2024年11月1日，美国财政部以外国投资委员会（CFIUS）主席的身份发布了新的最终规则，进一步扩展了CFIUS对外国投资者在敏感军事和政府设施附近的房地产交易的管辖范围。这项新规不仅增加了受保护的军事设施清单，还将部分设施周围的管控半径从原先的一英里扩展至100英里。这意味着更多外国买家需要慎重考虑与美国相关的地产交易，因为一旦违反规定，交易很可能面临CFIUS的拦截，甚至可能被强制要求撤资。最终规则计划于2024年12月9日正式生效，标志着美国在维护国家安全的道路上再次加强了对外国投资的监控力度。
CFIUS的新规并非空穴来风。近年来，美国政府对敏感领域的外国投资保持着高度关注，特别是在靠近军事基地等敏感设施附近的房地产购买行为。2023年9月，CFIUS已经对敏感设施清单进行了一次扩展，将一些重要军事设施周围的区域纳入其管辖范围。而在2024年5月，拜登总统更是直接发布命令，首度要求外国公司撤资，禁止外国买家在怀俄明州的F.E. Warren空军基地附近进行地产交易。
这些举措无一例外地表明了美国政府对外来投资在国家安全问题上的高度敏感。特别是在近年来大国博弈加剧的背景下，美国愈发担心外国投资者可能通过购置敏感地区的地产来获取情报或进行其他形式的渗透。此次最终规则的出台正是顺应了这一趋势，以法律形式再次明确了美国政府的底线。
这项新规的核心内容就是扩大CFIUS的管辖范围，从而更严格地监控敏感设施周边的地产交易。规则中规定的扩展内容主要体现在以下几方面：
首先，新规将40多个军事设施周边一英里范围内的地产交易纳入管辖范围。这些设施包括德州的科珀斯克里斯蒂海军航空站（Naval Air Station Corpus Christi, TX）、加州康科德军用海港（Military Ocean Terminal Concord, CA）、弗吉尼亚州的联合基地梅耶-亨德森大厅（Joint Base Myer-Henderson Hall, VA）、密歇根州的底特律兵工厂（Detroit Arsenal, MI）、以及波多黎各的海军后勤支持设施（Naval Logistics Support Facility Aguada, PR）等。
其次，CFIUS扩大了19个军事设施的管控半径，从原本的几英里范围增加至100英里。这意味着在这些设施周边的更大区域内，任何涉及外国投资者的地产交易都将面临CFIUS的审查，包括密歇根州的格雷林营地（Camp Grayling, MI）、特拉华州的多佛空军基地（Dover Air Force Base, DE）、密苏里州的惠特曼空军基地（Whiteman Air Force Base, MO）等。
除此之外，CFIUS还将一些已经在清单中的设施周边管控范围从原有的一英里延伸到100英里。这其中包括蒙大拿州的马尔姆斯特伦空军基地（Malmstrom Air Force Base, MT）、德州的联合基地圣安东尼奥（Joint Base San Antonio, TX）、以及阿拉巴马州的红石兵工厂（Redstone Arsenal, AL）。这一扩展无疑意味着这些设施周边的地产交易将面临更高的审查和监管门槛。
CFIUS还更新了部分军事设施的名称，以便公众更清晰地识别这些地点。例如，科罗拉多州的巴克利空军基地（Buckley Air Force Base）更名为巴克利太空军基地（Buckley Space Force Base），而佛罗里达州的卡纳维拉尔角空军基地（Cape Canaveral Air Force Station）则改名为卡纳维拉尔角太空军站（Cape Canaveral Space Force Station）。这些更新也表明了美国军队和政府设施管理体系的变化。
针对这次新规，财政部负责投资安全的助理部长保罗·罗森指出：“这项最终规则的发布是保护美国关键军事和国防设施的一个重要里程碑。CFIUS这次对60多个军事基地周边区域的地产交易实施更严格的管控，体现了我们在面对外来投资安全风险时的灵活和应对能力。”
显然，美国希望借此规则增强CFIUS的权威性和操作性，以便在国际关系环境复杂多变的背景下，灵活处理潜在的安全威胁。
随着CFIUS新规的落地，外国投资者在美国敏感区域附近的地产交易将面临更高的合规风险。虽然CFIUS的地产交易申报多为自愿，但一旦交易符合新规中的“覆盖地产交易”（covered real estate transactions）定义，CFIUS将拥有主动介入并要求外国投资者撤资的权力。
因此，对于那些希望在美国购买敏感设施附近地产的外国投资者来说，新规的实施将对其交易带来不小的挑战。无论是投资风险的增加，还是对项目可能产生的运营影响，都要求这些投资者对交易进行更加谨慎的评估。同时，获得CFIUS的批准成为确保交易安全的唯一途径。虽然这并非强制性申报，但主动提交申报并获得CFIUS批准，将帮助投资者避免未来因安全审查而面临的潜在撤资命令。
针对这项新规，建议有意在美国敏感设施附近进行地产交易的外国投资者考虑以下策略：1、注意周围；2、注意申报；3、不买。CFIUS的新规再次表明，美国在维护国家安全上毫不妥协，特别是在敏感设施附近的外国投资问题上。近年来，美国在投资审查方面不断加强对安全威胁的防范力度。这不仅是对美国境内敏感设施的保护，更是一种对外展示的姿态。
对于中国等对美投资较为活跃的国家和地区，这一新规也提出了新的合规要求和风险管理挑战。在未来的跨境投资中，中资企业和个人需要更加关注美国政策变化，提前预防潜在的审查风险。
100英里，美帝太敏感了！
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