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刚需改善都看过来,广州10月买房卖房建议
财富
2024-09-28 00:04
广东
-正文-
虽说行情在酝酿,但未必马上就来,也不是所有房子都有机会,特别是刚需,还没到完全头脑一热赶紧上车的地步。
一是当下局势还没有特别明朗,政策上给到的是信心,措施执行,反馈到个体身上,需要一定的时间。当下的行情好坏,和你的收入、行业息息相关,对别人是机会,对你来说就未必。
二是刚需市场(大概400-500万以下)的库存量比较大,这部分存量消化,需要一定周期,这也是刚需的机会,就是说当下你还有足够的时间去思考上车逻辑,这个市场还有足够的空间,让你挑挑拣拣。
好,国庆节来临之际,如何选筹,如何调整选筹心态?
【政策端】
这几天的政策太密集了,从最高层的定调,到27号下午南沙宣布全面放开、上线公积金带押过户业务,各种细节随着高层的一声令下,在慢慢铺开。
当下和我们息息相关的政策有哪些?
首套、二套都可以做到1.5成首付;
利率比你看到的3.1%还低,四大行暂时不行,但其他主流的银行也是可以的;
按揭可以申请三年五年先息后本,审批门槛也不高;
购房资格就不用说了,限购区本来只需要6个月社保,随着南沙的放松,是不是意味着全面放开不远了?核心区120平以上、黄埔番禺都是不限购的。
我感触比较深的有两点:
一是购房资格,或者首付条件。
想想前几年,不少买二套的家庭为了3成首付,绞尽脑汁搞一些复杂的操作,费时费力还有风险。现在你随便买都是1.5成首付,利率低还是先息后本。
二是利率和按揭审批。
如果是21年上车的朋友应该深有感触,首付、流水查的很严,有些人二套利率超过6个点,普遍都是5.6-5.8,放款时间也非常长,五六个月都是正常的速度。
没想到,短短2-3年的时间,形势就发生了逆转。
这里我要思考的是,经济和政策都是周期性的,前几年收紧,现在开始放松,是否意味着过两年等市场彻底回暖后,又要开始收紧政策?
所以如果你有改善需求,如果你是刚需首套,都要考虑抓住当下这么宽松的条件,除非你是彻彻底底的看空派。
【情绪端】
这几天的情绪转变,让我有一种不真实感。
我也是经历过几个周期的,这两年的下行,大家的期待是一点一点被消耗了,市场情绪在这半年跌到了谷底。
但信心的修复,似乎只用了三天,从地狱到天堂,一个会议就搞定了。
有这么神奇吗?
我觉得大家还是要冷静下来,思考我们自己的基本面。
不用看别人在股市这一波赚了多少钱,不要看别人涨价自己就要涨价,不是看别人买你就得买,还是看自己的行业是否稳定,看自己手里有多少钱,能做多少事。
现在不是一窝蜂赶着上车的时候,也不是特立独行为了观望而观望,而是静下来思考,我们到底要采取什么样的心态和措施,迎接新形势下的市场转变。
是大家都开始有了信心,对未来充满期待,还是又一次下跌的开始?正如我去年说的,放松意味着接下来要降价了。
所以还是具体问题具体分析,参考大家的收入、资金情况,来判断是快是慢,迷茫的朋友,还是约个咨询。
从开发商的角度来说,现在是出货的好时机,国庆节一定会有非常给力的特价促销,大家想上车的,也就别错过了。
【选筹】
果爸在之前的文章,经常分享一些逻辑,现在聊点直接的。
一是1000万以上的高总价买家。
但凡你预算在2000万以内,还是买新盘吧,大境也好,天瑞也好,观樾也好,甚至和樾府、江湾和樾、天河序都行。
这些新盘在楼龄和户型上的优势,好过珠城琶洲天河公园那些二手太多了。
如果对于新盘的交付有疑问,二手依然优先锁定珠城琶洲,其次是赤岗、天河公园西门,其他地方就没必要看了。
二是500-1000万之间。
新盘二手就看具体价格,看性价比。新房贵是合理的,但如果超过一定比例,我反倒觉得二手更值得上车,或者可以继续等二手继续深度博弈下去。
三是300-500万之间。
会纠结到底买天河海珠的边缘买个入门级户型、上车盘,还是去白云番禺黄埔买个大三房或者小四房,享受更成熟的地段和配套。
核心区那些20年左右,作为上一个周期的网红盘,现在价格又回调了,你也会纠结是否值得入手?还是说坚定的去郊区买户型利用率超高的新盘?
从买家的角度来说,这些新盘的吸引力要足很多,只不过从生活便利度、持有周期来看,那些深度回调30-40%以上的核心区二手,也蛮有价值了。
四是300万以内。
要么是户型好、但位置相对弱一点的新盘,要么在更成熟的近郊区地段选一个好点的次新二手,将好地段更有确定性的配套先享受到。
从确定性来说,这个价位的二手,已经很值得上车了。
最后再说两点:
一是追求确定性,不要为画饼付出太多溢价。二是以长持角度去思考买入逻辑。
【卖房】
各位卖家不要过于自信,该卖还是得卖,而且是继续降价卖。
还是那句话,市场也许有行情,但是否轮得到你的房子?你的房子好卖了,你要买的是不是更难买?
而且市场的回暖,一定不是只靠政策刺激,最终还是要落在大家的收入、工作上来,大家的信心基础,是建立在收入上涨或者有预期的基础之上的。
所以不要觉得市场马上就变好了,起码今年没啥机会,所以该果断决策就要过段决策。
要么就干脆不卖,不要割肉损失自己,要么先买后卖,或者就别折腾别置换,躺平就好。
最后来个总结。
果爸虽然在昨天说行情来了,但不是所有人都值得赶紧上车。
一,我希望各位做好准备,做好决策,掌握主动权。
二是希望改善买家不要错过机会,好盘确实不多,这一波市场回暖,肯定会继续消化掉很多库存,该出手时就得出手。
希望大家买到好房,做出正确的选择。
-END-
我是果爸,懂房子也懂育儿,感谢大家的信任,过去两年,我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。
如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问,欢迎预约咨询。
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzMjAwNTE4NA==&mid=2651716766&idx=1&sn=cbf49e6da2bcbfbe12eb1154f9ce74b9
果爸看房
很会带娃的房产博主,专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地; 不散播焦虑,不盲目激进; 持续分享踩盘经历,真诚分析买房逻辑;
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