前两年大家还在纠结是否选对板块,是否选对盘,选哪个户型更好,是三房还是一步到位买四房。
现在大家的买房焦虑已经变了,怕买了就亏几十万上百万,怕明年还要继续降价。
去年底还有大V、房产博主追捧珠金琶,强调珠江新城的核心地段,但随着中海花城湾、嘉裕公馆为代表的TOP级标的的深度回调,也没人敢言“珠城不跌了”。
以红盘嘉裕公馆为例,去年已经站稳了18-20万,不乏21万甚至22万的成交,而从21年到今年6月底,再差也没有低于14万的成交。
但这两个月,13万,12万,再到最近出现了11.94万的成交。别着急,还有套单价11.7万的中间楼层,有套12万的大平层未成交,按照这个行情,继续下探是板上钉钉的事情。
实际上,我在5月份分享过,珠城进一步回调是必然的,现在也验证了我当初的看法。
虽说珠城和99%的买房人无关,但作为广州的风向标,既然珠城都扛不住,其他板块怎么办呢,当下要不要买房呢?二手似乎看不到底,新盘能不能买呢?
(1)、
从数据来看,相比前两年,整个大盘回调了30-40%,个别板块和楼盘,甚至在40-50%之间,而低于30%的板块和盘,已经算坚挺的了——
当然,这里的跌幅取得是近似值,无法完全剔除户型/朝向/楼层以及高评带来的差异。
但很多朋友并没有因为便宜而放松,反而越低越没有信心,越跌越不敢买。尤其看房超过一年的朋友,好多人都放弃了买房/置换/卖房的决定。
越看心越累。
(2)、
新盘确实各种好,户型卷成了麻花,但仔细研究下来,发现很多赠送面积其实就是飘窗,实用性并不高。
如果要说赠送,二手房也有赠送部分,入户花园、飘窗和阳台,有几个小区没有呢?反而是生活阳台,那些10几20年前的小区都有,不少新盘却不做了。
这还只是小问题,新盘现在到处画大饼,拿地了还能退,有些连交付质量都无法保障,大大小小各种问题,别说房价企稳了,就怕房子都收不了。
(3)、
二手确定性更强,所见即所得,但公共区域老化,外立面很旧,得房率、利用率确实无法和现在标配100%利用率的新盘相比。
户型功能性也差了很多,很多100-110平之间的二手都只有做到一卫,而新盘都已经进化成3+1房或者4房。
即使二手深度回调,价格便宜了,地段上有优势,但很多买家也担心流通性不如那些户型卷上天的新房。
如果新盘只是靠房间取胜,也很容易被更新的取代,新盘被卖出之后就变成二手,这个时候都要从二手的逻辑去考虑它的流通性。
(4)、
同样价位或者差不多面积,新房可以买到4房,但二手基本只能买到3房。
这两年改善新盘盛行,不少朋友也担心,是不是以后四房更主流,三房甚至两房不好卖了?
想一步到位买四房,以后不用置换,中间少一些折腾和摩擦成本,又不想忍受现在新盘比较糟糕的配套,纠结要不要先上车?
现在新盘普遍配建名校,带好学校的二手也不便宜,选个好地段过得去的二手,是不是还不如降低标准去偏一点地段选新盘,起码学校、四房都有了。
好,总结一下,现在广州买房人的焦虑。
二手的走势,其实和新盘是息息相关的,要综合大环境的变化,以及供应趋势的增减。
单纯从总价段来说,大概800-2000万之间的好盘,数量并不多,他们还在消化的同时期,意味着同价位的二手,还有继续回调的空间。
而当几个总价2000万以上的标杆新盘入手后,还会进一步挤压珠城琶洲那些2000-3000万以上二手的空间。
只不过二手所见即所得,买了就能住,这里面的意义和成本上的高低,也很难精确计算的清楚,大家还是按需选择上车节点吧。
好,说几点我的建议:
从自住角度出发选筹,关注通勤效率、商业、教育资源,以及确定性的板块价值和兑现进度。
三房在过去,现在和未来,都是市场交易的主流选择,这几年改善盘虽然多,但大户型的数量依然占据少数,并非四房一定比四房好,还是看你们家庭实际的需求吧。
地段、配套、地铁,是短时间无法改变的,新盘产品力上的优势,也很容易被更新的盘取代。这也是许多二手依然不乏买家的原因,楼龄只是一个维度,配套对很多人来说也非常重要。
最后再强调一遍,现在买房,追求确定就好了,比如准现房、现房,比如已经建成的CBD、板块,比如确定的地铁,不要被那些大饼冲昏头脑。