最近，关于存量房房贷利率调整，从央行宣布调整到各大行出台细则，再到10月25日批量调整，绝大部分人都享受到了利率下调、月供减少带来的红利。
但由于重定价日等原因，并没有一步到位，又引起网友吐槽，央行和六大行又紧急出台政策打补丁...
理论上存量房贷利率可下调至3.3％，但因LPR重定价周期是“1年1次”，实际很多人要等好几个月或1年才能享受到。
所以，10月25日仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期LPR就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，所以调整后对应的就是3.55%、3.65%、3.9%。
结果，大部分人并没有一步到位调整到3.3%（LPR-30bp），“挤牙膏式”的调整又引发了网友吐槽。
针对这些情况，央行又开始打补丁，六大行紧急调整存量房利率定价机制，10月31日，六大国有银行集体发布“关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告”，即大家最关注的存量房贷加点、重定价周期调整正式确定。
但怎么调最省钱，购房人又开始犯难了...
据各行公告，如果房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，即可以向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。
全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。
据最新数据，2024年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%；而且2024年7-9月，5年期以上LPR均为3.85%，其算术平均值为3.85%。
按此计算，当下全国新发放房贷利率平均加点值为3.33%-3.85%=-52bp。
也就是说，如果当前购房人的房贷LPR加点值高于-52bp+30bp=-22bp，就能向银行申请调整加点。
按最新的数据来算，如下：
举个例子：购房人的贷款利率为LPR-20bp，则可将房贷利率申请下调至LPR-22bp，可以多下调2bp。
10月25日，存量房贷批量下调后，大部分的LPR加点值统一下调至“-30bp”。对于这些存量购房人来说，当前没有继续下调加点的空间。
但，从上图的公示算法中不难发现，如果四季度全国新发房贷平均利率再降，比如降至2.95%，LPR保持最新3.6%不变，那么房贷LPR加点值就会变为2.95%-3.6%=-65bp，再加30bp后即-35bp，那么意味着到时候可以向银行申请下调5bp。
这种还是大概率的，毕竟很多一二线城市新发房贷利率已经低至2.85%（不能低于公积金最低水平）。后期如果公积金利率再下调，这个数字还会进一步下调空间。
相较于LPR加点值的调整，重定价周期的调整更为直接。
据各行公告，浮动利率房贷购房人都可申请调整重定价周期。选择范围包括：按3个月、6个月或12个月重定价。
举例，如原来重定价日是1月1日，选择调整重定价周期为3个月，则新的重定价日为4月1日、7月1日、10月1日、1月1日。选择调整重定价周期为6个月，则每年重定价日为1月1日和7月1日。即在上述日期LPR将更新为最新公布的对应期限LPR。
需要注意的是：
重定价周期更改，需要自己手动操作。这一点和存量房贷利率自动调整不一样。
另外，重定价周期在贷款合同期内仅能调整一次。11月1日起，就可以通过线上或线下申请，且不晚于2024年11月15日受理该申请。
但从当下市场情况，以及国外长期利率走势来看，房贷利率还有很大的下调空间。目前来看，选3个月貌似更有利一些。
所以，要不要调整到3个月、6个月，就看大家对未来利率的判断。你会怎么选？
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