区变得越来越稀缺。
2019年至2022年这四年间，367块地中容积率低于1.2的地块只有40宗，占比仅10.9%。而2023年至2024年11月，上海总计推出了102块宅地，其中容积率低于1.2的只有7块，占比更是可怜的6.86%。大华星樾是近两年中容积率低于1.2地块中唯一一个靠近上海核心区的。与别的城市别墅不同，大华星樾还兼具了“真地铁房”属性。大华星樾距离8号线江月路站直线约350米，步行即可直达地铁站。上车后3站直达三林滨江、4站直达前滩，7站世博中心，换乘11号线后，1站直达徐汇滨江。这样能级的区域，大宁新房价格在12万+/㎡、世博滨江新房价格在15万+/㎡、杨浦北外滩新房价格在14万+/㎡、虹口东外滩新房价格在21万+/㎡.大华星樾的别墅均价仅6.9万/㎡，真正做到了城市别墅中“城市”与“别墅”的完美结合，而且整个浦锦板块没有多余的新房供应，稀缺性拉满。不得不说，大华星樾收官批次的别墅房源是这五年上海最具价值的产品，10%的稀缺性值得上海买房者们“珍藏”。大华星樾收官批次主推78套建面约131-142㎡的上叠、39套建面约143㎡的平层、78套建面约159-161㎡的下叠，整盘联动价约为69000元/㎡。那么在这么多新房项目中，我们为什么会选择大华星樾？除了第二部分讲到的极致的稀缺性之外，大华星樾的居住舒适度也是上海楼市中少见的。除了8号线江月路站之外，大华星樾还有19号线（在建）、机场联络线（在建）、奉贤线（规划中）在侧，“四轨环绕”的格局在整个区域内很难找到第二家。
大华星樾还拥有“三横三纵”的交通网络。
三横——中环路、外环高速、申嘉湖高速，自驾快速抵达全城，高速通达江浙沪。
三纵——南北高架、浦星公路、虹梅南路高架，连接前滩、人民广场、静安寺、徐家汇等商圈。
大华星樾一街之隔便是约8万㎡浦江生活广场，满足日常购物、餐饮、娱乐等多元化需求。1.5KM步行范围内还有绿地乐和城商业中心、浦江欢乐颂等商业体，轻松尽享休闲潮流。大华星樾近距离有上海师范大学附属闵行第三小学南校、向明中学浦江校区、浦江第一中学等多所学校，书香氛围浓厚。（教育相关信息及入学范围，最终以政府主管部门、教育机构公布为准。）大华星樾直线距离仁济医院南院约600米、复旦大学附属五官科医院约1.4公里，两家三甲医院为家人健康保驾护航，生活更安心。据《大型城市公园绿地对住宅价格的影响》报告表明：公园绿地对周边住宅的增值系数约为10%-32%。大华星樾旁边拥有陈行公园、浦锦网红大绿坡、三林楔形绿地三大生态规划。而且距离项目直线距离约2.9公里的浦江郊野公园，是一个巨大的天然氧吧和景观乐园，占地面积15.29平方公里，相当于11个世纪公园那么大。这样体量的生态资源对于大华星樾的居住体验有很大的加成。再加上浦锦板块的住宅容积率平均在1.6左右，低于上海平均容积率（约1.8左右），大华星樾在1.6的平均容积率的基础上做了进一步的优化，以“1.2的容积率+35%绿化率”打造了“洋房+叠墅”的低密度住区，居住舒适度更是拉满。作为同一系列的产品，大华星曜是400万-500万这个新房级别中“成交面积、成交套数、成交金额”的三冠王，不管是比同区域还是跨区域的同价位盘都要好卖很多。![]()
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而大华深研上海买房者的需求，发现改善型客户对于品质新盘的渴望已达到顶峰，所以在星曜的高品质基础上，进行了一次地段、产品、圈层的全面进阶，打造出了上海新一代红盘——大华星樾。大华星樾洋房的两开两罄，不仅是口碑效应的自然发酵，更是对大华用心打造产品的最好回报。![]()
大华星樾针对社区内部请到了多家知名设计团队，比如景观团队是今年的设计“长风嘉佰道”的笛东，建筑设计请来了知名的日清设计团队，室内设计由矩阵纵横团队操刀。至于精装品牌，大华星樾在竞拍的时候已经有了“全装修比例100%，且装修标准不低于3000元/㎡”的限制，而且“有条件尽量配置下沉式会所和立体景观”。 大华星曜在“装修标准不低于3000元/㎡”的基础上，配置了日立的中央空调、威能地暖&热水器、格兰斯柯的新风、高仪的淋雨滑竿、手持花洒、单把手台盆龙头、鞋柜精灵、主卫镜柜美妆冰箱等，而大华星樾作为大华星曜的进阶版，精装品质肯定不会差。如今大华星樾再“两开两罄”后，再一次产品升级，收官入市推出稀缺性拉满的低密度城市别墅。78套建面约131-142㎡的上叠、39套建面约143㎡的平层、78套建面约159-161㎡的下叠，195套城市别墅将在11月全部入市，这或许是这两年上海买房者上车“金字塔”产品的最佳机会！本文主笔︱六胖︱购房通 出品
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