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作为这两年卷户型卷价格的先行者，从增城的水木芳华到花地湾保利和颂、天河保利天瑞，再到现在的广钢，哪儿都有保利的身影。鹤洞汽修厂这个地块，也就是保利雅郡，从拍地到拿地，一直受到关注，现在即将开盘，作为新规之后广钢第一个项目，我们如何来看待它的价值？适不适合买，适合哪些人买？作为和牛奶厂几乎同时期开发的新城，广钢这10年来一直不缺乏关注和流量，既有正面认可也有负面争议。行情好的时候，东进南拓之风愈演愈烈，大有东风压倒西风之势，但这三年的回调期，广钢也表现得没那么惨，从6-7万的一手调整到3.5-5万的二手，不像金融城和牛奶厂，早就被打上了“10万暴跌到5万”的标签。中央公园将广钢目前分为南区和北区，因为开发时间早，北区早就进入了二手交易市场，尤其是今年1-8月，随着价格的下行，交易量一直比较活跃。南区近几年开发，一手买入价格比较贵，普遍才出证或者刚满二，配套发展不成熟，关注度不高，交易量也不多。保利中海朗阅，也就是上一个“广钢最后一块宅地”，还处于新盘阶段，最早交付的也才刚收楼。从户型面积来看，广钢分布很散很杂，从70-77平左右的2房，83-92平左右的3房1卫，92-109平左右的3房2卫，125-143平的4房，几乎各个面积段的户型都有，当然，一房这种明显小众的面积、以及流通性比较弱的复式产品就不讨论了。偏刚需的如中海花湾ABC区、保利曼城、保利东郡，几个盘的花园比较小，密度相对比较高，以2房、小3房和90-100平左右的3房2卫为主。刚改的如融穗华府，中海花湾D区，振业天颂，南区的紫郡府，这几个盘花园相对大一些，容积率也没有那么高，大概3.8-4.8之间。一些改善盘，比如华发、海德公馆、金茂府，最小户型都是92-109平的3房2卫，4房面积在120-143之间，剩下的都是160-180/240/270平的超豪宅大四房。从总价段来看，300万以内能挑一些两房，甚至280万以内，350万以内可以选到一些不错的3房1卫，2卫产品大概在380-500万之间，看具体的面积、朝向、小区，存在一些价差，当然了，楼层比较低的三房两卫，总价可以更低。四房相对比较坚挺，特别是华发、金茂府、海德公馆，挂牌价普遍还是5.5万以上，好的楼层朝向，笋盘不多。像中海花湾、紫郡府一些便宜的4房，便宜点的总价也要550-600万。300万出头买三房一卫，接近400万或者400万出头买个偏改善的三房两卫，四房好点的要去到600多700多万，品质弱一点的也要500多。很多人总是DISS广钢不好，说它放盘量大，没有大型商业，很多盘离地铁站也比较远。这些缺点其实不用我再重复，去看一遍就知道怎么回事了，大V们常说的增量不强，很多人也清楚，但为什么一直有买家呢？一是经过几年的调整期和充分交易，这边的价格已经足够便宜，对许多刚需买家来说，价格比较友好。
二是整个板块的楼龄都比较新，城市界面不差，教育配套顶级，虽没有商业体但基本的生活配套是充足的。三是周边有1号线，广佛线，接下来开通的还有10号线，11号线，通达性也会极大的增强。300-600万预算，能买到3-4房，楼龄比较新，学校顶级，多条地铁环绕，还是老城区，去越秀去海珠都很近，是不是还可以了。如果跳出广钢去花地湾，也就是中海、保利和万科能选了，总价大概280-500万之间能买到不错的3房和4房。很多人会觉得花地湾好像比广钢好一些，规划也高大上，未来是不是更有潜力。说实话，大家都在芳村，都在珠江以西，都靠近佛山，吃得都是白鹅潭、太古商业的大饼，谁也别嫌弃谁。你说广钢内部供应量大，中央公园一直没有兑现。我说花地湾密度也高，商业配套还不成熟，开发周期还特别长。花地湾三个盘，保利的学校不确定，中海现在能读省实，二手业主是否可以其实还是未知数。万科的教育确定性强，但密度更高，户型还是新规前的设计，感觉和广钢的中海花湾没多大区别。很多人会问，现在保利来卷广钢，广钢二手会继续降吗？是不是比花地湾更好？从吹风来看，雅郡小三房入门价不到300万，87平3房不到400万，108平4房500万左右，能读省实楼下还是地铁站，28/31的非超高层，容积率还只有2.4，不管是户型设计还是密度，在整个板块都非常能打。从这个价格来看，如果算上实用面积，广钢的两房到小四房，似乎也没什么竞争力。花地湾那边也差不多，中海确实不错，近地铁+省实，但超高层+高容积率，BUFF也是一大堆。和颂密度低点，也是芳村那边少有的超高层，但不能读省实，也蛮尴尬的。万科就别提了，不只是超高层、高容积率，一层还多达8户。花地湾/广钢有的学校，雅郡有；花地湾/广钢有的地铁，雅郡有；花地湾有/广钢没有的100%利用率户型，雅郡有；而花地湾/广钢没有的低容积率，雅郡也有。北侧鹤洞路，噪音灰尘很大；
两年多才收楼，持有成本也不小；
另外，是否能凭购房合同读省实二小还是说要等交房开册，暂时也不清楚；
但雅郡也精准的拿捏住自己的劣势，将户型做到极致，就是做一些小面积降低上车门槛，满足部分刚需和刚改买家就好了。
这里并不是雅郡一定非常好，也不是说花地湾要被压制，更不是说广钢业主得赶紧卖房抛售。
对于买家来说，特别是预算300-500万的，这里也不是唯一，除了考虑荔湾，更多人还要思考，是买芳村还是买万博或者是老黄埔科学城？是买这边的大面积还是去海珠西、天河东买小三房上车？是尽快上车还是继续等一等？
我觉得还是回归到需求来，看你的生活工作半径，通勤方式，对学校的要求甚至是上学的紧迫度。
明年孩子要上学，或者就是要买婚房，或者一家人希望尽快住进自己的房子，大概率也等不到这边交房。或者本身对居住环境、小区品质有一定要求，要达到真正的改善的买家，这里也不是很适合。
回到问题本身，值不值得得买本身就是一个主观的需求和认知，既然在一个板块，大家的机会就差不多，白鹅潭好了，整个芳村都不差，但如果那些规划兑现不了，这里就会逐渐被其他高势能板块拉开差距。
好，如果对于广钢二手选筹，花地湾、广钢新盘哪个好有疑问的话，欢迎深度咨询。
如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。![]()
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