本公众号第66篇原创
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一个朋友，最近跟我抱怨，自己以前靠收租过日子，但是好像现在房子出租出去，回本都挺难，卖的话，那个成交价扣掉中介费手续费后，也是心疼的要死。我打开某知名二手房，看了一下，在北京西城，很核心的地段，一套470万的房子，一个月才能租五千出头，因为这房子才33平米，进门客厅、卧室一览无余。![]()
（北京西城区33平米房，售价470万，未来装修预估9.5万）
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（北京北京西城区33平米房，月租仅5388元）
而且房子，花钱买完以后，还得装修，简单装一装，家具家电，空调卫浴布置一下，这种三四十平的小房子，十万出去了，大房子更不用说。包租婆也不是躺着拿钱，物业费得交吧，空调坏了得修，房子漏水得修，遇到租户拖欠房租的，还得天天催。只要是租房，不会百分百月月都有人租，总有个空窗期，这样算下来，租售比更低了。最重要的是，470万买来的房子，可能过几年跌的变400万了，更惆怅。但是手头有好几套房子的朋友，怎么处理这些资产呢？总不能眼睁睁的看着出租不合适，房子还掉价吧？今天提供一个新的思路，把真实的房子，换成一套「金融房产」所谓快返年金，就是可以快速返钱的年金，不是养老金，也不是增额寿。按监管的规定，最早第5年可以领钱，每年领，有些产品可以领一辈子。举个例子：用文初470万的小房子的房款，选一款快返年金。第五年开始，每个月收租1万2，每年15万多，稳稳进账。![]()
这租售比，150400➗4700000=3.2%。北上广这种一线城市，租售比也就一点几，这个三点多的租售比，赢了。而且，永不断租，每年/每月，准时准点，钱到账，甚至不交税。房子，产权也就是70年，公寓类，甚至只有50年，换成年金，三十岁的成人做被保人，保单可以持续到74年；要是以一两岁的子女做被保人，保单可以持续一百年也未尝不可。相比较房价的涨涨跌跌，还有房子挂在网上不知道啥时候才能成交。要想赶紧卖，要么就得割肉，还有其他的中介费、税费等等，房价最终到手的钱还剩多少？![]()
当初的470万本金，永远在，甚至还有微微的涨幅。
未来想卖房子，成交会是多少钱，一目了然，不需要等待找买家，不需要割肉，不需要给中介费。
去找保险公司退保，拿现金价值，很快钱就到账了。
省的不是一星半点。不仅省心，而且省力，最重要的是，还省钱。
租售比：一个是不到1.5%，一个是3.2%
找租户：一个是可能断组，一个是永不断租
产权时间：一个是50年-70年，一个是和生命等长，可能上百年
房价：一个涨跌不明，变现困难，一个是永远保本，长期看涨，随时变现
维护成本：一个要花钱花时间打理，一个是躺着拿钱，0成本维护
你选哪个？
如果你也是这样有多套房产的“包租婆”，想这样优化一下部分不动产，欢迎找我聊聊。
