导读
在城镇化发展驱动和住房商品化冲击下，公房逐渐落后于现代社会的生活方式和居住环境要求，形成“前有高楼大厦，后有低房小巷”的独特现象。公房是指通过投资建设、接管、经租等形式运营的公管房屋，一般由住建部门代表地方政府进行管养，以实现国有资产的保值和增值。1998年房改开始后，公房主要用于改善市民居住条件。然而，随着投入与成效不平衡、产权不清晰、管理依据缺位、年久失修等问题日益凸显，公房的管理与使用已成为诸多城市发展中普遍存在的“老大难”问题。在城市存量提质改造背景下，存量公房如何实现有效活化利用的更新难题成为落实“人民城市”理念、实现城市高质量发展必须解决的重要议题。
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研究缘起
本文源于作者多年来对城市存量公房发展现状的追踪观察与思考，通过参与城市体检工作、公房调研座谈及广州市公房田野调查等获得翔实数据。目前广州市存量公房约10万套，从使用价值角度看，约9成公房集中分布在老城区，具有区位优越、历史文化价值较高等特征。产权来源复杂、权属证明缺失等历史原因给房屋的使用和管理造成诸多困难。房屋质量差，大概有2万套公房因空置、危房、消防隐患等原因无法使用。此外，租金收入过低，管理部门的房屋维修费用日渐紧张。这些都成为影响广州公房租户生活幸福感的现实问题。
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方法与数据
采用文献综述法、大数据分析法、田野调查法和深度访谈法等方法，在市住建局的公房管理与城市体检工作等基础上开展研究。
主要数据来源包括：
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广州市10万套存量公房的名录清单及多年的管理资料，结合高德地图、百度地图等互联网地图API应用进行正向地理编码，将文字地址转化为空间矢量数据，进而构建全样本数据库；
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近年来广州市开展城市体检工作中获取的指标数据与居民满意度调查数据；
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在北京、杭州、厦门等地主管部门开展公房调研座谈及广州本地开展公房田野调查获取的资料和数据。
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田野调查与案例分析
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调查背景、范围与概况
根据城市体检工作中街道、社区填报材料反映情况和居民满意度调查配合积极性，结合全市存量公房集聚分布情况，本文聚焦越秀、荔湾和海珠3个区，从中选取历史材料丰富、前期沟通充分、意见反映强烈的盐运西（越秀）；永庆坊、沙面（荔湾）；南华西、得胜岗和草芳围（海珠）6个片区开展田野调查。
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调查案例分析与活化模式总结
围绕居住房屋使用情况、租户基本情况、生活现状与社区归属感、未来规划与需求等内容入户访谈20多位公房租户，评估公房在物质层面的改造条件，关注租户的真实需求与改造意愿，分析活化利用策略的合理性和可行性。最终选取8位代表性租户的访谈开展案例分析，将广州市存量公房的活化利用总结为3种模式：
①翻新出售：即对应“出售”，指将部分公房进行翻新后出售给私人，案例2对应该模式。
②民生保障：对应“保留且（基本）维持原状”，指增加公房的使用价值，修缮后提升公益属性，为更多群体提供民生保障，案例3~7对应该模式。
③功能转换：即对应“保留且承担其他功能”，指改变公房的原有使用功能，植入新业态，营造特色空间，案例1和案例8对应该模式。
▲室内居室环境（案例2）
▲楼道间与厨房环境（案例3）
▲室内基础设施情况及安全隐患（案例4）
▲改造后公房周边环境、立面与内部楼道环境（案例7）
▲改造后延续传统西关建筑风貌装饰、主要承担餐饮活动功能的公房（案例8）
▲调查案例对公房活化利用的诉求总结
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“城市针灸”理论框架下的存量公房活化机制与实施路径
人本主义视角下基于“城市针灸”方法的存量公房活化机制分析：与传统路径不同的是，“穴位”的选择不再是建筑物、构筑物或公共空间这类具象空间，而是依据“人”的诉求来选取，在“骨骼”“经脉”“穴位”之外，“人”其实是构成一座城市的“血肉”，是一座城市的“灵魂”，是城市最有活力和创造力的因素，是可以改变城市机能的关键。
▲基于“城市针灸”方法的国内存量公房活化机制与实施路径分析
“城市针灸”理论框架下的存量公房活化实施路径：首先，参考公房集聚区分析评估技术体系等提出空间区位“七个一”标准，进一步融入公房自身条件和租户情况等维度指标，最终形成本文存量公房分类评价综合评估模型。通过模型评价，先明确3种模式对应的公房集中片区，然后开展社区级别入户调查，根据改造基础、反馈意见和积极性等选择可作为“穴位”的存量公房，通过对“穴位”进行对应模式的分类施策，以此作为激活整个片区的针灸“针”，如出售一部分优质公房以激活整个翻新出售片区，一部分非住宅公房承担社区服务配套功能以激活整个功能转换片区，一部分住宅公房适当提升租金、加强修缮以激活整个民生保障片区。通过“针”对“穴位”的局部刺激，以人为本推动片区更新微循环，进而实现整体空间品质提升。
▲基于“城市针灸”的国内存量公房分类评价综合评估模型
参考城市体检治理城市病/城市问题的诊断分析过程，本文提出适用于存量公房活化利用的“城市针灸”实施路径：
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查找问题，精准诊断。通过城市体检指标分析、大数据分析、居民满意度分析等手段，从城区、街区等大尺度查找存量公房活化利用存在的问题，然后深入社区尺度，依据综合评估模型得到全部公房对应的处置模式，按照3种模式公房数量确定该片区的主导模式，并从中选择“穴位”。
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以人为本，点出“穴位”。对主导模式类型的公房租户开展逐一入户调查，核实其诉求是否与模型中的使用者属性匹配，并记录反馈更细致的问题。形态学范畴下的“城市针灸”方法多选择一些公共性、聚集性的活力点作为“穴位”，人本主义视角则与之不同，其选择租户意愿强烈、配合程度高、改造基础好的公房作为“穴位”，对诉求发生变化的租户，应重新根据其意愿调整活化模式。
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“穴位”活化，以点带面。对选取出来的“穴位”，按照对应的活化模式“落针施效”，持续、渐进地刺激“穴位”，然后通过社会网络影响其他相同活化模式的公房租户，使整个公房集聚区达到“经络疏通”的效果，进而将效果传递给普通居民，实现整个社区的更新微循环，激发社区活力。对于改造资金不足的情况，可通过多种渠道筹集资金，引入社会资本，由多方共同推进公房活化利用。
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良性互动，循环渐进。在“穴位”带动整个社区活化过程中，及时收集其租户反馈意见，动态调整更新策略，提升租户对治疗成果的认同感和社区归属感，形成良性互动。在主导模式类型的公房活化完成后，根据实际情况，重复上述步骤，对剩下的2种模式类型的公房开展活化利用。这样公房集聚区能逐步与外部发展接轨，推动整个社区完全融入已有的城市功能网络和社会网络，实现环境提升、产业升级和空间优化。
▲基于综合评估模型明确存量公房开展“城市针灸”的策略路径
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主要结论
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公房对租户的住房保障作用至关重要，尽管面临诸多现实困难，租户仍表现出强烈的社区归属感和邻里信任感，且认可公房的使用价值。
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系统总结翻新出售、功能转换和民生保障3种活化模式的基础上，提出广州的公房活化利用“以民生保障为主，其次是功能转换，最后才是翻新出售”。
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回归关注“城市的人”，在人本主义视角、地理学范畴内总结提炼“城市针灸”方法的存量公房活化模式分析框架，提出存量公房分类评价综合评估模型，用于判别公房的活化模式类型，并探讨了存量公房活化利用的“城市针灸”实施路径：查找问题，精准诊断；以人为本，点出“穴位”；“穴位”活化，以点带面；良性互动，循环渐进。
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研究贡献
1）梳理总结了国内外公房处置途径和“城市针灸”理论研究进展，提出回归人本主义视角的“城市针灸”方法是指导公房活化利用的较佳理论依据，同时也为现有研究补充了地理学范畴分析维度。
2）脱离传统的政府视角，关注公房租户群体，采用田野调查和深度访谈等方法进行案例分析，为总结翻新出售、功能转换和民生保障3种活化模式提供实证支撑，并提出广州的公房活化利用“以民生保障为主，其次是功能转换，最后才是翻新出售”的观点。
3）总结提炼了“城市针灸”方法在存量公房活化中的作用机制分析框架，并提出存量公房分类评价综合评估模型，分步骤建构活化利用实施路径，具有较强的可操作性。
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知识性扩展
根据视角的不同，国外研究可划分为2个流派：一是基于结构化视角、形态学研究视角，关注“（像）人的城市”；二是基于人本主义视角、（人文）地理学研究视角，关注“城市的人”。“城市针灸”在国内的理论研究和项目实践尚处于起始阶段，聚焦于老城区、历史街区、城中村和社区公共空间等研究对象。国内现有研究多从结构化视角、形态学范畴探讨“城市针灸”理论在城市更新中的人文关怀，尽管将城市视为和人一样的有机生命体，却忽略了“城市针灸”理论的另一个重要维度——即从人本主义视角、地理学范畴探讨其对于城市更新的空间组织优化指引，回归到关注“城市的人”。
作者介绍
王建军（1977—），山东潍坊人，中山大学人文地理学专业博士，广州市城市规划勘测设计研究院有限公司副总规划师、规划研究中心（海洋发展规划研究中心）主任。目前兼任中国城市规划学会青年工作委员会委员，中国城市科学研究会城市转型与创新专委会委员，广东省生态修复协会标准与工程技术专委会副主任。长期从事城市规划、国土空间规划、城市体检评估、名城保护规划、海洋发展规划等工作，近5年获得国家级、省级、市级优秀城乡规划设计奖项10余项，代表作包括《广州市城市体检》（获全国优秀规划设计一等奖）《广州市海岸带综合保护与利用规划》（获广州市优秀城乡规划设计奖一等奖）等，在《自然资源学报》《生态学报》《地理科学》等核心刊物发表论文10余篇。
陈作任（1992—），广东湛江人，中山大学硕士，主要研究方向为区域经济与城市地理。现任项目经理一职，从事产业规划、战略研究、行业研究、城市运营及新产品（产业大脑等）开发等工作。以第一作者或通讯作者身份在《人文地理》《现代城市研究》《热带地理》上发表学术论文3篇。获2021年度优秀城市规划设计奖国家级一等奖。
周小天（1995—），广东佛山人，康奈尔大学城市与区域规划专业硕士，广州市城市规划勘测设计研究院有限公司规划研究中心（海洋发展规划研究中心）规划师。从事国土空间规划、城市体检、韧性城市研究等工作。获2021年度优秀城市规划设计奖国家级一等奖。
詹美旭（1983—），江西九江人，南京大学硕士，广州市城市规划勘测设计研究院有限公司规划研究中心（海洋发展规划研究中心）副主任。长期从事国土空间规划、城市体检、城市更新等工作，近五年获得国家级、省级、市级优秀城乡规划设计奖项22项，代表作包括《广州市城市体检》（获全国优秀规划设计一等奖）《广州市多规合一》《广州市国土空间近期实施规划》等，在《自然资源学报》《地理科学》《规划师》等核心刊物发表论文10余篇。
引用格式
王建军，陈作任，周小天，詹美旭. 2024. 基于“城市针灸”方法的存量公房活化模式研究——以广州市为例. 热带地理，44（7）：1249-1262.
DOI: 10.13284/j.cnki.rddl.20230388
策划编辑：马晓敏（西北师范大学）
版式制作：Nio
《热带地理》简介
《热带地理》是由广东省科学院广州地理研究所主办的综合性地理学术期刊；1980年创刊，月刊，每月5号出版；国内外公开发行。
办刊宗旨：“品质、规范、高效、引领”
办刊方向：“精品化”“特色化”
报道地域：突出但不完全局限于全球热带亚热带地区
服务承诺：公平•热情•高效
核心收录：中国科学引文数据库（CSCD）核心期刊；中文核心期刊（北大）；中国科技核心期刊； 荷兰Elsevier文摘与引文数据库（Scopus）； 瑞典DOAJ数据库； 荷兰GEOBASE数据库；美国EBSCO学术数据库； 日本科学技术振兴机构数据库（JST）
评价数据：2022年复合影响因子—— 3.364；复合他引影响因子—— 3.000
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