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还在被洗脑，认为“墨尔本房市停滞，大量房东低价甩卖”？
不好意思，这真是个错觉！
很多人嘴上不说，身体却很诚实！
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根据最新多项权威数示：
墨尔本购入房产的人数持续远超出售房产的人数，不仅如此，跨国及跨洲际买家竟然大量回归，已连续多周呈现火爆局势！
大量经济学家及房地产专业人士认为，墨尔本房价看似表现不如其他一些首府城市，但却为长期策略性房产投资者和自住买家创造了一个窗口。
相对于悉尼和布里斯班等城市，墨尔本房产价值正被严重低估，明年反弹也将更快；加上维州政府推出的印花税减免等利好房地产政策是限时享受，今年的圣诞购房热，比往年来得很早。
最新的CoreLogic分析显示，维州购入房产的投资者数量从未减少。过去一年内，维州仅有一个月投资者出售房产的数量超过了新增贷款数量。![]()
澳洲知名抵押贷款公司Equilibria Finance总监Anthony Landahl表示，许多投资者已经调整了预期，更加注重现金流管理，大量客户们已经或正在考虑趁墨尔本房价较低时购入房产，为了在未来价格上涨时实现资本增长。澳洲最大的房产公司Ray White本周发布的经济报告显示，墨尔本的房地产市场非常火热，和悉尼、堪培拉和霍巴特完全不同。Ray White首席经济学家Nerida Conisbee在经济报告中指出，维州房市在房价平稳期，却出现了意想不到的购房热，这来源于买家的“超前投资思维”。她还表示，当利率在明年开始下调时，墨尔本的房价会反转，因此目前的停滞并不一定是坏事，而是捡漏的最佳时机。“这对买家来说是个绝佳机会。我们开始看到更多州际、甚至跨国买家通过拍卖购买墨尔本的房产。”“这是因为房价相当实惠，我认为人们正在将墨尔本视为一个不错的长期投资。”经济学家认为，在一个即将复苏的市场上以低于价值成本的价格购买房产，就能在经济条件改善、利率最终回落时带来可观的回报。长期策略性投资者不仅能从墨尔本的长期增长中获益，还将获得市场低温时的“额外收益”，因为墨尔本房市未来必将逐步追赶并回归其长期平均增长水平。这份信心，除了因墨尔本房市长期以来的韧性（经济学家认为明年降息后的墨尔本房市反弹，并在未来5-10年内，墨尔本房市将因强劲的人口增长、经济复苏和相对实惠的房价而超越其他首府城市），还有一个重点：维州政府最近出台了两项关键政策，旨在刺激房地产市场，缓解住房供应压力。首先，从2024年10月21日起，为期12个月的印花税减免将适用于所有楼花公寓、联排别墅和公寓，适用于任何价位的房产。在新政下符合条件的购房者，无论是否为首次置业者或自住业主，均可享受大幅度的印花税减免，且不设房价上限。这意味着，不仅购房成本将大幅降低，更多购房者将受益于此政策，从而推动期房市场的复苏。在新政下，购房者在计算应缴纳的印花税时，能够100%扣除尚未支付的建筑成本。举例来说，购买一套尚未开工的62万澳元公寓，购房者仅需支付约4000澳元的印花税，相较于原先的3.2万澳元，大幅节省了2.8万澳元。如果购买的是在建房产，已完工部分需缴纳全额印花税，但未完工部分仍享受税费减免。维州政府估计，购买一套尚未开盘的期房的人，将支付他们通常支付的印花税的四分之一左右。![]( "1729470277138107.png")
其次，为了增加公共交通周边的居住密度，政府已确定了50个新的活跃中心地带，将在这些区域简化多层住宅项目的规划审批流程，以加速这些区域迫切所需的住房建设。维州州长Jacinta Allen表示，旨在改革50个地点的规划规则，为建造更高的大楼，在火车站、电车站周边增加住房密度铺平道路。![]()
州长已经宣布了50个计划重新规划的活动中心地带中的25个，其中包括墨尔本东南的多个富人区，如Armadale、Hawksburn、Malvern和Toorak。剩余的25个将在今年晚些时候公布。这些刺激措施，都是给购房者实打实的福利，但由于是限时措施，也是投资者当下入市的关键原因。从澳大利亚统计局的数据显示：目前，维州在建住宅约为63,700套，比去年减少了11%，这一下降主要是由于高密度公寓项目的放缓。虽然在建独立屋数量仍高于10年平均水平，但过去一年也已下降了19%。从大局来看，2024年可能会成为过去十年内维州新住宅竣工量最低的一年，且新住宅开工数仍在继续减少。审批流程的情况也不乐观——维州获批住宅数量比10年平均水平低了14%。这一切都预示着未来供应将进一步收紧。维州的人口增速接近历史高点，截至2024年3月的12个月内增长了超过183,000人，这是澳大利亚各州中增幅最大的城市。海外移民是主要推动因素，而自2020年以来，维州也首次吸引了来自其他州的居民流入。![]()
澳洲统计局公布的贷款数据，数据显示，9月发放的五分之二的自住贷款给了首次购房者。这是除首领地以外全澳最高的数字，使得维州成为全澳最大的首次购房者市场。截至2024年8月，维州的住房贷款总额持续上升，目前已超过10年平均水平13%，达到了高达862亿澳元的贷款额。过去一年里，月度房产金融各类别中都有所增长。非首次购房者的自住贷款较去年增长了4%，首次购房者的活跃度也很高，其贷款承诺增长了13%。![]()
墨尔本市场需求依然旺盛，但供应端却难以跟上，这一供需失衡将继续在未来几个月内对房价和租金施加上行压力。目前，经济学家及地产专业人士普遍认为，墨尔本房市将在明年迎来大幅上涨。Domain首席经济学家兼研究主管Nicola Powell博士指出，，一旦澳洲央行开始降息，消费者信心、购买活动和房价都将再次上升，而随着墨尔本市场的价值逐步累积，一旦市场重燃活力，墨尔本会表现超出预期。AMP首席经济学家Shane Oliver持类似观点：只要失业率不显著上升，降息将对墨尔本房价产生积极影响，这是必然的。牛津经济研究院（Oxford Economics）也长篇预测，也同步印证了这个观点：![]()
高级经济学家Maree Kilroy称，一旦降息到来，墨尔本的公寓和房屋在2026财年可能会升值7%。按照PropTrack发布的信息，目前墨尔本中位价为79.2万澳元，7%的增幅意味着升值约59,688澳元。这将大大有助于帮助墨尔本缩小与布里斯班的差距，布里斯班在过去两年中已超越墨尔本，成为澳洲第二昂贵的首府城市。Kilroy说道，“从长远来看，墨尔本不应该比布里斯班便宜，因为这里有更高的家庭收入。因此，当降息发生时，它就为更强劲的增长做好了准备。”“在维州，首次购房者有一定的优势，因为房价不像昆州那样持续增长——因此首付款的门槛更容易达到，”Kilroy表示，“这可能是首次购房者数量增加的一个因素。”然而Kilroy表示，可能当墨尔本房价开始上涨时，缩小居住面积的购房者以及寻找更大第二或第三套房的人会赶上首次购房者群体，形成更广泛的买家基础。想要购房的朋友，还是要抓紧最近的窗口期，在利率下调之前做好行动。
