926的上层会议，对市场产生的影响比我想象中的更大，很多卖房的朋友再次纠结了。大家都说市场要回暖，是不是该等等再卖房？
这次短期的刺激，是否能持续将市场稳住？是不是又会迎来另一次下跌呢？
如果你确定要置换，我还是那个观点——越早越好，越果断越好。一是担心卖便宜了。
二是犹豫要不要先买后卖。
三是降价也卖不掉，首付可能都亏了，不甘心，也执行不了。
也许你看其他博主，都是千篇一律的看多、看空，要么让你赶紧卖房，要么让你持有扛下去，等待市场逆转。但我觉得不同的家庭状态、个性化需求、资金收入情况，对应资产优化、升级方式应该是不同的，没有统一的标准答案。非常详细的逻辑，也不是2000字能说得清楚的，必须要结合你们家庭的情况进行深度分析，有需要可以预约面谈咨询。请果断下定卖房的决心，高效执行，越快越好——这个观点，我之前说得比较隐晦，可能很多朋友没有理解，那我今天就说直白一点。对于那些有能力、有需求向上置换的朋友，未来几个月将会是比较好的窗口期。你要买的已经深度回调，一手不敢涨价，很多盘都是低开，二手也在过去半年迎来又一次暴跌。而你要卖的房子，短期内还是下行趋势，且在众多新盘的产品碾压下，受众也会减少。如果你挂牌时间超过3个月，你会意识到，但凡你早卖一个月，也许就是几十万的差异。这里面还有更深层次的底层逻辑，你没有泡在一线交易市场，没有这么深的感知，执行起来难度会大一点。
这里面还涉及到决策能力、执行力的问题，就不是理论可以决定的了。害怕自己的房子卖便宜了，担心买的时候是高位，还担心要买的盘明年还会降价——这是许多置换家庭担忧的。
老实说，我没有准确的答案告诉你：“尽快卖是对的，现在买了不会降价”。
但从我们可执行的角度来说，只要你不把周期拉的太长，低卖低买的大方向不会错。
如果你一定要追求自己卖得贵，又要买到最低位，我劝你放弃这种幻想吧，什么好事都让你占了，不可能。卖这套房的根本原因是什么？买入的板块标的对不对？现在是买新盘还是买一些次新二手好？你要买的板块地段，是不是能够拖到年底再入手？如果你的房子相对次新，板块不差，现在拿不准卖和买的时机，不换不折腾，也是一种选择。但是不要抱着你的老破大、楼梯房、偏远冷门盘作这些无畏的挣扎。比如你的房子在萝岗香雪，老黄埔，牛奶厂，万博，番禺广场，广钢，广纸这些板块，楼龄也比较新，房子也是3房家里人够住，不卖也没问题。你向上置换，负债多了，承担的风险也大了。既然房子够住，地段配套都不差，自己住也可以，未来行情来了，也有更多机会。风险在于你的房子未必在明年会有机会，因为市场是变幻莫测的，你的负债也更高，压力更大，你是否能承受？
机会是你能买到确定性的房子不说，或许等到明年下半年、后年卖的时候，市场已经回暖了。
相当于你在低位时期、低成本上车，又没有贱卖你的房子，猜准了买房和卖房的节点，赚了几十万甚至几百万都有可能。现在政策也来了，股市也开始有逆转的趋势，继续持有的潜在收益，比割肉止跌的风险要大得多，我认为这个博弈是值得考虑的。当然了，如果你手上这套房子影响你的买入，那么该割肉回血还是得割肉，要么是降低负债以买到更有确定性的房子，要么降低负债，优化资产的确定性。至于是不是有必要先买后卖，一定要结合你的选筹和资产优劣情况来综合判断。从外部环境来看，这个9-10月依然是不错的卖房窗口期。这半年的交易量也表明，二手市场并不差，说明买家并不缺，对于很多地段好的盘，价格合适就会有人买。也陆续出台一些政策而且接下来还会继续放松，来刺激传统的金九银十旺季，提升市场信心，激发部分买家的情绪。更重要的是，对于向上置换，你降价的幅度永远比你要买的降得少。
想想牛奶厂现在4房什么价格？天河壹品、保利天汇新盘什么价？珠城琶洲的一些标杆盘，回调了多少？
除非你过去3年都在一直关注这个市场，要不然你是不知道这其中如何动态变化，也不要想着靠看几个博流量的公众号，就能感知这种底层的变化，他们搞噱头的数据是围观者想看的，没太多实操意义。如果房子地段比较好，相对次新，也可以不卖，没必要割肉，可以先买再卖。
如果房子确实很差，或者影响你向上置换，不要奢望明年卖更贵，你的重点还是在买入方面，等你的房子好卖了，你要买的只会更难。
当然，不同家庭本来就有不同的资金体量，月供能力，未来预期，实际需求，手上房子的情况也是多种多样，到底该如何操作，肯定也是不同的。如果有疑问的朋友，欢迎再来做个深度咨询，做一个完整的资产梳理优化分析。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。![]()
