从珠江天悦到保利雅郡，因为广钢附近新盘开卖，不少博主都开始“吹”起了广钢。据说雅郡69方一抢而空，87平的也挺好卖，前不久开盘的天悦，第一波开盘后还“暗暗”涨价了。所以不少人心态又好了，没想到广钢还有房要靠抢，是不是这边的价值被发现了？不管雅郡的真实接受度如何，我对这边的市场依旧保持一致：没那么乐观，也从来不过分悲观。如果要精简到用一句话来形容广钢新城板块，我认为是这样的：对非常重视教育的普通家庭来说，这是性价比极高的板块。先看负面的，都说广钢乃至整个芳村供应量大，旁边就是佛山，中央公园这个饼画了差不多10年，这些都是事实。一方面，花地湾、茶滘还有大量的土地待开发，供应量会一直有，永远有更新、户型更卷的新房出来。不是没故事可讲，而是“说得多、兑现得少”，白鹅潭这个概念说了接近20年，广钢中央公园也规划了10年，但多数都是空中楼阁，兑现的进度远不如当初规划的那样。虽说产业是动态的，购买力也未必是一成不变的，但这个板块既然缺乏太多内生的需求，就要依靠外溢市场的购买力。从地理位置来说，芳村和海珠西只隔了一条河，在10号线，11号线即将开通之际，两个板块之间的距离其实只差了1-2个站，但就是这两个站，将两个板块分割开来。从购买力的角度而言，既然能在海珠落脚，似乎没太多必要再过去荔湾。现在海珠西就有大量楼龄5-6年以内的次新二手，虽说位置一般，但要么有地铁、户型不差，要么学校也过得去，还能望江，吸引力也不比广钢差很多。对于广钢板块乃至花地湾的未来，我任何还有很长一段路要走，一二手以及二手之间的博弈，还需要继续下去。但金融属性是一方面，居住属性、教育属性也非常重要。这也是我会推荐部分500万以内的买家，可以考虑广钢的原因。一是板块的学校没得挑，既然都是新学校，那这里引进的省实，在确定性上肯定不会比挂牌华师附，广大附，广外贸，省实，天外，体育东这些名校的差。而且根据24年的中考成绩，省实荔湾初中部水准值得信赖。整个广钢新城，现在有省实一小二小三小，华附荔湾小学，省实第二所初中，基本确定会在25年建成。二是楼龄新。整个板块从15年开发，最老的小区楼龄也就7年左右，在主城区属于绝对次新。从价格上来说，330万左右可以选到3房1卫，380-450万之间，可以选到从刚需到改善的3房2卫，如果是四房，大概在550-700万之间，看具体项目和户型。三是生活配套也不差，虽然没有大型商业，但整个北区的底商、尤其是中海花湾楼下，其实蛮成熟了，日常的生活需求够用了。如果要大型商业，去开业的星河COCOpark，其实也不算太远。至于被疯狂吐槽的点，“广钢新城”太密了，这个缺点我们辩证来看——密度高的是中海花湾ABC区，保利曼城，东郡这几个盘，容积率大概6-7之间，基本上都是超高层。
其他如金茂府，海德公馆，华发中央公园，紫郡府，振业天颂，密度不算很高，普遍在3.9-4.8之间，也并非都是超高层。从雅郡的去化情况来看，现在广钢板块能承接的买家，总价很难超过450万甚至400万，从买入的角度思考，买个三房两卫就差不多了。至于大户型，一是有价无市，二是像珠江天悦、保利朗阅还在卖，一直有供应的情况下，还是会压制板块高溢价四房的流通性。附：内部选筹建议——
刚需考虑保利曼城，中海花湾ABC区；
刚改关注中海花湾D区，融穗华府，紫郡府；
如果需要很详细的选筹，建议做个深度咨询，单纯从教育、居住需求来看，广钢内部的二手，还是蛮有性价比的。如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。
