喜大普奔！中国房价或将在2049年见底
文摘
2024-08-25 11:30
北京
2024年，中国房地产市场的寒冬仍在持续。曾经被视为“房价永远涨”投资神话，如今正面临前所未有的挑战。有人甚至预言中国将重蹈日本覆辙，经历长达30年的房价下跌周期。然而，细细品味中国的国情，我们或许能够看到一个不同的未来——中国房价很可能最早或在2049年左右触底反弹，回归正常水平。这个精确的时间点，体现了中国房地产市场调整的长期性和复杂性。要理解这一判断，我们需要首先正视当前房地产市场面临的严峻挑战。人口结构变化无疑是最引人注目的因素。根据《中国人口预测报告2023》，2050年中国总人口将下降至11.72亿，2100年中国人口将降到4.79亿，占世界人口比例将从现在的17%降至4.8%。如果总和生育率一直较低，那么总人口将陷入持续负增长。人口见顶之后前25-30年内萎缩速度较慢，但随着1962-1975年高生育率时期出生人口进入生命终点，2050年左右开始，萎缩速度将明显变快。中国的老龄化速度和规模也前所未有，2021年中国开始进入深度老龄化，2023年65岁及以上老年人口占比升至15.4%。这一趋势意味着未来购房需求可能持续萎缩。与此同时，居民杠杆率居高不下，2021年末已达61.6%，与1988年日本泡沫顶峰时期相近。更令人震惊的是，2020年中国50大中城市的房价收入比高达13.4，远超国际公认的合理水平。这些数据无不在警示我们：中国房地产市场的调整既必要又迫在眉睫。![]()
然而，将中国简单类比日本，未免有些武断。中国与日本在城镇化进程、经济发展阶段、政策调控能力以及房地产市场结构等方面存在显著差异，这些差异决定了中国房地产市场的调整很可能会呈现出不同的轨迹。首先，中国的城镇化进程远未完成，2020年中国城镇化率为63.89%，而日本在1990年泡沫破裂时已达77.3%。按照发达国家80%左右的城镇化水平，政府未来20年仍有能力、有方法将1.5-2亿农村老弱病残人口迁入城市，这将为房地产市场提供持续的需求支撑。再者，中国仍处于工业化中后期，产业升级和结构调整正在进行中，经济增长潜龙在渊，这与90年代初已基本完成工业化的日本形成鲜明对比。其次，中国政府拥有更强的政策调控能力和更多的政策工具，有助于避免出现剧烈的泡沫破裂。最后，中国房地产市场的区域差异显著，这种多元化结构有利于分散风险，避免全面崩塌。基于这些分析，我们有理由相信，中国房价将经历一个长期但相对平缓的调整过程，最终在2049年左右回归正常水平。这一时间节点的选择并非随意，而是基于多重因素的综合考虑。从人口结构来看，中国人口在2022年左右达到峰值，之后开始缓慢下降。考虑到人口变化对房地产市场的影响通常有滞后期，2049年很可能是房地产市场重新达到供需平衡的时间窗口。从经济转型角度看，中国正在推进的经济转型和产业升级通常需要20-30年时间。如果我们将2019年作为中国经济转型的关键节点，那么2049年很可能是转型成果充分显现的时期。再从城镇化进程来看，按照当前趋势，中国很可能在2049年达到75-80%的城镇化率。考虑到城镇化对房地产市场的影响也存在一定滞后，2049年可能是城镇化红利充分释放的时期。更重要的是，2049年作为新中国成立100周年，很可能是政府希望实现包括房地产市场在内的诸多长期目标的时间节点。中国政府一直强调“房住不炒”的政策导向，并设定了到2035年基本实现社会主义现代化的目标。房地产市场的长期稳定无疑是实现这一宏伟目标的重要组成部分。![]()
未来，可以预见的是，不同城市和地区的房价将呈现差异化走势。一线城市核心的房价可能会在高位盘整，二线三四五六七八九十线城市的房价可能会经历一个较长的调整期，部分城市房价还会进一步下跌。而新型城镇化地区（如城市群、都市圈）的房价则可能呈现结构性机会。中国房价回归正常水平是一个渐进的、长期的过程。在这个过程中，房地产市场将逐步回归其居住属性，投资属性将逐渐弱化。这对于构建一个更加健康、可持续的经济结构和社会发展模式至关重要。对于备受房价困扰的年轻人来说，这种长期调整无疑是一个利好消息。它意味着到2049年，购房压力将逐步缓解，租房市场将更加成熟，投资机会也将更加多元。年轻人再忍一忍，挺一挺，冲一冲，就可以上车了。当然，我们也需要清醒地认识到，房地产市场的长期调整可能带来一些挑战，如经济增长可能放缓、地方财政压力加大、财富效应减弱等。2049年，当我们回首今天的讨论，或许会会心一笑：原来，我们当年的担心是多余的。那时的中国，房价合理，人人安居，这不正是我们一直期待的美好未来吗？让我们怀着这份期待，共同迎接2049年的到来！
