本期事件
9月26日，申万房地产指数收涨8.08%，创近十年以来最大单日涨幅。二级行业指数中房地产服务、房地产开发指数分别上涨9.24%、8.03%。个股方面，滨江集团、招商蛇口、华发股份涨停。地产产业链整体表现亮眼，申万建筑材料指数收涨5.98%。
事件点评
1）引导存量房贷利率降至新发放贷款利率附近：预计政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，预计平均降幅大约0.5个百分点，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。央行将指导商业银行完善按揭贷款定价机制，由银行、客户自主协商动态调整。
去年9月监管层已推动一轮存量房贷利率下调，但主要针对首套房贷款，并且调降后的利率仍高于新增贷款利率，因此惠及的人群、调降的力度相对有限。本次政策出台将有效降低居民还贷压力，在房地产市场以价换量的背景下，有望减少部分业主因高贷款利率而抛售住房的行为，缓解市场的去库存压力，从而稳定房价预期和提振潜在购房人群的信心。
2）降低二套房首付比例下限：全国二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，释放改善型置业需求。各地方自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限，商业银行根据客户风险状况和意愿协商确定具体的首付比例水平。本次首付比例下调将降低居民二套置业首付的门槛，提振改善性置业需求。
3）保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高到100%：本次调整后，保障性住房再贷款使用资金完全由央行提供，不再占用商业银行资金。此举将有效提升商业银行及收购主体收储去库存积极性，加速商品房去库存。
4）延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期至2026年：在新房销售持续疲弱的背景下，有望从供给端继续缓解房企的资金压力，改善市场对房企的信心。
5）支持收购房企存量土地。研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，也可以由人民银行提供再贷款支持。
9月26日，中央政治局召开会议并提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
此次政治局会议的召开时间点较往年有所前置，体现出对当前经济工作的重视，会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，体现了政策对扭转地产当前量缩价跌趋势的决心，为后续地产政策宽松打开窗口。
从行业基本面来看，8月地产市场表现仍然低迷。8月全国商品房销售金额同比下滑17.2%，百强开发商销售操盘金额同比降低26.8%，降幅较7月扩大7.1个百分点，单月销售规模继续保持历史较低水平。
从房价角度看，8月70个大中城市房价环比继续下降，其中新房价格环比下降0.7%，二手房价格环比下滑0.9%，降幅较7月均扩大0.1个百分点。
从9月已有的销售数据来看，多数重点城市的新房楼盘到访量在中秋节前有所增加，但成交仍较为平淡，在传统“金九”旺季的疲弱表现下，市场对逆周期调节政策的博弈情绪抬升。
投资建议
-本期作者-
吴 瑶
广发证券投资顾问（S0260624070011）
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