奶厂最近又“火”了，因为之前最坚挺的华润天合，居然最先突破整个板块四房的下限！确实让人意外。
一套140㎡的4房，总价突破了700万这个大关，来到了6字头，单价来到了4字头，接近当初的开盘价。
当然，价格低有楼层和业主心态的客观原因，可主观上也反应了目前整个天河东的市场和价格体系，依然在深度回调。
目前的牛奶厂，即使是中间非顶楼、低楼层，挂牌价超过6.2万就没啥人看房，到6万左右才有比较多的带看，5字头才有精准买家报价。
3房2卫550万以内，4房挂牌价普遍在850万以内，这是目前奶厂的价格体系。
遥想前两年9-10万的挂牌价遍地都是，成交7.8-8.5万是常态，相比高位跌去了30%以上，奶厂这个价格到底是正常的，还是“超跌”了呢？
对比下目前天河东一些热门盘，我们看看现在的价格体系：
广氮片区，天河壹品现在南向还是6.5左右，北向也差不多6万单价。三房两卫总价500-650万，120平左右的四房800万左右。
智谷片区，保利天汇的116平3+1房，630-700万都有，130-140的四房，750-800都有，单价大概是5.5万上下。
汇景板块的保利天瑞，全四房产品的豪宅盘，低密度、小高层，外面吵一点的楼栋，单价7万多也接近8万了，不吵的8.3-8.5万，107平四房门槛是830万左右，125平1000万，150平总价1250-1300万左右。
越秀的豪宅观樾，就在奶厂旁边，之前最低有6字头，但里面不吵的也要7万多8万，普遍7.5-8.5之间，总价在1050-1200左右。
这里进行横向对比：
一是和观樾比。
观樾是豪宅，户型、楼龄、产品力、密度吊打整个牛奶厂甚至99%以上的广州新盘，价格贵是正常的。
从使用面积、功能性来看，观樾140的户型差不多对标奶厂160+这个面积段，前者总价1100万上下，后者挂牌价1000万出头，但一直无法成交。
现在的价差在2-3万左右，共享差不都的商业、交通和教育配套，考虑到产品方面的差距，这是合理状态，还是谁的价格被低估或者高估了呢？
在我看来，观樾比奶厂贵了50%，这个价差其实蛮大了。从这个维度来看，买奶厂的风险和观樾差不多。
二和天汇对比。
两边的单价其实比较接近了，毕竟正常楼层的4房，单价5万多也能成交，不过天汇位置好一点，离地铁近，楼龄占优势。
但是天汇学校又差一点，现在价格接近，是不是正常的水准呢？
考虑新盘的加成，在天汇清盘之前，如果他们依然维持目前的价格，奶厂是不是也要被压制住？
三是和天河壹品比。
广氮的位置比奶厂好多了，城市界面不差，商业配套占据优势，教育资源则很难评价，毕竟如果能摇中清湾附中，不比奶厂的灵秀和奥体东差。
不过同面积总价差多少合理呢？奶厂130平正常楼层成交也在700以内，挂牌价也在800以内，壹品120平总价在800出头，谁更有性价比？
天河壹品单价贵是合理的，且就贵了大概20%，考虑到楼龄、位置等因素的加成，很正常。
当然了，不确定性因素是天河壹品的物业维护，以及5-6年后智谷学校的成绩如何。
四是对比天瑞。
天瑞贵是合理的，毕竟和牛奶厂完全是两种产品和地段。
这里我们来观樾作为另一个参考维度。
算单价，天瑞和观樾差不多，从产品端看品质感，前者略逊一筹，但天瑞的位置更靠近核心区，我开车从那里到金融城就6-7分钟时间，去到琶洲西区大概15分钟。
都是新学校，天瑞的省实+九年一贯制，我认为确定性更强。
如果要说性价比和稳定性，我还是更看好天瑞一点。
从上车门槛来看，天瑞门槛更低，1000万以内有107和125平两个选择，但是在观樾是买不到的。
从放盘价来看，牛奶厂140平这个面积段还是800万出头，120-130平这个面积段还是700来万。
那么在天瑞清盘之前，超过750万的买家是很难去牛奶厂的，与其买个户型过时、位置更偏的二手，不如买个利用率很高的新房，即使踮踮脚也是值得的，除非你就是要把预算控制在800万以内。
从上面的分析，我们也能得出天河东的价格体系和选筹逻辑。
观樾依然是门槛最高的，更适合纯改善、享受型、对产品要求比较高的买家。
牛奶厂相比新盘，已经具备了一定性价比，前提是要把价格谈到位，4字头确实是特殊情况，但5万出头买入，我觉得也OK。对不想买天汇、一品的四房又够不上天瑞、观樾的改善家庭来说，奶厂还是比较适合的。
对刚需或者更倾向新盘、总价卡在800万以内的买家来说，天河壹品和保利天汇二选一吧，不管是小3房、3+1房还是4房，你现在都有得选。
最后，总结下来我的建议：
1000以上，要么天瑞、要么观樾，看个人喜好和资金情况吧。
如果需要牛奶厂笋盘、上述新盘的特价单位，或者想再详细了解适合你的选筹逻辑，欢迎做个深度咨询。
