文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚 李俊波
地方越来越愿意供给优质土地储备，土地市场因为供应优化走向放量成交。2022年企业拿地的分化，造成了2024年销售的分化——而销售的分化，有望带来第二次拿地分化，且当前土地市场的机会甚至好于2022年。我们看好受益市场止跌GTV上行的服务商，也看好在销售、拿地和融资方面循环占优的开发企业。
▍土地市场因为供给原因走向活跃。
根据Wind，2024年前8月土地市场极为冷清，但9月开始成交开始增加。土地成交溢价率并没有上升，而单城土地成交挂牌价却大幅上升，这说明各地为了获得必要的土地出让金，推出了一些规划条件较佳、区域位置较好的优质核心区土储。这些潜在盈利条件较好的土地储备，也吸引了一些资产负债表尚有余力的公司拿地。我们预计2024年四季度地方仍会保持很高的土地出让热情。
▍由于流动性匮乏，当前土地市场的潜在拿地利润率确实很高。
由于房地产行业在2024年上半年呈现了经营性现金流和融资性现金流双净流出的局面，且销售到2024年9月也没有复苏，真正有拿地能力的公司很少。在流动性严重不足，供给又开始放量的情况下，土地市场机会众多。我们测算，假设房价不变，当前拿地的净利润率可能在10%-30%之间，不仅远高于当前企业结算和销售净利润率，也高于历次周期低点时土地市场拿地的潜在利润率水平。
▍2022年之后的拿地分化，造成了2024年之后销售的明显分化。
根据各公司公告和中指研究院，2022-2023年，央企拿地市占率超过了销售市占率7.3个百分点（如按照目标市场算应该更大）。根据各公司公告，保利发展等四家具备持续拿地能力的四家央企，在2024年前三季度销售同比增速跑赢万科企业等四家企业16.6个百分点。随着房价止跌回稳，我们认为2022年之后拿地比较积极，优质货值占比较大的公司，销售同比增速优势会更加明显。
▍销售分化，带来第二次拓展分化，并可能推动基本面差异进一步扩大。
2024年优质土地较之2022年更多。我们预计，2024年四季度开始大公司拿地市占率超越销售市占率的幅度可能再次拉大。且在房价止跌的前提下，当前土地的盈利能力可能较之2022年之前新获的土地更显突出。这为日后企业基本面的分化奠定了基础。
▍风险因素：
部分房企拿地不足导致未来可售货值可能不足的风险；房价不能及时止跌回稳，导致项目利润率水平下降甚至亏损的风险；房地产市场基本面持续下行，影响房企价值的风险。
▍房价止跌需要时间，但资产分化是现在进行时。
在各项政策作用下，各地存量房和新房的交易量都持续维持较高水平，我们预计年内从一线城市出发，房价有望止跌回稳。在房价止跌之前，地方出让土地的意愿就已经很强，我们预计2024年四季度将大规模推出优质土地。在此背景之下，我们预计部分企业可能通过补充土地储备大幅优化资产质量。我们看好受益市场止跌GTV上行的企业。我们看好在销售、拿地和融资方面循环占优的开发企业。
