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国庆广州新盘卖的非常好，从国庆七天我们团队带看的频次，售楼处销售不够用的情况来看，这是2022年以来少有的楼市“黄金周”。
很多博主也用不同维度的数据来论证——广州太火了，新盘卖的太好了，市场在回暖，行情在路上。
但从微观层面来看，这个火热是比较分化的：
至于那些天河海珠位置一般的盘，或者供应量的郊区板块，依然面临比较大的销售压力。
说这么多，不是为了催促大家赶紧上车，而是希望告诉要卖房、正在卖房的二手业主——
新房市场好，并不代表二手马上有行情，不要因为目前的政策影响自己的心态，不要因为卖房耽误自己顺利置换。
9月底放开限购叠加一波强有力的经济刺激政策，不仅利好新房市场，也让不少二手业主的心态发生了变化，新房如果止跌会稳，是不是意味着二手也会涨价了呢？
好，关注广州二手房、特别是要卖房的朋友仔细看看下面的逻辑。
我的结论比较简单粗暴：
一，当下的市场还是属于新盘，所有的政策都是为了去新盘的库存服务。
目前的新盘在户型利用率内卷上天，开发商也不敢死扛着卖高价，在价格、户型双重内卷下，新房显然更容易让买家动心。
郊区或者泛核心的新盘，主打的是性价比，同总价100%的利用率和80%利用率，怎么选很简单。更夸张的是，使用率可能会突破120%。
而去到核心地段，市区新盘讲的是错位竞争，虽然珠江新城、琶洲、天河公园、赤岗的地段更好，配套更成熟，但同样是800万1000万1500万，稍微降级一点地段，是可以买到非常漂亮的四房。
虽然地段在珠城、琶洲之外，但也就多5-8公里距离而已，开车大概是10-20分钟，那些住惯了小房子、旧房子的改善买家，是很容易接受这样的通勤和位置的。
二，新房迎来行情，才轮得到二手。
每个周期的购房逻辑都在发生变化，过去还是地段为王，在经过一轮轮价格波动和调整，以及时间的作用下，地段之外的产品、教育、交通要素的比拼也很重要。
尽管广州是单中心城市，但珠城之外的琶洲和金融城也在崛起，郊区还有万博，白云新城，科学城建设的也不错，不是因为在天河海珠就必须得贵，郊区就不值钱。
当下新房在产品上相对前面10-20年有明显的提升，二手利用率被吊打的情况下，买家对价格的认知也发生了一些变化。
又是下行周期，新盘在价格上本来就很谨慎，特别是保利、中海、越秀，这些大开发商都要降低姿态低开、打折促销卖房，叠加更漂亮、利用率更高的户型，总价越高，越难接受天河海珠越秀那些15-20年，户型过时，公区老化，梯户比高的“刚需盘”，所以核心区的1000-2000万的改善盘，这几年卖的特别好。
甚至500-1000万刚改范畴的盘，也占据了这个时候的绝对主力。
所以在核心区，近郊区核心地段的盘卖完之前，二手都要持续被压制，1000-2000万的二手卖不动，那些郊区的刚需盘也要面临多方面的挤压。
三，次新二手集体上市，新旧竞争激烈。
郊区的盘要面临多方面的压力，一是很多旧改在入市，天量供应下，去化压力很大；二是黄埔，番禺，荔湾很多次新盘也开始进入正常交易状态，同板块或者临近板块开始深度博弈。
比如300-500万左右的房子，刚交房5年内的绝对次新，选择太多了：
番禺万博的和樾府，珠江博世湾，黄埔的大壮名城，保利罗兰国际，品秀星樾，合生中央城，万科城之之光，富颐华庭，荔湾的万科金域曦府，广钢南区一堆。天河海珠也有得选，星汇海珠湾，绿地越秀海玥，珠江花城。
还有一批刚交房的，年底或者明年也能入市交易。
这些板块本来就有大量新盘在售，新规后的户型越做越卷，单价总价也越卖越便宜，买家挑花了眼，卖起来也非常难。
800-1000万以上也是类似的行情，天瑞、大境、和樾府、观樾、万博悦府不清盘，珠城、天河公园西门、华景、琶洲、赤岗这些二手，也很难有机会。
至于2500-3000万以上的市场，买家也并非一定要买琶洲珠城，既然当下也不是很好的机会，还不如等产品远超二手的面粉厂、琶洲大围公园地块。
聊这么多，一是希望给关注二手的买家一些建议，既然短期内二手不具备涨的条件，还是有挑挑拣拣，犹豫博弈的时间。
当然这个博弈会随着政策、市场、大环境的变化发生变化，不能一概而论。核心区的改善盘、好楼层，确实也不会太轻易让你捡漏，要么轮不到你，要么业主不想降太多。
二是建议要卖房要置换的朋友，不要因为政策变化过于乐观，要看你的房子是怎样的，要看你在什么板块，要看你卖这套了怎么卖。
没必要因为某些大V说“不能割肉”就要再等等，等自己的房子卖贵点了再买，必须得根据自己的实际情况来考虑。
并非所有人都要现在割肉卖房，但也不是所有房子未来都有机会，市场好了未必你的房子就更好卖。
这里面的博弈，风险和收益，大家一定要想清楚。
至于那些看到市场稍微有起色就坐地涨价的业主，要么是确实不想卖、准备多持有几年时间，要么就是看不清市场盲目调价、盲目乐观。
要换房卖房的朋友，不要看现在的新房市场好不好，还是按照之前的节奏，该降价降价，该割肉割肉，抓住第一个客户、抓住当下的热度，不要犹犹豫豫。
好，如果你正在卖房置换或者纠结要不要卖房、要不要赶紧上车这些问题，欢迎来做个深度咨询。
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我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。
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