-正文-
9月底新政加上高层表态之后，市场似乎瞬间“翻转”，买方和卖方的情绪都有点上头，不少卖房置换的朋友又纠结了，是现在尽快出手，还是等行情回暖呢？
我几个月前的观察到的现象，现在其实依然存在：
1、二手跌跌不休，似乎永远有笋盘，这套便宜了下一套更便宜。
2、新盘疯狂内卷，要么卷价格，贴着成本价开盘，要么卷户型，100%利用率成了标配——虽然我觉得这个数据有点水，但不妨碍多数人喜欢。
3、从卖方市场转为买方市场，买家基本都带着大砍刀出价，挂牌价基础上再砍个10%都是正常操作。
这种情况下，置换群体是最难，最尴尬的。
卖的时候怕卖在最低点，买的时候又买在高位。
担心卖的晚房价还要再跌，现在割肉又非常难以决策。怕政策出来了行情又要来了，又担心上车了房价还在跌。
但不管你如何纠结犹豫，对于多数要卖房的朋友来说，有必要尽快决策，将房子在这个周期优化成优质资产。
也有部分朋友，尽管你确实要置换，要把小房子换成大房子，要换进更核心区域，但也没有太多必要现在割肉卖房。
你最终还是要卖房，但不一定是现在。
先说下广州哪些房子有必要卖：
1、越秀天河海珠差不多30年甚至更老的房子，尤其是老破大，可以稍微整合一下，换套地段还不错的次新甚至新房。
2、买在远郊区，自己没住，租金又不高。这种房子实在没什么持有价值，毕竟连基本的居住属性都满足不了。
3、房子面积确实很小，户型也比较过时，地段也不算很核心，抛开金融属性，这套房子的居住属性也满足不了你的家庭。
4、确实不看好后市，对楼市是看空的。
5、手上资金有限，买房的首付必须来自卖房所得。
大概是上面这几种情况，你选择这个低位卖房，我觉得没啥问题——
地段确实很偏，后面也很难有太多机会涨回去。房子比较破，流通性比较差，自住体验也不是很好。资金不够，除了抵押就只有卖房了。
但有些房子，或者有些情况，我认为也没必要急着卖：
比如你的房子地段本身就不错，楼龄也比较次新，暂时自住没问题；
比如你其实有首付资金有月供能力，但可能想少贷款，所以选择折价卖房减轻压力；
比如你只是看到房价一路下跌，怕未来继续下行也想赶紧卖掉，根本没想清楚逻辑；
总体来说，如果你的房子本身和所处的地段还OK的话，未必只有【现在卖房】一条路。
这几年的回调是普遍性的，不是说只有你的房子跌，不是你选筹的问题，而是所有板块都从高位在回落，这是整个市场变化的结果。
对于置换的朋友，也可以先买再卖。
前提是，你的收入确实不错，能够短时间承担一些压力，手上也有一些首付资金，不需要靠卖房。
或者是你的资金虽然不多，但收入很高，工作也比较稳定，可以承担短期内比较多的负债。
如果有几套房的朋友，可以先考虑出掉一套流通性相对好的，快速回笼资金，在未来半年到一年之内上车，买到一套好的标的，剩下的等行情好了再慢慢出。
为什么考虑先买再卖，因为按照正常的置换流程，会让一部分有实力的朋友错失机会。
当下卖房周期长、折价多，要执行起来也比较艰难。要么就是现在大幅度割肉，要么就等行情好了再置换，但如果你的房子好卖了，你要买的大概率也贵了。
正是因为市场不好，对买家才更有利，才有谈判的空间和余地，如果市场好了，你根本没那么条件可以谈。
有些地段本身就比较核心，比如金融城，老黄埔，萝岗，万博等优质板块，配套很成熟，也有很高的认可度，这里的房子也相对比较新，户型也不差，未来还是有挺多机会的。
你晚卖两年，持有成本不算特别多，但房价的波动只要有10%，就是大几十万。
总的来看，如果你的房子有价值有机会，未必要现在割肉。
你的收入够稳定，对未来比较看好，从居住需求来看也需要换一套好房子，先卖后买也是一个可以不至于让你错失置换几乎的操作。
当然了，最终卖不卖，什么节点卖，卖和买的节奏，到底是先卖再买，还是先买后卖，也要结合你们家庭的收入、工作稳定性、房子情况综合考虑分析。
如果对于置换、卖房节点、选筹有更多疑问的，也可以约个线下深度咨询。
-END-
我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。
如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
