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600-700万预算，留在天河海珠还是选近郊区？

财富 2024-09-19 21:39 广东

-正文-

这个预算的广州买家，在选筹上会有点不上不下的感觉，在天河海珠并不是“凤尾”，在番禺黄埔白云也成不了“龙头”。

到底继续留在主城区，选个还过得去的三房两卫或者小四房，还是去近郊区选个大四房呢？

是天河海珠一定有更强的保值流通性，还是买万博、老黄埔、科学城区府，同样也不差呢？

住的舒不舒服，我们根据产品、面积、配套一目了然，但未来的想象空间、流通性，是更多买家担忧的。

好，整体来盘一下。

按照目前的市场表现和供应情况，这个预算去近郊区的买家，大概率会优先考虑番禺，然后是黄埔。

荔湾虽然是老城区，但现在价格被天河海珠来看，这个总价的房子也有不错的品质感。所以不管再多人说荔湾不好，依然有对居住品质有要求的改善买家。

番禺的核心是万博，目前也就华润悦府，万博和樾府才有足够的

在天河海珠能买到什么呢？

在赤岗琶洲，天河公园西门，肯定只能买到一些两房或者小三房，楼龄普遍15年以上，挑不到什么好户型。

要次新的或者新盘，只能在海珠西、天河东这两个大方向上选。

海珠西的新盘不多，江湾和樾、西派粤府偏改善，总价高。偏刚需的就是燕语堂悦，江泰里，天宸府以及即将推出的中建天钰。

从综合性来看，要么选择配建了学校的燕语堂悦，四房+地铁+学校，算是比较能打的了。

要么考虑下准现房的江泰里，虽然南侧有高压线，学校一般，没什么花园，但起码双地铁、有商业，还能很快交房，不用担心交付风险。

二手还是看回标杆小区光大花园，五期的三房两卫也够得着了，不过只能选北向，或者六期的三房卫，总价会低点，可很多人不喜欢要上电梯才能进小区。

如果楼龄新一点，要么关注下中海观澜府的三房两卫，或者金融街融御103-113平的小四房。

这个预算在海珠西可买的房子很多，但好点的就那么几个，而且总能跳出一堆问题。除了整个板块缺乏强增量之外，片区的城市界面，部分楼盘的交通、学校硬伤，都是不可忽略的。

这也显得类似光大花园、翠城这种带学位、大花园、配套又成熟的二手小区比较稀缺，在行情不好的时候，还比较抗跌，抛售的卖家也不多。

天河东的选筹局面又不太一样。

一方面，你无法选到很近地铁、楼龄新、学位不错的盘。

广园路以南位置更好，交通方便，配套也比较成熟，但房子整体比较老。比如美林湖畔，盈彩美居，城市假日园等上一代网红盘，其实不算很差，但要用这个总价去买，你下不去手。

兰亭盛荟这个充满争议的网红盘，你又会因为糟糕的户型、刚需的品质、垫底的学位放弃。

另一方面，去广园路以北选筹，你大概率还要克服“广园以北不能买”的误区。

从产业、地段来看，从广氮到智谷板块，未来能享受金融城、智慧城乃至科学城发展的红利，颇具增长潜力。从外部环境来看，也不像金融城到处都是城中村，城市面貌不差，还有地铁的增量。

从楼盘来看，从天瑞到壹品再到保利天汇，要么是品质型改善盘，要么处于连片开发的区域，配套不差、生活氛围也挺浓。

更重要的是，已经进入开发尾声，都是准新房的状态，所见即所得，确定性相对比较强。

这个价位，你可以再广园路以北买到不错的3+1房。

如果考虑买了就能住，追求更强的教育资源，牛奶厂那边买个112-130平左右的小四房，也有比较大的机会。

从地理位置来看，天河海珠作为主城区，距离城市真正的CBD更近，即使是海珠西被吐槽没有增量，去到珠江新城、琶洲的距离，也就半个小时左右的车程或地铁。

但并非所有人都要通勤核心区，从居住角度来说，不管是万博还是科学城区府，宜居度也不差。

万博作为番禺的核心，集中了大量的地铁、商业、产业资源，公共交通出行、日常生活配套，甚至比核心区很多板块都要方便。

整个汉溪大道两侧，集中了像万达，天河城，四海城，K11，万象商业，时代Epark等商业综合体，规模足以比肩体育西商圈。

所以我们也能看到前后万博和樾府，后有华润万博悦府先后成为番禺的网红盘。

在天河海珠你只能买到一些三房两卫或者小四房，要么交通不方便、要么花园比较小，但在番禺，你能享受CBD最好的位置，最方便的商业，最便捷的交通，还能选到120-140平的品质四房，甚至还给到你九年一贯制学校。

是的，价格看起来确实贵了，但你享受的配套也更多。

在科学城也是同样的道理，我指的就是大壮，算是黄埔的六边形战士。

缺点是花园小了点、离核心区远了些，但地铁、商业、学校、地段，几乎都是黄埔最顶级的，城市界面也比老黄埔、天河海珠好很多。

好，我们梳理下其中的优劣势。

天河海珠毕竟是核心区，靠近珠金琶这个产业核心，未来的增量更强。从流通性来看，核心区的三房两卫，未来还是具备很强的交易需求的。

如果去到番禺黄埔，这些近郊区，逻辑有些变化，因为你要面对的对手多了，房子稀缺度下去了。

但这是不值得买的理由吗？

并不是，你在近郊区可以买到最核心的位置，享受非常全面的配套，将居住品质、出行便利度甚至教育配套都能拉满，这是否也具备很强价值点？

虽然和天河海珠的三房或者小四房，大家在同一竞争维度，但是在区域内部，你是可以做到降维打击的，你在高强的地段，大概率要比番禺、黄埔或者白云荔湾其他边缘点的区域要更有想象空间。

怎么选，最终还是你自己来决定，是讲究各方面的均衡性，还是以地段、板块优先？

我相信，纠结的朋友，不只是600-700万预算的买家，400-600万也好，700-1000万也好，甚至1000-2000万的买家，依然会面临选区域、选板块的纠结。

如果对于选筹思路还有疑问，欢迎来线下深度咨询。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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