这两天，大家最关心的莫过于房贷利率调整，10月25日，也是各大行统一下调存量房利率的时间点。
除了存量房利率，就连新房利率这几天也出现了大反转，部分城市利率竟然上涨，到底什么情况我们来看看。
10月25日，惠及1.5亿人的存量房贷下调终于完成首次批量调整，包括西安在内的全国大部分地区存量房贷利率都下调至LPR-30BP。可以通过贷款银行app查看结果，部分中小银行调整可能会略晚，但整体上10月31日前全部调完。
根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR为3.6%，据 “LPR-30个基点”计，利率为3.3%。
小编也迫不及待去查询了自己的结果：调整前4.2%，调整后3.9%。下调了30BP，但并没有调到3.3%。
而且同在西安，朋友调整后的利率是3.55%，那为什么会不一样呢？
其实，本轮仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不变，仍用原有LPR值。
比如，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期LPR就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，所以调整后对应的就是3.55%、3.65%、3.9%。
但到了贷款下一个重定价日后，一般为每年1月1日，利率将调整至同一水平。即在LPR这两个月保持不变的情况下，统一调到3.3%！
然而，你会发现，我们身边还有不少人利率还在高位。比如我们某同事利率还是4.41%。
如果你是固定/基准利率定价的，就会出现上面所说情况，这次不会调整。
之前各银行公告，最晚要在10月23日前完成固转浮，线上线下均可办理，然后才能批量调整。
假如你错过了这个申请点，还是有补救的，依然可以继续办理。符合调整条件的，按照规则随到随调，新的利率自调整日生效。如果这次没有调整，抓紧时间查看申请吧，不然真是妥妥的大怨种了。
存量房利率的下调，原则上是要无限接近于新房利率水平。
当大家都在叫好存量房利率下调的时候，广州、武汉、南京等多个一线城市的新房房贷利率突发上涨，打了购房者一个措手不及。
财联社报道，广州多家银行都接到了要求，房贷利率不能低于公积金利率。
武汉：按10月LPR下调后，武汉首套商贷利率为2.9%（LPR-70bp），二套商贷利率为3.075%（-52.5bp）。不过从10月23日，各大银行通知，所有新放款的首套商贷3.1%（-70bp上调至-50bp），二套商贷3.325%（-52.5%bp上调至-27.5bp）。
消息一出，引发热议。最终迫于多方面压力，首套利率继续维持-70bp不变，即LPR3.6%-70bp=2.9%。但二套利率却上调了25bp，即LPR3.6%-27.5bp=3.325%。几天内多次发生变化，可以说武汉楼市很魔幻。
南京：此前，南京的房贷利率加点为LPR-90bp，按理说南京房贷利率最低能到2.7％！
但，365楼市咨询近20家银行个贷部后发现：所有银行房贷利率从LPR-90bp上涨至LPR-65bp，也就是说目前最低仍为2.95％！仅个别银行可浮动至2.9％（LPR-70bp），至少上涨20bp!
之前，很多公积金的网友吐槽，商贷利率眼看着比公积金利率还低了。但这几个一线城市利率下限的“叫停”，至少说明现在商贷利率不会再低了，最多就是和公积金持平。
而在西安，目前执行的商贷利率最低LPR-40，即3.2%，相较于公积金高出了35bp，公积金利率依然是最“香”的。
在全国来说，大部分城市商贷利率基本追平公积金，对公积金利率下调的呼声又多起来了。就在近日，公积金利率要下调至2.6%，呼声再起！
其实，早在今年5月份西安公积金就发布下调的通知：从2024年5月18日起，公积金利率下调0.25%，首套从3.1下调到2.85，二套从3.575下调到3.325。之前的存量公积金贷款利率，2025年1月1日起才会调整。
当时的西安执行的LPR是3.95，这短短不到半年时间，LPR已经下调了35bp，再加上40减点，公积金利率下调的幅度简直不值一提！
目前，西安首套、二套商贷利率都是3.2%，公积金首套2.85%，二套3.325%，比商贷还要高！就显得很尴尬了~
当公积金首套房贷利率下调到2.6%后，公积金和商贷有一定利差，才能体现公积金的优势，同时也能大批量激活公积金用户的购房需求。
ps：利率不断下调，作为买房人，或许是一个不错的时机。下面，房博士对西安市面上在售楼盘首付进行摸底，整理出最新首付梯队，可以作为参考，也欢迎分享。
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