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没等到砸盘，等来了涨价！“朱辛庄行情”还能持续多久？

楼市   2024-12-22 15:14   北京  

首先欢迎直播预约。

2024年的北京楼市太惨了。
无论是强势板块，还是弱势板块，都受到了整体市场下行的冲击。
但朱辛庄算是一个比较另类的逆势上涨的板块。
他上半年有点受市场的影响降价。后来又缓过来了。
今年北京市场最冷的7-9月，我们粉丝以单价低于6万入手了寰宇未来。
伴随着930新政出台，市场总体明显好转。
现在寰宇未来，目前一层5万9起，标准楼层均价6.3万/平左右，没有低于6万的，同楼层同户型比之前涨了20-30万。
为什么朱辛庄这么能扛盘？
01
其他板块卖不动的原因
弱板块，砸盘
强势板块，过度供应
其他板块卖不动，主要是因为过度供地了。或者是板块支持力度不够。
1)弱势地块砸盘
举个例子，像北七家「硅谷one」砸盘，也是必然。
北七家这个板块，首先交通不占优势。南北向的主干线高速距离他都不近。
东西向北清路、定泗路又非常堵，虽然已经在拓宽了，但是进度不快，
南边又有天通苑、回龙观对他进行资源截流，
所以长期发展受限。
原来是三流的地段，二流的产品，二流的价格
现在是三流的地段，三流的产品，三流的价格。
地段不行，产品落后的新房，想卖房，清库存，只有降价这一条路。
2)强势板块，过度供应
强势板块为什么去化也不太好，比如说朝阳的崔各庄，望京外溢，有产业概念啊。
但是他短期供应了三四个楼盘。
另外还有即将大量上新的海淀。
以前海淀一年就挤出两三块新地，一个区域就那么一两个盘。
买房人没得选，没地铁也行，产品差也行，能买上就挺香
现在市场差，海淀供地也不绷着了，哗哗往出掏家底。
我们盘盘这两年逐步入市的海淀新盘——
除了板上钉钉的永丰北大牛坊、永丰南、功德寺、朱房村之外
还有待供地的树村、宝山、田村、西冉……
地多，房子多，
位置没看上，再等等
产品不满意，再等等
价格太贵，再等等
海王多了，新盘去化就没那么理想。
所以即使是海淀，永丰板块的去化速度，也不会特别乐观。
但以上这两种情况，朱辛庄都不存在。
02
朱辛庄板块势能强
小火慢炖供应不着急
我们先给昌平新房板块梯队做个排序。
这梯队怎么划分的呢，我来简单解释一下。主要看几个因素
到海淀产业区通勤便利程度（远近距离/是否近地铁）/是否自带产业/周边配套
我们综合各个板块的打分情况筛选
第一梯队：昌平南位置好，紧邻海淀产业区，或自带产业，交通便利。
第二梯队：离产业区有距离，但靠近地铁，或地铁规划中，能直达产业区。
第三梯队：位置较偏或者配套不全，但主打性价比，价格便宜。
第四梯队：极度偏远地区，非本地人、非钢渣不建议买。
想了解具体各个板块的分析以及配套情况可以加微信maoduidui03获取
我们也做了详细的梳理
好，我们得出了自己总结的昌平板块梯队排序。
现在第一板块梯队中，有歇甲，东小口，回龙观，朱辛庄，二拨子。
歇甲和东小口一直在等新地供应。
二拨子、回龙观的新房剩下一些尾盘。
只有第一梯队的朱辛庄有新房在售，可以说你想在昌平买房，朱辛庄就是最好的选择没有之一，这也是朱辛庄能坚挺的一大原因。
另外就是朱辛庄小火慢炖，板块内新房产品总价段互相补充。
朱辛庄在昌平，是一流的地段，二流的产品，一流的价格。
他是一个盘出了售罄，再拍地，再供应。
市场端，新房供应节奏慢，没有出现新房供应挤压。

土地端，朱辛庄大部分土地已开发殆尽，只剩下0029地块没有拍。
预计明年拍，地块面积小，只有300多套房，应该不难卖。
而现房端，只有寰宇未来和越秀星樾两个盘，这两也不构成竞品。
目前昌平热门新盘网签情况梳理如下：
如果你想了解具体到每个项目的主力户型网签情况，可以联系助理maoduidui03咨询
上半年只有寰宇未来一个项目开盘。截至12月19日，寰宇未来网签已达56%。大量的存货户型是113-115平，145平。
而越秀·星樾现房不到400套明年开，户型有60平一居，79-83平两居，101-108平三居，127平四居。
主力是小户型为主，100平以上户型很少，所以也不构成对寰宇未来的冲击。
所以今年朱辛庄板块是比较舒服的。别的板块没办法跟朱辛庄打架，朱辛庄板块内部的新房呢，也不内讧。
那么明年呢？可能朱辛庄的大户型就不太舒服了。
因为朱辛庄的主要竞品，嘉华天珺他来了。
03
大牛坊来了，朱辛庄还会跑多远?
当大牛坊嘉华天珺截胡，大家是选择海淀的小三居还是朱辛庄的大三居呢？
我们看下面这个表格。
在总价700-1000万范围内，朱辛庄和大牛坊的选择是重叠非常大的。
两个板块总价段相同怎么选？
我们以总价700-800万为例。
大多数昌平人买房终极目标，是海淀。
买大牛坊99平三居，面积小一点，没地铁，但能一步到位，适合海淀永丰、西北旺上班的家庭。
买朱辛庄，面积大一些，总价相对低，压力小，有地铁，适合通勤家庭。而且朱辛庄已经是准现房阶段了，早买早入住。
当然以上只是比较客观理智的分析。
市场波动比较大，我们还要重点观察两点，
一是寰宇未来针对嘉华天珺开盘的重要节点会不会有价格截流的动作，还是比较自信的躺平了。
他强由他强，海子不怕凉。
目前寰宇未来剩余库存有图中画圈的这四栋楼，楼层部分可选
其他楼栋基本楼层不可选，个别楼层有清退
呜呜呜，目前已经没有特价房了。
有宝子担心剩余房源位置不好，采光差，性价比不高。
我们给大家准备了中海寰宇未来一房一价表，以及每个房源在冬至日的光照时长资料。
可以加小助理微信maoduidui03获取，免费安排一对一分析指导。
二是嘉华天珺会不会先给个大的优惠力度先跑为敬？
目前据说嘉华天珺意向客户有400来组了。这些客户里，比较忠诚的还是89 99平小户型客户，大家就等开盘的价格了。
而135平主力户型的客户就海王一些。因为这部分永丰南功德寺都能选。
嘉华天珺的产品其实挺有提升的。产品力上大家有目共睹，但是前有寰宇未来，后有追兵永丰南功德寺。他本身的去化压力也比较大。
这两个盘的详细分析，可以加小助理微信maoduidui03咨询。咱们一边吃瓜一边买房。
朱辛庄和大牛坊新房团购进行中，扫描下方二维码，联系小助理，预约一对一带看～
京楼猫怼怼
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