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前两周去看了珠江天悦，拍了样板间、测评也写了，但想了想没啥发的必要，6-8万这个吹风价，放现在这个市场，完全没推荐的动力。130平，单价5.1-5.7万，总价670-720万；
170平，单价5.3-6万，总价900-1020万；210平，单价5.3-6.3万，总价1140-1350万；其实从名字就能看得出来，这个项目的定位是很高端的，保利的“天”字系，希望复制琶洲保利天悦的腾飞，甚至直接将名字复制过来，也是希望借一点力提高荔湾天悦的价值认可度；我们无法预测未来保利交付是什么样子、能兑现多少，但起码在新房阶段，是可以通过讲故事、拉预期满足不少改善、豪宅业主对品质的需求的。从位置上来说，和对面海珠后航道就隔了一条江，而且这边是东向、东北向望江，比对面西向甚至西北向望江，还略微友好一点。如果是最东边的楼栋，在忽略周围不利因素情况下，是可以做到夸张的三面看江的。所以可以预测，以后东边户和西边户、东边的楼栋和西侧的楼栋，都会存在比较明显的价差。如果论江景，其实不比白鹅潭悦府差，优于北侧的幸福湾和滨江上都。江景，就是珠江天悦最大的价值，要不然何必在推广名里面直接加一个“珠江”？就是为了给买家强化价值点。天字系做成怎么样，我们不好说，但江景是跑不掉的——当然，沙船这些比较拉低逼格的因素，也会存在，这是无法规避的。作为医药港的一部分，未来方舟已经落成，星河cocopark去年已经开业，商业配套有了。未来北侧的太古汇、万象商业先后兑现，对这里的改善、豪宅业主，也是利好。地块西侧就是10号线东沙地铁站，妥妥的地铁盘，11个站到体育中心附近，不用换乘，中间还和11号线相交，可以快速环线去琶洲和金融城。虽然很多人猜测豪宅不需要地铁，但是不少600-1000万的买家，对便利的交通还是有强烈需求的。学校也给你配了，还没开盘就搞定，引进的是康有为纪念学校，好不好不知道，起码给你配了，广钢花地湾有省实，东沙有康有为，没差到哪里去。是不是很有意思，一个豪宅盘，最大的优点好像是“学铁商”。开发商自己，包括很多自媒体吹的内港湾，我这里就不说了，大饼味儿太浓。一个前几个月刚刚开始开工的项目，一个需要砸钱很难看到明确收益的概念，我暂时没有太高的期待。什么内湾码头，购物中心，展览中心，写字楼，五星级酒店这些配套，在看到明确的兑现之前，都是虚的。如果不理解，参考下规划了10年的广钢中央公园吧。项目占地9.2万方，总建面32万㎡，一共12栋楼，从小高层到超高层都有，层高最低是3.3米，最少都是3梯3户。楼栋分布呈现一字排开，北向和东北向望着港湾和江景，南向紧邻环城高速，当然也能东南和南向看江。虽然不是纯板楼，但独梯独户，也勉强蹭到了板楼的通透概念，面积越大通透性越好，A5-A6栋最小的130平户型放在了相对比较差的位置。地块整体做了抬高（14米），和前面的游艇码头，规划的商业分割开来，保证了豪宅业主的私密性，也提高了整体的视野，让低楼层的景观面也不会太差，更增加了一些尊贵感。如果整个医药港都兑现的情况下，既有东、南、北三个朝向的江景，还能北向看着内港湾码头、游艇和江边公园绿地，绝对是非常能打的。但前提是“能兑现”，而且“何时兑现”以及“兑现成什么样子”，也要打一个问号。买过期房的朋友都知道，规划是规划，交付是交付，完全两码事。在户型卷成这样的背景下，还是擅长做户型的保利，130平都没做出个正规的4房，我挺失望的。横向对比几个改善新盘，从保利中海朗阅、江湾和樾再到天河序、保利天瑞，空间感和赠送面积都差的挺多。类似的大概是中海大境126平那种，看上去可以做个四房，但更像一个大三房。当然，独梯独户，3.3米层高，3面看江，其他项目同面积户型提供的品质感，暂时比不上这里。170平这个户型还不错，南北双阳台，通透性很好，两个主套都做了270度转角玻璃。主卧我还蛮喜欢的，带衣帽间，厕所的窗户很大，光线很强。进门就是房间，有些朋友也不太能接受。主卧和客厅没什么隔离，隐私性不太够。210平的就没啥可以说的，南北通透，双主套+270度转角飘窗，尤其是主套做的非常大，空间感非常强。但不要被“三面看江”的宣传迷惑，A6栋这个户型因为是东边户，勉强算三面看江，但5栋是不行的，因为位于西边户，只能算南北看江。优点是多面望江，别管两面还是三面，600多万就能买到江景房，900来万就能买到南北甚至东向望江的改善盘，已经足够具备性价比；
其次楼下就是地铁，虽然很多人说豪宅业主不要地铁，但其实在1500万这个总价以内，对地铁的要求还是蛮高的。
第三就是教育，配建的康有为作为兜底，在整个新盘市场，具备竞争力；
第四是产品力，无论是整体抬高的地面，还是三梯三户，至少3.3米的层高，在市场上同价位同定位产品中，都是非常能打的；二是周边环境比较糟糕，除了城中村还有环城高速、输电线，噪音大，除了看江、景观视野其实不怎么样；三是内港湾的价值主要在图纸上，未来能兑现成什么样子，根本不好说。或者说，我对于荔湾这些规划，信任度不高。对面一江之隔，海珠西的江景房，要贵了很多，斜对面时代大家放盘价11-12万，同样210这个面积段，放盘价比珠江天悦贵了差不多一倍，且对面还是南向主阳台看环城、丫髻沙大桥。观澜府的江景四房放盘价也是1000-1150万左右，单价普遍8万朝上，虽然有价无市，但你要买到便宜的，也不容易。差不多位置、几乎共享配套和概念的幸福湾，单价要去8-9万，上车门槛也更高，既然都要依靠同样的大饼，享受差不多的资源，单价5-6万看起来就挺不错了。对比荔湾在售的改善盘，不管是臻园还是朗阅，无论是地铁、江景还是品质，珠江天悦显然都是占优势的，价格上也没有贵多少。对于同板块在售的江景豪宅、改善盘，这个价格无疑是背刺，如果是130平这个面积段，或许其他项目还能依靠户型扳回一城，但到了170、210平这个级别，让其他项目的大面积段怎么卖？压力很大。对于买家而言，江景保证了项目未来的下限，纯消费角度来看，6万以内好像也不错，而上限则取决于内港湾的兑现进度。品质感也要取决保利的交付，但至少从规划角度而言，是足够能打的。当然了，要想复制又一个保利天悦，难度还是很大的，毕竟琶洲才是上一个天悦最大的价值点，为了一个“三面江景、3.3米层高、三梯三户、地铁上盖、康有为学校”的项目，卖5-6万单价也还OK，内港湾什么的，大家看看就好。如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。![]()
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