我们把在售新盘包括七批次新地块的详细资料做了整理，而且根据评级做了划分，大家想要可以找maoduidui03安排一下。本篇文章继续梳理微跑赢大盘，跟随大盘，微跑输大盘。亦庄x24地块从24年初，北京第一批次拟供地就有，现在已经六批次，又见到它的身影。西边就是龙湖天街，周边教育资源也不错，亦庄实验中学、北京二中亦庄学校，亦庄二小、十一学校都在附近。明确提出层高不低于3.1米，（隔壁招商玺层高3米）鼓励首层架空空间，鼓励风雨连廊，那么也是一个带阳台的产品。X24地块规划R2二类居住用地3.09万㎡，容积率2.5，建筑面积7.725万㎡假设X24地块套均120平以上计算，约600套左右房子。X24地块如果面积小总价低，更容易成交，加上房源少，去化速度会比招商玺快很多。X24地块我们很看好，但是过去三年亦庄二手房涨幅太猛烈了，今年亦庄河西房价一直处于砸盘跳水的状态，所以我们还是对这个地块谨慎乐观。关注亦庄X24地块/招商玺的宝子们，加小助理微信maoduidui03进“亦庄河西”群聊。12月12日，中海以110.54亿元底价拿下北京市丰台区万泉寺地块，折合楼面价6.2万元/平米。总建筑面积约25万平方米，其中地上建筑面积17.8万平方米，地下建筑面积7.2万平方米，建筑高度80米（最高），容积率2.8，绿地率30%。中海速度够快，目前已出总平图显示，项目共规划13栋9-26F住宅楼。南部两栋12#和13#为10-11F洋房，楼高30米左右，顶层复式。中央3#楼王栋24层，首层架空，这是继金茂璞逸丰宜、北京隅西颂之后，丰台第三个架空层项目。其余楼栋均在17层左右，中间的8#为20层，最东边的5#楼为10层。户型黑科技buff叠加，南向内外双阳台+转角飘窗+北向设备平台，赠送面积目测不会小。万泉寺地块在丽泽商务区覆盖范围内，丰台的核心区地段。地块位置很好，西南二、三环之间，离16号线和房山北延线交汇的东管头南站约900米。二环+丽泽商圈，地块面积很大，无配建，是纯商品房，不会像板块内的端礼著那样有保租房。我们已经组建丽泽500人大群，感兴趣加微maoduidui03进群关注。规划用地面积约27.42万平方，规划地上建筑规模约69104平方，控高80米，起拍价400800万元。另外还有个好消息是，地块附近的西郊冷库终于要搬走了。搬到了朝阳黑庄户，以后就是东郊冷库了。
2024年11月29日，由建发以24.345亿元竞得，楼面价4万/平，销售指导价8.3万/平。这次地块被分割成小块，面积大概原来的二分之一。总价变低，也降低了开发商拿地成本。总占地约3万平，共规划11栋楼，涵盖6-18层的洋房+小高。目前拿到的消息是，主力户型面积段分别是110平-165平三四居，不到500套房源。户型上也有突破，出现了跑道式大阳台，北侧还有设备平台，得房率应该在90%左右，另外还有下跃和顶退。别说，丰台明年的产品，真太卷了。动不动就是大阳台、下沉会所。地块北侧约300米新宫地铁站，地铁4号线+19号线，有临铁优势。板块内去年开盘的「建发·璟院」，卖得不错，现在是清盘状态，网签均价为7.97万/平。预计开盘价格在8万/平，4万楼面价的醋厂新地块，这次建发又赚翻了。
1月初售楼处会正式对外开放，加微maoduidui03，备注新宫进群。该地块10月23日被金茂摘走，总成交价40.13亿元，楼面价5.57万元/平。好家伙缝隙差5万多，金茂卖8万就能回本。你们说他开盘价格会是多少？项目案名已出——金茂璞逸丰宜。售楼处也已开放，加maoduidui03预约看房～它是丰台首个落地架空层三环项目，分南北两个地块，总计14栋楼504套房源。南区户型面积段为110平-136平；北区面积段为153平-192平。产品设计上，内嵌式阳台+开敞阳台，南向内嵌式阳台最大宽度达到2.5米，北面的设备层全是赠送的室内面积，得房率最高达到了95%。丰台东铁营地块在南三环外，距离三环直线距离约400米，环线位置可以不错。距离地铁5号线刘家窑地铁站步行约1.1公里，10号线和亦庄线宋家庄站步行约1.2公里，算是临铁盘。学校有北京教育研究院丰台实验小学，丰台东铁营第二小学，北京市第十八中学。医疗有北京中医药大学东方医院。商业有首开福茂购物中心、新业广场等。周围老小区密集，生活氛围不错，环线优势明显，但城市界面一般，距离地铁5号线刘家窑站1公里。金茂府一期、二期刚交房1、2年，入住率并不高，挂牌不少，目前挂牌单价普遍10万+。刚交房的北京金茂府二期挂牌价9.9万/平，首开璞瑅挂牌均价9.1万/平，元熙华府，户型太差，挂牌价7.5万/平。感兴趣的宝子加微maoduidui03，备注宋家庄进群蹲消息。酒仙桥0014地块与小红门、十八里店地块一起打包出让，最终在11月29日，由中海新城153.32亿元拿下。据说定位最高端产品线，很有可能是玖序系。户型面积段预计为180-360平，以大面积产品为主，总价2000万起步。售楼处预计1月底开放，猫叔团队会安排看房团，加小助理微信maoduidui03，备注酒仙桥报名。酒仙桥0014地块容积率2.8，占地面积2.79万平，建筑面积7.8万平。加上北京宸园600多户，共有近千户供应，数量不少。
而酒仙桥地块旁边二手次新壹亮马172平的四居，1375万就能拿下，均价不到8万。而刚刚开盘的北京宸园140+平户型9.3万/平起，指导价12.5万/平的酒仙桥新地块怎么打。我们持续关注。我们建了酒仙桥群，对北京宸园或者0014新地块感兴趣的宝子，扫码加maoduidui03，备注酒仙桥+预算进群。第一宗是朝阳区三间房D区棚改项目1205-0007地块。其中0007是R2用地，纯住宅，容积率2.8，控高80米。第二宗是朝阳区三间房南区棚改项目1202-0006、0007地块。位于朝阳区三间房乡，也是东五环外，紧邻朝阳北路、地铁6号线褡裢坡站，交通十分便捷。用地规模3.22公顷，规划地上建筑面积8.08万平，用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地。项目周边不仅临近多个商圈，还有北京第二外国语学校、中国传媒大学、民航总医院等配套资源。距离去年开盘卖得非常不错的新房项目和光煦境及玺悦朝阳不远。地块周边的泰福苑也是安置房，没下本，暂无交易记录，好多业主出租。小区院落很大，20多层板塔结合，这小区我也去过，标准保障房的环境。这块地周围生活挺方便，小饭馆，超市，理发都有，步行可以到常营的龙湖天街。缺点是位置和周边环境，不如平房双子，有的路比较窄，未来修路能有改善。指导价预计在8.5万左右，感兴趣的宝子加微maoduidui03，备注三间房进群。共有两个面积段：140平+和160平+，一共300多套房，纯改善产品，限价8.5万，容积率1.8。客观说，西山观复的产品、园林、精装非常能打，交付赠送也多。这项目限价8.5万，目前成交价7.8万起，性价比高，产品没毛病，希望交付中呈现效果好一些。加微maoduidui03，备注西山观复预约带看。观萃是昌平新房里离海淀最近的。之前6万多大家有点犹豫，最近的价格5万+开头，比较香了。项目距离8号线生命科学园站2公里并不近，但是距离规划中的19号线北延生命谷站约800米，未来去海淀方便不少。最新的消息是，10月21日，京投公司对北京轨道交通19号线二期工程（北延及北延支线）进行环境影响评价公众参与相关信息进行第二次公示。随着19号线的进一步落地，整个北四村发展会非常快。
龙湖观萃户型有80平东西两居、77平南向两居、94-102-115平南北三居，127平南北四居，宽敞大阳台，赠送后得房率较高，审美不错的装修，77平，低总价，刚需上车不错。生不逢时，现在市场行情，本来有着热盘潜质的观萃，现在开始特价房模式。十一期间，我们成交了一套95平，单价5.2万，属于高性价比房源。想了解更多特价房源，加微maoduidui03，备注龙湖观萃咨询。现房142套，主力户型是98平三居，预计今年年底就能交付。双轨交汇，京西大悦城，加上越秀·天玥是板块内唯一在售的新盘，保值性还是不错的。等了2年的海淀区宝山村棚改项目也出现在七批次名单里了：最先供应是0016地块及0017地块2宗，地块方正。周边有首都师范大学附属小学（柳明校区）、清华大学玉泉医院、万达广场购物中心等教育、医疗资源，配套较完善。0016地块用地面积约2.4万平米，建筑规模约5.04万平米；0017地块用地面积约2.86万平米，建筑规模约6万平米。相比功德寺、朱房村、永丰的几个地块和项目，地块所处的位置产业辐射弱，更适合自住。北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810地块位于通州区潞城镇。宗地总用地面积7.44公顷，建筑规模17.88万平。南侧临近运通隧道，可直达东四环，北侧临近轨道交通6号线北运河东站及在建副中心站交通枢纽，交通便利。区域内几乎没有新盘，北边2公里左右是金融街武夷·融御，目前三期在售，户型面积段在75-220平，总价500-1600万。有地铁，能欣赏河景，区域内没新房，周边竞品户型又拉垮，如果户型上能进步一小步，那融御压力可就指数倍增加。酒仙桥0014地块、小红门、十八里店地块一块打包出让。小红门地块的销售指导价为8万/平，楼面价4.35万/平。之前我们也建议大家谨慎看待星光里，后来星光里从开盘8万的价格，到现在特价房7万多，那也证明了我们的判断。小红门新地块条件要比之前「星光里」好，在一个重新规划的组团范围，指导价8万/平，涨价概率不大。周边城市界面一般，最大的优势是朝阳东南三环位置，距离地铁10号线分钟寺站更近一些，适合城六区环线控。地块紧邻地铁17号线十八里店站，板块内还有人大附学校。因为17号线十八里店到北神树只有一站地铁，十八里店限价8万多，而北神树现在是5万起，3万的差距。我们觉得下游板块北神树性价比更高。电建在今年8月29日以16.36亿拿下门头沟三个地块，期房指导价6.1万，实际开盘价格5万左右。新盘案名已出——长安华曦府，12月15日开盘，成绩不错。项目规划了东西两个区，一共18栋581户，全部10-11层的洋房，而且一梯两户南北通透，户型面积段78㎡的2+1居、96㎡3居、118㎡3居/4居以及135㎡4居。距离地铁S1线上岸站直线距离仅约400米，临铁盘。距离龙湖天街、中骏世界城非常近。首付不到60万，总价不到400万，低总价上车盘，适合自住、养老。抬头能看到西山，南边有条小河，周边全是公园。是北京为数不多偏安一隅的小镇。9月19日，兴创置地以底价22.25亿元底价竞得西红门6030、6029地块。看房前联系我们，可以帮你争取到更多的优惠福利，加maoduidui03，备注西红门咨询。中关村科技园丰台园三期1516-45、60地块，因9月19日没有报名，延期至10月31日土拍。最终由金隅以27亿底价摘得，销售指导价为9万元/平（上下浮动8%）。地块容积率2.5，规划7栋9-18层的洋房+小高层，不到500套房，小道消息户型以小面积为主，最大户型140平。阳台、设备平台、飘窗也都有。主入口的1#、2#两栋设置了首层架空。是丰台第二个架空层项目。![]()
拟建7栋8至18层的住宅楼，除6#和7#楼间距为9.82米外，其余楼间距均超过10米板块内新盘是郭公庄双子，丰和叁号院和中建云境，指导价都是9.2万。目前去化一般。中建云境特价房已经到了7.5万起步。通州梨园和土桥两宗地位置非常近，两个地块只差三站地，并且都临铁。其中梨园地块10月23日土拍，由招商蛇口以底价9.92亿元竞得，地块楼面价约2.86万/平，销售指导价为6.2万/平（浮动8%）。该地块土地面积约1.6万平，建筑规模约3.47万平，容积率2.17，控高36米（局部48米）。
网传面积段约80-120平，户型图未出，据说有南向开敞阳台，北向有设备平台赠送。土桥地块11月5日土拍，最终由金隅以总价11.96亿底价拿地。成交楼面价2.52万元/平，销售指导价6.2万/平。项目用地面积约2.15万平，建筑规模约4.74万/平，配建一个幼儿园，容积率2.2，限高30米（局部36米）。金隅新盘网传面积段约108-156平，南向阳台+北向设备平台+飘窗，得房率在90%左右。地块位置很不错，1号线通勤，朝阳国贸、王府井周边上班，有通勤的宝子可以考虑一下。关注最新地块消息，加微信maoduidui03，备注通州进群。
住总顺义的「芳华里」我们一直比较推荐的是88和97平三居。顺义老城区稀缺小户型，相比周边面积100多平起步的竞品，刚需更容易上车。容积率1.5，9-11层洋房，72平2+1户型，89平三居，105平四居。阳台+设备平台+挑空面积，套内使用率达到了100%+。总价200多万起安家顺义紧邻15号线始发俸伯站，妥妥地铁盘。七批次供地名单中，有两宗石景山地块，都属于跟随大盘评级。![]()
第一宗是石景山区黄庄村棚改项目SS00-1622-002、2501-002地块，位于八宝山街道，地处西四环至五环之间。
![]()
项目周边规划有轨道交通服务，交通便利。周边教育、医疗及商业配套资源较为完善。
这块地曾上架过，无开发商激活，延迟出让。
第二宗是石景山区西黄村棚改项目1606-640、648、649、650地块位于苹果园街道，地处西五环与六环之间。
![]()
临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里，交通便利。
项目紧邻苹果园商圈，周边教育、医疗及商业配套资源较为丰富。
附近苹果园板块「越秀·天玥」现房在售，目前正在排卡中。
这个盘我们有团购，想看房的宝子，加微maoduidui03安排～
![]()
北京城市副中心八里桥片区棚改项目FZX-0401-6044、6049地块位于通州区永顺镇，临近通惠北路及在建地铁22号线永顺站，交通便利。西侧有永顺城市公园，南侧临近万达商圈，配套资源较为完善。距离通州万达广场约700米，用地面积3.47公顷，规划地上建筑面积8.68万平方米。地块位于丰台西南五环外的河西板块，距地铁14号线张郭庄站约400米。张郭庄站是双地铁，1号支线也经过这里，可到石景山、海淀。旁边熙悦晴翠户型产品一般，很影响销售速度。希望拿地的开发商好好做产品。附近新房有熙悦晴翠，指导价6.8万/平。国庆期间，靠4万+的特价房猛刷了一波存在感。新地块指导价预计也是6.8万。我已经预感到开盘的惨状了。目前项目实景示范区已开放，加微maoduidui03，可预约带看，并领取买入分析报告。北京城建在顺义临河的新盘星悦时光，得房率超120%。户型为77平、87平、107平的三种户型，全都是明卫，南北通透。不过规划中地铁R4线临河站不远，但计划2028年才能建成通车。基于过去的楼市分析呢，房山楼盘跑输大盘的概率比较大。新入市的城建和知筑，地处长阳板块，十年来唯一的供地，也不错。
如果还不清楚该怎么选，加微maoduidui03，安排一对一分析。![]()
![]()
