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漂亮国降息了，广州楼市会变好吗

财富 2024-09-18 23:06 广东

-正文-

在我发文的几个小时后，漂亮国就会宣布是否降息（或许你刷到这篇的时候，已经宣布了）。

这应该是牵动全球无数人——不仅仅是金融行业的关键决定，美联储的降息大概率会引发国际市场、贸易、资本流动连锁反应。

广州楼市也在等待老美的决定，尤其是部分观望的买家，持币在手，等待后市的走向。

作为关系着全球经济走势风向标的降息，会给广州楼市带来变化吗？

一、宏观能指导微观吗？

对于这些宏观变化，以及到底降50还是25，我没有太深入的研究，也不依靠过于宏观的政策，来研究极其微观的决策。

我一贯的观点是，宏观的动态变化只能作为指导，基于收入、需求、人口、信心等各种因素，每个家庭都有自己个性化的卖房、置换、选筹策略，很难用统一标准去优化策略。

而且理论是理论，到了决策层面，很多人又会遇到更加实际的问题，这些复杂的比如“要不要割肉卖”、“如何尽快卖”、“先卖哪一套”、“卖了买哪里”、“卖了要赶紧买”、“要先买后卖吗”等具体问题，也绝对不是用一个理论就可以让你更加轻松、正确的决策的。

过去几个周期，即使在同一市场、面对类似的风险和机会，不同区域、板块甚至同一板块的不同楼盘，都出现了极大的分化，降息对国内的宏观或许是利好，但具体到你个人、你的房子，真的是利好吗？

二、数据下行的背后？

2024年的广州楼市，相比23年有了明显变化，量在跌，价格跌更狠。

新房方面，1-6月份只去化了2.8万套，7-8月又再次下行，上个月只有4000多套，整个1-8月份，去化量只有3.9万套左右。

二手方面，上半年交易了5万套，7月份1万套，8月份也有8000多套——同比21-23年，今年8月份的网签量还是最高的。

但从微观层面来看，二手的热度有两个逻辑：

一是价格深度下调，带来了交易量的稳定；

二是不少买家带有更强的金融属性，微观层面的观察，自住需求的买家会比数据表现得更少。

对于第二点，我们很难给出非常准确的数据和论据，但至少根据从业人士的反馈，二手的实际行情，并没有数据反馈的那么乐观。

也就是说，真正的信心还没有修复。

没那么多人买房，或者是，没那么多人敢买房。

三、期待更多政策？

广州的买家到底希望什么样的政策，才能让自己下定决心买房呢？我不知道。

也许是很多人期待的“取消豪宅税”、“减免二套契税”；也许是继续将利率降低至2.8/2.5甚至更低；也许是如部分博主分析的，等老美降息，信心就恢复了，25年筑底26年迎来下一波行情……

政策真的有效吗？或者对于更多潜在的购买力，是因为上车门槛太高了吗？

我想不是的。

过去一年，首付门槛、首付利率、审核条件，已经实现了几乎史无前例的宽松：二套三套1.5成首付，利率最低2.9（正常也是3.1%），几乎不需要条件的流水，极速的放款，和没什么门槛的提还政策。

还要什么政策呢？只差0首付了。

甚至有些开发商为了卖房，已经推出了更低首付、售楼前赠送住房等前所未闻的政策。

现在的感觉就是，你得到了一张兰博基尼5元优惠券，朋友问你为什么不提车，是嫌弃优惠不够多吗？

你肯定不会在意那5块钱太少，而是那几百万实在太多了。

四、微观如何决策？

说了很多逻辑，更多的像是正确的废话。

就像我前面说的，即使大行情来了，你的房子一定有行情吗？有了行情，你一定能抓住吗？你预测的、你认知的，就一定是正确的吗？

我们将太多不确定性的因素，放在了外界身上——比如期待老美降息，比如静待大环境变好。

却忘记了，所有的机会都需要自己掌握的——

你的收入是否稳定，能否在行业内继续向上发展？

你在做决策之前，能否预测和规避很多潜在风险？

你是否能够理性看待自己的收入，降低负债降低杠杆？

你的房子很多，对于资产优化是否有非常清晰的节奏？

你明白了很多理论，能否做到知行合一，高效的执行所有的策略？

所以该如何决策呢？

我有几个大概建议：

一、梳理好自己的收入、资产情况，确定卖房、买入的必要性和紧迫度，然后确定大方向和预算。

二、在卖房这个动作上，降低自己的预期，一旦做好决定，就高效执行。

三、不要盲目追求高卖低买，因为大部分人根本没办法精准踩点，现在低卖低买也是不错的决策，没必要瞻前顾后，既要又要还要。

四，如果你对未来看不清楚，干脆不要做任何动作，放平自己的心态，观望也是一种稳妥的选择。

最后再提醒大家，信心更多的来源于自身，每个周期都有能跑赢大势的人，你要做的是既要提高认知，又要增强自身的能力，才能应对各种复杂的局面，对抗变幻莫测的周期。

至于如何提高房产层面的认知，如何在执行层面有更加正确、合理的策略，建议来做个深度咨询，从卖房、决策、板块、选筹等各方面，给你做个详细的梳理。

-END-

如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzMjAwNTE4NA==&mid=2651716480&idx=1&sn=b1f9b7bb141a388553ae450a7b43cda0

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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