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新形势下，广州200-300万刚需如何选筹不踩坑？

财富 2024-09-28 23:28 湖南

-正文-

这次高层会议带动的股市回暖，已经给很多朋友带来了心态上的影响，楼市反应也很迅速，不少改善、豪宅业主开始反价，或者干脆不卖了，一些本来卖得不差的新盘，在工作日也迎来了大量买家。

网上也有各种真真假假的消息和观点，来影响我们的判断和心态，对于广州刚需而言，如果你的总价在300万以内，在这个复杂多变的新形势下，到底该如何正确选筹不踩坑呢？

（1）、选筹原则

对于刚需买家而言，果爸知道大家焦虑的点很多，尤其是担心房子买了不能升升值，以后想卖的时候不好卖，觉得二手楼龄旧，户型不够好，新盘又没什么配套或者没有地铁。

所以看过超过300个刚需小区后，我总结出三个原则：就近原则，核心板块，自住优先。

不只是200-300万的预算，甚至400-500万也可以按照这个思路考虑。

就近的意思是选择靠近自己长期工作、生活的方向选房，你在西边上班，就安心在白云、荔湾、海珠西买。你在东边上班，就在黄埔甚至增城买。你在南边上班就选番禺。

如果在核心区，东南西北哪边通勤更适合你，通勤效率更高，就尽量靠近哪个方向去选。

当然了，这里的难点是，如果两人的工作地点很割裂，很难轻松的取舍和平衡，这个时候需要考虑的东西非常多，建议大家来做线下的深度咨询。

核心板块是指，尽量选一个区域发展成熟，有配套的板块，不要被那些大饼迷惑。

只不过，在太成熟的板块只能选一些旧的或者小面积，能买到大面积的房子位置又没那么好，这里要权衡一下。

但不管怎么说，周边啥都没有的地方，如果只靠一些虚无缥缈的规划，不确定性因素就比较多了。

自住优先就很简单了，不要对房子预期过高，这个价位的房子就得将居住属性拉满，完全从住的角度思考就好了，那些总价接近的房子，未来流通性真的差很多吗？

一是我们也不知道未来会怎么样，二是等你下一套要置换，起码也是7-8年甚至更久之后的事情。

既然未来怎么样很难把握，那就从自住角度思考——
通勤合不合适，是否方便，学位是否满足，配套是否成熟，房子小区是否满意……

（2）、板块建议

这个价位，目前在近郊区的一些相对成熟板块、核心板块都有得选了。

但如果对楼龄有要求的话，可能就得略微牺牲地段、配套去稍微边缘一点的位置，或者只能选一些北向、一卫产品。

虽说现在新盘的户型吊打那些10年8年楼龄的二手，但从地段和配套而言，300万以下的二手，比新盘还是要好得多。

黄埔：科学城区府、香雪，老黄埔，庙头

这个价位既可以买到萝岗的3房1卫，比如保利罗兰国际二期，也可以去香雪买到次新的3房2卫，不管是万科东荟城、春树里还是合生中央城，都没问题。

老黄埔的保利学府里也有了性价比，北向78平的3房1卫，成交必须得来到2字头。至于那些更旧一点的黄埔花园，万科城市花园，谈一谈买到三房两卫，也不难。

如果确实要新房又急着住，现在去庙头那边看看星航TOD也没问题，虽然位置确实差很多，但地铁上盖+现房，性价比还OK。

番禺：番禺广场，创新城

对于300万左右预算的朋友，我其实更建议稍微踮踮脚考虑下万科欧泊的3房2卫，地段+配套，在这个价位里面还是比较难打的。

如果在意楼龄和学校，要么去番禺广场，比如路劲美的隽樾府和保利琅誉，前者就在番禺广场旁，三地铁+万科里商业，配套比较成熟，总价略微超了一点点。

如果在意教育，保利琅誉是不错的，也是近地铁、近商业，户型好，密度不高，还能读旁边龙湖配建的学校。

创新城那边还是优先考虑大学星汇城，有商业有学校，也相对近地铁站（4号线新造），如果预算紧张，就去星汇锦城看看，虽然位置偏没有地铁，但是总价也低了很多，配建的学校也足够满足一般家庭的需求。

白云：设计之都，白云湖

前一个板块概念更强，更靠近白云新城和2号线沿线，生活便利度更高，发展的确定性更强。

新盘就是保利云境，云城上品算半个，二手金碧雅苑随便挑，或者在岭南新世界淘一淘，选个小3房。

白云湖的优势是楼龄+地铁，有学校户型卷，缺点是离核心区太远了，目前配套不太成熟，板块需要靠一些大饼支撑价值，但3房的上车门槛很低，适合预算有限又想要新房的刚需。

其实这两个板块之外，这个预算还可以考虑罗冲围的富力桃园或者半岛，上车门槛低对刚需非常友好，生活配套很成熟，也有华为的增量，13号线开通后富力半岛出行也更加方便。

那边还有个比较小的冷门盘保利珑熙，楼龄绝对次新，也靠近以后的地铁站，但其他配套啥的就一般般。

荔湾：花地湾、广钢

这个板块的优势是有地铁，通勤越秀很方便，未来11号线开通，去海珠天河也比较便捷。连片开发配套兑现进度比较快，居住方面没啥问题。

不过只能买到上车的小3房户型，或者稍微加一点预算买3房2卫。

作为对比，其实也可以考虑下广钢那边的小3房，一是等一等看看有没有300万以内成交的可能，二是稍微加一点，现在3房1卫没问题。

当然了，保利新盘将广钢的门槛进一步打了下来，只不过也在客观上增加了板块的供应量。

广钢新城一直自带流量，争议也比较大。但抛开天量供应，从自住+教育的角度来说，性价比还是有的。

这个价位在天河海珠能选的还是以2房为主，海珠西、天河东的一些热门盘都有机会，但楼龄普遍20年左右，比如盈彩美居，阳光假日园，第三金碧，都是可以纳入考虑范围的。

如果一定要3房的话，还是建议稍微降低地段要求，去选个更好点的产品。

（3）、几个避坑建议

一是少看规划和概念，多看确定性。

沙盘上给你说的那些产业、各种高大上的概念，看看就好，关注和你生活息息相关的学校、商业、地铁等要素。

二是不要有新房情节。

这个观点我说过很多次，新房本身有溢价能理解，但有些溢价是地段带来的，又好又贵，可以理解。但有些溢价是通过不确定性规划带来的，是空中楼阁。

现在很多板块都有了绝对次新的二手，刚交楼三四年甚至一两年，其实和新房没太多区别，所见的所得，买了就能住，而且还能砍价，其实蛮有性价比的。

三是买贵比买错更好。

这里的“错”是指“错误的板块、错误的选筹逻辑”，不要被销售PUA，不要被那些短视频、直播给带了节奏影响自己的判断。

如果没有100%想清楚，观望是最好的答案。宁可抱着“年底买贵”的想法，也不要在没有思考清楚之前盲目下定。

我知道现在形势看上去一片大好，开发商也有了涨价去库存的势头，但是短期内，我认为300万以内甚至500万以内的市场，依然以消化库存为主，还没达到涨价的条件。

当然，刚需还是得注意甄别某些套路，或者想办法消除信息差。

不管你们关注新盘还是二手，或者纠结到底哪个板块哪个盘，如果有需要，欢迎来预约我的深度咨询。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzMjAwNTE4NA==&mid=2651716775&idx=1&sn=5aaecffe1a285ffb1ed2551f0306f82f

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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