说好的3万呢?结果1万9成交,这是抄底西安某区的最佳时机?

楼市   2024-11-05 17:40   陕西  



刚刚,西安二手房市场传来一条重磅消息!

那就是曾经红遍高新的“苏宁雲著首套二手房成交,成交价1万9。要知道,当年这个“维权优等生”的楼盘,其业主曾扬言要卖到3万才肯脱手的啊......

不禁让人感慨,世事难料,但是有网友发问,现在的1万9的成交价到底是亏了还是赚了?房博士带大家一起来分析分析吧!

01
刚刚!软件新城备受争议盘
苏宁云著首套二手房终成交

事情


备受关注的"苏宁雲著"终于在10月6日迎来了首套二手房成交,这让大家期待已久的"到底能卖多少钱"的问题终于有了明确答案。


1、成交信息显示:该房源建面108㎡,3室2厅2卫,最初挂牌总价243万,挂牌单价22500元/㎡经过5个月的漫长等待,最终以213.5元的总价成交,成交单价为19769元/㎡方米。相比挂牌价,整整降了29.5万元才成功出手。


2、5个月业主预期降低55万!终迎来首笔成交


让人惊叹的是,这个价格比5个月前业主的心理预期整整低了55万!要知道,5个月前该小区刚刚下证,这批房源是下证后第一批上架的。


图|2024年5月8日挂牌价截图

当时业主们信心满满,普遍挂牌价都在2万4左右。经过5个月的市场"洗礼",业主们的预期逐渐降低,挂牌价从268万一路降到243万元,下降了25万。直到最后成交时又猛砍30万元,直接实现了惊人的55万元降价,平均每月降10万,堪称"神速"。


3、1900户业主到底是赚了还是亏了?


不过,如果我们把时间拉长来看,这1900户业主其实并不算亏。相比2019年项目首次开盘时17771元/㎡的均价,现在19769元/㎡的成交价,5年时间上涨了近2000元/㎡总价涨了21.6万。在当前这个特殊的市场行情下,不亏钱已是不错的结果了。


4、5年过去了,苏宁雲著到底经历了什么?为什么热度很高?


作为软件新城首个刚需热销小区,"苏宁雲著"地段优势明显,周边环绕着人才公园、环普、中软基地等配套设施,还紧邻高新二十小(高新一小西苑分校)


2019年首次开盘就摇,首开就卖了近10亿,半年内1928套房源全部售罄,当时,很多人对这个小区的房价预期很高,的确如此,当时此开盘价算是区域内最低的房价,这对于周边上班族来说是一个很大的诱惑,当时,很多人入手了该小区,1928户业主中,博士就有190多位。


然而,天有不测风云。2021年7月中旬,开发商突然暴雷,项目全面停工。当时维权事件闹得沸沸扬扬,甚至有博士写了一篇犀利的论文,正是那篇犀利论文让苏宁雲著火遍整个西安。

图|论文部分截图


最终在各方努力下,项目于2021年9月底正式复工,并于2023年初迎来首批交房。


复工后,当时有业主扬言说未来二手房一定要卖到3万元/㎡,引来一批网友纷纷吐槽,如今现在看来不可能了。



2024年4月13日,小区顺利办理了1-13栋住宅的不动产首次登记,也意味着可以自由上市交易,一路坎坷总算见到了房子,当时,有很多人挂牌了房子,当时很多媒体都进行了报道,大家都在猜测,这个历经波折的小区,到底能卖出什么价格?

直到2024年10月6日,小区首套二手房的成交,终于给市场交出了一份答卷。


作为软件新城最早的一批小区之一,"苏宁雲著"的首套二手房成交价格,在很大程度上决定了人们对未来软件新城房价的预所以备受关注。


对于想上车软件新城的购房者来说,这或许是一个不错的入市机会;而对于房主来说,则需要更加理性地看待当前的市场形势,适时调整售价预期


我们看到,苏宁雲著这样的学区房也很多,但业难逃价格被压低的命运,其实,西安一大波的学区房价钱也再被压低。


为了方便大家对学区房的全面了解和便于筛选,房博士根据2024年学区划分将西安各区最新学区房整理出来了,并且在之前的版本上加入小区成交套数成交价,信息很全面,含金量很高,这个资料也是家长领取最多,咨询也最多的。


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02
聚焦!
软件新城到底能卖多少钱?


西安软件新城的房价一直是人们关注的热点话题。随着大量新房的入市,该区域的房价走势逐渐明朗。

让我们一起来看看,现在在软件新城买房到底要花多少钱?


1、软件新城刚需、刚改入门价多少钱?

对于刚需和刚改群体来说,软件新城的入门价格已经不再是以前的"白菜价"了。


①二手房市场:苏宁雲著最小的面积108㎡成交,成交价已达到了1万9,这可以说是区域内的最低门槛了。不过,由于是老产品,自身亮点有限,可能并不是每个人的首选。


②新房方面:区域内品牌房企众多,中海、中铁建、天地源、保利等项目扎堆,房价一路攀升到了今天的2万5以上,目前区域内在售的价格相对比较低的楼盘是——中建·轨交·山海境,最新一批在售均价2.3万元/㎡,主力户型建面110-140㎡,据说,项目还有部分工抵房,比较便宜,才1万9具体一房一价,更多细节和优惠信息、楼盘测评可查看小卡片了解↓↓↓



还有一个价格比较亲民的项目是——南飞鸿·乐境雅荟,均价2万1,据置业顾问介绍,现在优惠力度比较大,优惠完就是1.75万元/㎡的价格。


总结:不难看出,软件新城刚需、刚改入手的最低门槛已经达到了1.9万元/㎡左右,这个价格相比早期确实有了不小的涨幅。


2、软新改善到底卖多少钱?


①二手房方面:软新改善最早的项目要数招商臻观府,2.4万元/㎡可入手,虽然业主挂牌均价已经超过2.8万元/㎡,但成交一般。直到2024年成交了3套,最高的成交均价在2.76万元/㎡左右,也就是说软新最早的改善的价格在2万4左右。





②新房方面:软新的新房改善项目价格普遍更高,基本均价都在2万5以上,比如目前在售的中海云水观园(2万6)保利天瓒(2万8)高科·枫林九里|境阅(2万4)


其中,被誉为“改善天花板”项目—保利天瓒,是保利在西安的最高端项目,成为当下高新改善首选楼盘,目前最新批次3#、5#、8#楼已开盘,户型面积185㎡、214㎡、243㎡均价28368元/㎡具体一房一价可点击下方小卡片查看↓↓↓



总结:综合来看,无论是二手房还是新房,在软件新城进行改善置业,价格都已经突破了2.4万元/㎡的关口。


相比之下,新房项目虽然整体价格更高,但产品品质也更胜一筹。大多数新房项目都采用了"第四代住宅"的设计,赠送面积较高,并配备了高端会所等配套,外立面多采用公建化设计,整体品质更为出众。


反观二手房,虽然价格相对较低,但产品已经显得有些过时,缺乏足够的亮点。因此,对于有改善需求的购房者来说,在同等配套条件下,新房可能是更好的选择


值得注意的是,苏宁雲著近期的首套二手房成交只是个例,并不能代表整个软件新城的价格水平。随着区域发展,产品的升级,整个区域的房价水平已经发生了巨大的变化。如今的软件新城,无论是刚需还是改善,入市门槛都已经今非昔比,购房者在选择时需要更加理性。


至于未来的新房价格还有什么变化,我们可以看看11月即将新推的楼盘具体名单整理好了,感兴趣的可收藏。


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03
最高砍价46万!
西安二手房10月成交小区出炉!


近日,西安二手房小区10月成交明细火热出炉啦!乍一看这份数据,还真是让人大吃一惊啊。


10月刚结束,房博士立马进行了统计,发现了一个普遍现象:砍价成交!对,你没看错,就是砍价,而且还是那种狠砍!看看以下几个例子,你会忍不住惊呼:原来砍价也是一门艺术!


1、枫林九溪蓝溪被砍46万成交!


国际港务区的枫林九溪·蓝溪在10月13日成交了一套136㎡的四室大房子,挂牌价本来是300万,结果竟然254万成交,活生生被砍掉46万!这一刀砍得真是不含糊,最终以1万8的单价成交,这房东可真是诚意满满!



2、高新南飞鸿十年城被砍32.5万成交


再来看看南飞鸿十年城,10月12日成交了一套92.47㎡的三室房源,原本挂牌价201.5万,最后169万成交,砍掉了32.5万!你看看这力度,18276元/㎡的单价成交。这套房整整在市场上挂了198天,经过了六个多月的煎熬,终于以一个“割肉价”成交了。


所以,当下二手房一个不争的事实就是:只要降价够狠,卖房就跟拼手速抢红包一样,就一个字:快!


10月的“砍价大军”可真不少。你是不是好奇,还有哪些小区也经历了“砍价”?别要急,房博士早已整理好了60多个小区的成交情况!


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为什么会出现这种情况,房博士认为有两种原因:


首先,被砍价成功成交的房源,大部分都是因为房东的预期发生了变化。他们可能之前定价过高,但随着市场的冷静,开始回归理性,认识到房价并非只涨不跌


其次,购房者的出手,也是市场变化的体现。他们趁着降价潮,找到了更适合自己的房子。


这波降价成交的房源,就像是一个信号,告诉我们市场在变化,机会就在眼前。你对这波降价成交有什么看法?

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