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-正文-
在老美宣布降息后，我觉得那些1000-2000万改善置换上车的机会，越来越少了。
这也是我反复强调的：
高总价改善、要置换的买家，下半年是个窗口期，选择好的标的上车即可，继续拖下去到明年，未必有更好的机会，更好的选择未必也轮得到自己。
先说下市场现状
这两年，近郊区回调幅度普遍在30-40%，但是到了核心区，那些楼龄次新、户型好、楼层好的，其实跌幅没有很夸张，依然还没未跌到20年上涨之前的水平。
虽说我这半年关注的一些标杆盘，比如熹园、东方新世界、锦逸、中海锦榕湾、珠江帝景，虽然经常也有笋盘爆出，但主流的三房、四房，并没有如郊区那样深度回调30%以上。
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过于便宜的，要么是小面积，或者一些极低的楼层，你也下不去手。
这些优质标的，即使是有价无市的状态，很多业主也不愿意轻易降价。
一是这些房源确实好，自己能住，以后还是有很大机会涨回来的；
二是如果不缺钱，不需要向上置换，也没必要急着割肉。
三是这些房源一般不乏买家，只要有笋盘，价格到位了，还是能很快成交的。
如果你想买新盘，当下在天河海珠的选择看起来很多，其实也就那么几个很优质的选择。
改善、豪宅盘也就是琶洲南，中海大境，保利天瑞，观樾，天河序，越天和。
看起来选择不少，有时候也没得选。
比如800万预算，你只有越天和、保利天瑞可以纠结，前者入门户型卖的差不多了，开发商不会轻易降价，后者本来就比较好卖，货量也不多，等到便宜的时候，估计都是很低的楼层，可你又不想买一些差的楼层。
比如1000万左右，买观樾只能勉强买最外面一排，买天瑞125平的，依然要面临噪音，依然是2梯4户，买大境只有126平的入门级可以够得着，户型差点意思，买越天和吧，户型地铁都没问题，只不过板块没太多想象力。
如果去到1200/1500/2000万，你看得上的盘有多少？无非还是琶洲南二期，保利天瑞，中海大境，再加个产品力很强的天河序和观樾。
近似单体楼的珑璟台，海珠西的江湾和樾，或者万博悦府的大平层，你要么怀疑自住的舒适度，要么更加不看好以后的流通性。
对了，还有保利东沙，尽管900多万可以买到169平的大四房，但这个价格买荔湾，很多人还是会打问号。
但是你会等到他们降价吗？有，可能机会不多。
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观越旁边还有地块，天和序没有学校，或许还值得观望。但大境只有那些货量，卖完就没了，每次加推还玩涨价的营销方式，后面再大面积的，总价又高了很多，你不买周边有得是改善群体买。天瑞套数不多，即使没有地铁，周边没啥配套，且107/125平的靠着广园路，依然不乏买家，而且107平的东边户，价格还死贵死贵。越天和本来均衡性就不错，学铁商齐全，慢慢卖也有周边的改善买家接手，虽然也有特价房出来，但幅度也不是很大。至于琶洲南二期，小面积货量太少了，大面积也只和极少数豪宅买家有关。一是老美降息，市场会有一些预期提升，情绪也会短暂回升。二是最近没有什么优质地块出让，明年你可选的目标肯定会变少，那些你现在看不上的，到了明年依然看不上。而新拍出来的地块，等到收楼，起码是27-28年的事情了，这中间你确定要一直空仓？三是当下的政策确实宽松，利率也很低，但明年是不是有所调整，我们根本无法预测。继续放松当然是赌对了，但如果政策收紧，那么你将错过很多机会。更重要的是，需要你需要卖房，这个过程本来就需要一定周期，如果现在犹豫不决的话，等你真正想好，要卖要买的时候，其实已经晚了。所以对于改善、资金在手、确实要买房的买家，如果你看上的这个盘又大体符合你的需求，国庆/年底择机上车其实没什么问题。优先锁定低利率、低首付成本，已经是占到不少便宜了。对于需要卖房才能置换的朋友，考验的是执行力和认知能力。而卖房又是买房的前置环节，我见过太多买家卡在卖房这一步，因为观望犹豫，错过了很多机会，到后面，干脆直接躺平了。
当然了，躺平不折腾，降低负债也是一种安全的选择，但如果你有能力做更好的选择，为什么要浪费机会呢？这个市场新盘供应量很大，二手博弈周期很长，不是短时间可以消化掉存量的，新盘明年还有推出，可选择的板块很多。比如没有孩子要上学，不急着买婚房，或者家里人可以接受租房等等，观望一下也没错，短期内降低负债减少压力，也是一种很好的选择。这个时候要做的是资产优化，是降低负债，是化解潜在的风险，不要为了上车而强行上车。低总价不会涨，不急着买，高总价买家也不只有唯一选择。退一万步说，即使观望一段时间买贵了，也比强行上车买错要强得多。当下还有很多观望的群体，他们在卖完房之后一直在等，等经济恢复、等市场彻底回暖、等想买的盘继续降价……我非常理解大家面对不确定性未来的迷茫，也理解每个普通家庭希望降低风险的谨慎。到底要不要尽快决策，取决于你们自身的情况，基于你们各自的需求、收入和对未来的期待，不必完全被他人左右、盲目加杠杆，为了买房而买房。最后再提醒大家，信心更多的来源于自身，每个周期都有能跑赢大势的人，你要做的是既要提高认知，又要增强自身的能力，才能应对各种复杂的局面，对抗变幻莫测的周期。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
