市场上对于广园以北普遍是看低的，尤其是没有地铁的广氮板块，市场上认可度并不高，在天河东几个板块的热度，并不如金融城和牛奶厂。很多人的印象还停留在三年前，借着20-21年那波行情以及清湾附中开学的东风，整个广氮的一二手成为香饽饽。彼时，金地天河峯睿很快清盘，天河壹品首次开盘300多套1分钟就被抢空，二手的天健上城卖到了7万多。只不过经历了行情的起伏，整个广氮板块的价格也开始挤水分，从高峰期的8-9万，到现在的5-6万，是不是也有了性价比呢？从相对位置上来看，金融城＞广氮＞智谷-牛奶厂，三个板块到珠江新城、琶洲、金融城三个CBD的距离，是由近及远的。广氮虽然位于广园路以北，但无论是从科韵路还是车陂路，去到金融城、琶洲都蛮方便。从地图上测试，和金三角的直线距离大约为3公里，6公里和7公里。考虑到金融城板块，棠下、车陂、东圃、三溪等片区以后缺乏住宅地块，金融城沿江一带，又以商业办公或者高端住宅用地为主，未来天河住宅的开发，大概率还是要去到广园路以北。而广氮则是最近广园路的板块，更靠近金融城、琶洲的天河东板块。相比到处都是城中村，道路狭窄，流量嘈杂的金融城片区，广氮城市面貌相对更舒适。清湾附中的初中虽然是全天河摇号，但小学是面向整个广氮板块业主，这两年的命中率大概60-70%。天河壹品南侧新建了一所九年一贯制学校，引进奥林匹克教育集团，今年9月已经开学，30个班的小学，15个班的初中，名字叫广州奥林匹克中学智谷校区。广氮业主再也不用去又远又差的泰安小学了，孩子们上学步行接送即可，天河壹品业主下楼就能到，甚至能目送孩子上学。
过去很多人吐槽这里没有商业，现在也不用担心了，东南角新建的侨鑫未来印，包含商业、办公等各种业态，总建22万方，包含4.2万方的商业，可以满足整个板块对中高端消费的需求。
已经开业的天健汇，包括几个小区的沿街商铺，也有一些基础的生活业态。板块也不缺乏医疗资源，广州医科大学附属中医医院位于板块西侧，23年底已经投入使用，总建面12万方，规划了800个床位。内部道路也比较宽敞，普遍是双向6车道，和外界通过车陂路连接，可快速通达广园路、中山大道、环城高速等主干道。整个板块目前还没有地铁，最近的地铁站是21号线棠东站，大概1.8公里，通过广棠路过地下通道，穿到广园路以南。去到4号线黄村也有2公里左右，走车陂路、黄村康体路。虽然有规划的19号线，大概率会从华景、汇景穿过广氮板块，并且在广氮片区可能有两个站，但具体的走向和位置目前不清楚。即使明年能按网上流传的消息上报，等到真正兑现，保守估计也要7-8年之后了。站在当下这个节点，没有地铁就让广氮告别了大部分刚需，这也是它在市场上没有广园路以南一些20年内次新盘热度高的原因。但从未来趋势看，广氮还是颇具潜力，浅谈里面的逻辑：一是整个金融城片区，未来很难有大面积可供开发的地块。别说沿江那些高地价地块，大概率都是做高端改善和豪宅，和我们普通人没关系。而几个城中村的旧改，也是遥遥无期，即使有计划改造，周期也非常长。
从开发角度来说，各种资源的堆积，可能会更加倾向广园已北，那边缺乏的一些公建配套，也更容易成熟。二是现在广氮没有地铁是硬伤，但等到明后年，地铁就有很强的确定性，那个时候缺点就变化成增量和优势，有缺点才有想象空间，如果一切都成熟了，意味着这个板块没什么故事可讲。广园以南的房子要么很旧，好点的几个都接近20年楼龄，要么旧是兰亭盛荟这种超高层、梯户比高的刚需盘。而广氮的几个小区以小高层为主，金地天河峯睿有22层，阳华国花园普遍在13-20层，天健上城和天河壹品基本为12-14层。
容积率也普遍在2.8-3.3之间，小区的密度非常低了，这样的房子别说在天河，即使放在黄埔、番禺等郊区，也比较少。再过8年10年，整个板块的楼龄普遍都在10-20年之间，正好处于巅峰期。四，从当下的价格体系来看，广氮的房子从300-1000万的都有，刚需刚改都有的选。二手门槛会更低，新盘的主流价位在500-800万之间，板块不错的位置、所具备的发展潜力、相对干净的城市面貌、有学校，正好能满足这个价位很多买家的核心需求。当然了，那些对地铁要求很高的买家，这里确实不适合你们。五，从未来的发展看，金融城这两年在快速成熟，琶洲兑现进度更快，距离两个新核心区开车大概5-15分钟的车程，这里还不够有潜力吗。另外根据规划，马鞍山公园北侧还要推出人才公园地块，容积率只有0.8——板上钉钉要做豪宅，楼面价不会低，房价更不会便宜，这也意味着整个板块的总价门槛将抬高。广氮和智谷片区都是同一纬度，比较适合500-800万总价的买家上车。一是起码可以买到3房2卫，够一个家庭长期居住也没问题，同样价位在广园路以南也买不到太好的产品；
二是也能买到一些120-140平的不超豪宅4房，具备改善属性，但又不会过于错配。
如果低于500万太多，也够不上这里，黄埔番禺或者荔湾有更好的产品供选择，如果高于800万，保利天瑞甚至天河和樾府甚至更好，如果高于1000万，中海大境、越秀·观樾也会被拉进来对比。买更具确定性的这里还是去郊区买大四房？是买这边的新盘还是去牛奶厂淘二手？是天河壹品还是保利天汇？如果对于微观选筹有疑问，建议来做个深度咨询，消除信息差。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。![]()
