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广州9-10月份选筹建议

财富 2024-09-05 20:47 广东

-正文-

9-10月份是楼市的传统旺季，但今年还会复制以往的规律吗？

广州自从528政策后，经历了6月份旺盛成交，7-8月份开始有了颓势，虽然温度很高，但地产从业者内心是很悲凉的。

单纯从数据来看，广州8月份的二手数据其实不差，网签8872套，相比21-23年同期，居然是数据最多的一个月。

所以如何来看待当下的市场，9-10月份选筹，大家有哪些需要注意的地方呢？

【市场端】

新政之后的3个月，一二手表现其实有点分化。

二手的趋势还是以价换量，虽然卖房人割肉已经比较惨了，但起码保住了成交量。

过去三个月，成交数据分别是——8月份网签8872套，7月份10034套，6月份10456套。

尤其是新政之后的6月份，创下了2023年4月份以来的新高。

二手并不差，难过的新盘市场，是开发商，近两个月去化量只有二手的一半，太惨了。

年内表现最好的还是6月份，网签7628套，7月份下滑至5660套，8月份只有4745套，衰减的非常明显。

而从单盘销量来看，改善盘反而卖得比较好。

1-8月的数据显示，目前的销冠竟然是万博悦府，琶洲南，中海大境，保利天瑞销量也在前十。

如果看销售金额的话，前十只有万科黄埔新城和珠江花城这两个偏刚需，主力总价在500万以内的，其他几个盘起步总价都在600-800万。

这也反映了当下整个市场的心态：

刚需确实一直有人买，但整体观望情绪比较浓，但改善买家在持续进场。

【政策端】

528重磅政策之后，在利率方面还有持续的调整，不管是LPR还是基点，都有调整，虽说主流银行的按揭利率还是3.1，但很多银行已经可以做到2字头了，而先息后本这些政策也众所周知。

目前来说，几个主流的政策如下：

首套首付成数1.5成；

不限售，但不满二要5.3%增值税；

首套利率3.1%，部分银行低于3%；

接下来可能会调整的方向在于存量房，一直有吹风，会降低存量房贷利率甚至有自由转按揭的机会。

降低存量房的利率是大势所趋，9月份或许有大动作。

另外，还有不少二套买家期待的契税、个税、豪宅税政策，不知道会不会一起调整。

但不管怎么说，单纯从首付、利率和信贷审批门槛来讲，目前的政策是比较宽松的了。

【情绪端】

我们很难用数据和精确的调研去权衡这个情绪是好还是坏，但从我们日常的咨询、买家的反馈来看，有几个表现：

一、卖房置换的需求依然在，但很多人卡在卖房这一步，无法向下推进；

二、千万级以上的买家，观望情绪没那么浓，对于卖房也没有很紧迫，这个价位的改善盘相对稀缺，买家更有动力上车，或者有些改善家庭并不一定要卖房，对未来也比较乐观。

三、刚需市场厮杀惨烈，既有供应量增加造成的短期观望，也有大环境不佳造成长期观望，还有一部分老破小置换卖家，迫于资金、收入问题，对买入的信心不足。

四、回调比较深度的二手板块，并不缺买家，但有一部分是金融客，所以部分总价不高的二手，也不能完全反应市场需求，有一些偏差。

五、400-500万以内的新盘供应量还是比较大，买家不担心买错，更担心买了降价，观望趋势会比较明显。开发商对于定价也比较谨慎，即使是一些豪宅，首开也不会很贵。

六、不少卖家置换心态比较强烈，谈价空间也比较大，买家对二手砍价预期比较高，因此也有一些价格“低于市场预期”的成交。

总的来说，目前还是下行悲观的情绪。

对于少部分买家来说，或许也是一个优化、改善的窗口期。

你当下如何决策，是尽快上车还是观望，不仅取决于你们自身的收入工作情况，也和你的房子有关，到底是尽快优化整体，还是观望选筹，亦或者是卖了观望，还是先买后卖？

每个家庭的情况不同，要个性化分析。

【微观成交】

近期有一些成交，也代表当下的市场价格体系和买家的心态。

比如牛奶厂的4房总价居然到了700万以内。虽说这套有楼层和卖家心态等特殊原因，但至少会给后面的买家一个锚定的价格，以后140平这个面积段，超过780甚至750估计都比较难。

广钢那边也偶有突破单价下限的房源成交，不过3房2卫普遍还是维持在3.7-4.5万左右，4房相对坚挺一点，挂牌价普遍在5.3-6万，只不过处于有价无市的状态。

珠江新城保利心语三房两卫差不多到了1100万关口，隽峰苑的3房1卫突破了900万，而西区交易量很旺的星汇园已经接近1000万了。

那些2000-3000万的豪宅，同样也是降价大几百万的节奏。

近郊区更不用说了，东荟城的4房都到了300万以内，万科欧泊三房两卫现在大概340万，昔日网红盘万科城市之光、万博和樾府也有业主破发抛售。

这里也有两个启示：

一、部分相对成熟的地段，次新盘也具备一定的性价比。虽然户型利用率上不如现在新盘100%那么夸张，但确定性还不错，楼龄新也具备长持价值；

二、市场回调已经波及到所有区域，珠金琶都没有幸免，也会考验很多买家对当下选筹逻辑的认知立场，地段价值还值得坚持吗？

【选筹建议】

鉴于近期的市场热度，政策变化和预期，以及部分微观的成交，不管你是200万还是2000万的买家，我都有这样的建议供参考。

（1）、当前政策已经够松，是否上车，取决于你的需求和标的稀缺度，利用好目前的窗口期，买好盘买对盘。

（2）、部分次新的二手具备一定性价比，特别是那些占据位置好的网红盘，需求合适的话也能买。

当然了，找对笋盘是关键。

（3）、现在新盘户型很内卷，但很多盘只有户型一个优点，赠送部分很多都是飘窗的形式，实用性并不强，大家理性看待这些100%、110%利用率的新盘吧。

一定要结合配套，周边预期，供应情况来综合考虑，如果不清楚这些新盘如何选，欢迎来预约【新盘咨询】。

（4）、600-800万以上的刚改和改善买家，买入窗口期在收窄，没必要为了拖而拖，即使到了明年，你的选筹方向大概也就这些，但错过了一些好盘剩下的就很难让你下得去手，要么只能选一些差的楼层。

（5）、当下关注确定性，关注自主便利度，新盘的饼太多，一些现房准现房项目，也可以纳入考虑范围之内了，部分新盘在做清盘活动，价格到位我觉得也没啥问题。

（6）、要卖房变现或者置换的朋友，该抓紧了，短期内还是下行的趋势，越早越好，越果断越好。

行情或许会在2年后到来，但等到那个时候再卖，你要买入的难度也大了。

而且未来怎么样，我们都说不清楚，更好的选择是抓住当下的确定性。

好，如果对于新盘/二手选筹，学位房落地，卖房置换，上车节点有疑问的朋友，可以约个深度咨询。

-END-

如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzMjAwNTE4NA==&mid=2651716289&idx=1&sn=fffca9879138723ddb7bc56f059e5c0c

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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