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现在轮到1000万改善买家纠结了

财富 2024-10-07 00:15 广东

-正文-

前两年是500万预算很难买，现在轮到1000万左右的买家纠结了。

我最近接到了一些案例，需求不同。

有拿着七八百现金，但不想加太多杠杆的；

有房子很多资产很多，但都不是特别好，要进行资产整合，先卖房再买的；

有想要核心区，但又担心楼龄，或者想买的户型小区，暂时还没怎么降价的；

或者是已经亏本卖掉了，面对这个行情迟迟不敢下手，犹豫不决的；

但大家的共性是差不多的，面临的纠结很类似。

（1）选择太多。

当下千万级的新盘似乎遍地都是，保利天瑞、中海大境、天河序、越秀天河和樾府、江湾和樾、珑璟台、越秀观樾、西派粤府……

还有很多二手也降价了，珠城天河公园赤岗琶洲，都有一些选择，尽管户型差一些、楼龄也旧了，但是地段明显更好，配套成熟，交通教育都OK。

有时候选择多不是好事，因为选择越多就是没有选择，哪里都好意味着哪里都不好。

（2）预算很尴尬。

虽说买1000万的买家都是很有实力的，但这个总价还是有点尴尬。

去选一些降价的二手，担心自己高位接盘。比如牛奶厂140面积段的4房成交可以锁定在800万以内，相比高位跌了30%，但还是担心买了会继续跌。

买天河公园，甚至都选不到特别好的三房，只能选到一些户型楼层比较差的。买珠江新城，也只有3房1卫勉强可以选，或者是北向，而且这些房子楼龄普遍15年以上，又担心太旧以后不好卖。

如果是新盘，大概也是这些改善盘的入门级户型，选不到特别好的位置和楼栋，选不到最主流的大户型，又有点不甘心，而且有硬伤。

如果降价到700-800万，只能去外围区域，或者去偏刚需的盘，可能也不想降维上车。

（3）很难接受硬伤，希望各方面都好。

我总说刚需选筹不能既要又要还要，很多时候改善也是这样，但凡在2000万以下，你大概都选不到各方面都好的房子。

观樾位置还是偏了点，还有好几块地要推，供应量太大；

梅花园地段不给力，缺乏增量，城市界面一般，那边还是刚需关注的比较多；

大境的均衡性不错，但是没有学校，对很多千万左右的买家还是会有些不合适，126平的户型也没什么诚意；

江湾和樾、西派粤府，地段上还是缺乏增量，前者有回迁房，后者配套太差，啥都没有。

保利天瑞品质，学校，户型都没问题，但1000万左右只能选前排，噪音确实比较大，后排150平的大面积，要去到1200+了，且板块的商业和公共交通，暂时还有所欠缺。

发现没有，别说1000万左右的预算，就是提到1200-1400，也只能在这几个盘选，要么牺牲地段迁就产品、要么牺牲交通迁就品质和教育、要么牺牲户型迁就交通和地段，要么就为江景付出溢价。

但是提高预算，又要做一些心理建设，毕竟总价高贷款多了，压力也稍微大一点。

如果卡紧这个预算，要么只能买到比如大境、天瑞这些项目比较入门级的产品，或者是只能去天河序、和樾府、江湾和樾选筹，能买到比较主流的面积段，但是地点又差点意思，缺乏一些想象空间。

除了上面这些情况，还有一部分置换群体很纠结。

要么是已经卖掉房子，但迟迟下不了手。毕竟上一套房子已经亏了不少，或者利息都亏进去了，现在再买很纠结，怕买了接下来还要降价。

要么是现在正在卖房，在犹豫到底要不要尽快割肉止损，然后尽快上车。

怕卖迟了再买的时候又涨价了，又在割肉这一步执行不下去，不想亏太多。或者在犹豫，接下来行情是不是会回暖，不如等自己的房子涨了再卖？

好，这其实是目前改善买家，不仅仅是1000万预算面临的困境。

800万的买家会纠结，1500万甚至2000万也是如此。

到了这个总价，既要满足改善、教育需求，又没有完全脱离对交通、商业配套的要求，还担心房子以后不好卖、甚至买了开发商就降价。

要卖房的群体，担心自己会错过这个周期，在执行层面遇到困难，或者是还没有意识到这是窗口期，还在用常规的方法置换。

这里面有一些宏观逻辑，也有微观选筹方面的区别，还涉及到具体的执行，对价格的把握和判断。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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