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现在轮到卖房置换的人纠结了

财富 2024-10-16 23:32 广东

-正文-

最近政策多变，市场也开始有回暖的迹象，这种情况下，广州要置换的群体是最难、最纠结的。

担心卖的晚房价还要再跌，现在割肉又非常难以决策，还纠结是不是多持有一年半载，那个时候会多卖一点。

怕政策持续一段时间，行情要来了，再不上车就涨价，或者要买的也没有了。

但不管你如何纠结犹豫，对于多数要卖房置换的朋友来说，还是得尽快决策，这个时候是卖还是不卖？

至于那些纯卖房套现的朋友，就别看了，这篇文章或许对你帮助不大，我也无法准确预判接下来到底是什么行情。

我知道很多人会有这样的期待，高层提出止跌回稳，广州放开限购，各种经济恢复措施也在推行中，这次的救市政策可谓非常彻底且果断，那么接下来房价是不是要涨了？

从长期来看，我肯定是相信国家的正确导向，但从微观和短期来看，市场回暖并不是所有人的机会。

一是市场回暖了，未必轮得到你的房子回暖；二是你的房子好卖了，你要买的大概率只会更贵，那个时候再换，成本会更高，也不知道还有没有1.5成首付和2.9的商贷利率；三是有些板块会迎来行情，但还是有很多板块面临巨大的压力。

所以那些不好的房子，或者影响我们向上置换的劣质资产，该卖还得卖，而且要果断点。

先说下广州哪些房子有必要卖：

1、越秀天河海珠差不多30年甚至更老的房子，尤其是老破大，可以稍微整合一下，换套地段还不错的次新甚至新房。

2、买在远郊区的次新二手，因为通勤太远自己没住，租金又不高。这种房子实在没什么持有价值，毕竟连基本的居住属性都满足不了，每个月还要还月供，房价什么时候止住也不知道。

3、房子面积确实很小，户型也比较过时，地段也不算很核心，抛开金融属性不说，居住属性也不能满足你家庭的需求。

4、手上资金有限，买房的首付必须来自卖房所得，且你即将要做的动作是向上置换。

总结下来就是，要么清理掉一些负债，为你下一套买到更好的作准备，让你能选到更核心地段；要么回笼部分资金，将资产整合，买到一两套很核心的房子；要么就是在产品、面积上进行升级，将自己的居住属性拉满。

这里还有个角度，那就是买入。

如果你确定要买，不管是为了孩子上学还是房子面积升级、居住品质提升，最终还是要有一个明确的目标。

如果买入思路不清楚的，欢迎来做个深度咨询。

不过当下的市场比较清晰明了，要么选择一些核心地段、优质地段的改善新盘，拥抱具备长久生命力的产品；

要么去一些楼龄非常次新的板块淘笋，特别是刚进入二手市场不久的上一代网红盘，这个时候还是有蛮多选择；这种情况下，我们选择的是确定性，毕竟二手所见即所得，没什么画饼的可能，也不需要为交付担风险。

不过现在买二手，尤其是高总价的二手，也会需要一些勇气，因为新规后的户型，相比那些8年前10年前甚至更旧的二手，完全是碾压的状态。

不过好消息是，目前的新盘在价格上是比较亲民的。尽管有些盘好像一直没降价，但这个地段的地段价格，实际上已经降了下来。

和你卖出决心、速度关联的是，你买入的房子是否具备很强的确定性，是否具备不错的稀缺度，解决你们对教育配套、对居住品质升级、对房子地段的主要需求。

不是所有的房子未来都有行情，所以也不是所有的房子都要急卖、割肉卖。

比如你的房子地段本身就不错，楼龄也比较次新，暂时自住没问题；

比如你其实有首付资金有月供能力，但可能想少贷款，所以选择折价卖房减轻压力；

比如你只是看到房价一路下跌，怕未来继续下行也想赶紧卖掉，根本没想清楚长远的思路；

总体来说，如果你的房子本身和所处的地段还OK的话，未必一定要卖房止损或者卖了再买。

这几年的回调是普遍性的，不是说只有你的房子跌，不是你选筹的问题，而是所有板块都从高位在回落，这是整个市场变化的结果。

你只看到现在的回调，是否也能预测未来迎来行情呢？当下的政策变幻莫测，但大方向是向好的，放水已经在通过各种方式传导，最终还是会体现在商品价格上来的。

对于置换的朋友，即可选择不卖，也可选择买了再卖、边买边卖。

前提是，你的收入确实不错，能够短时间承担一些压力，手上也有足够的首付资金。

或者是你的资金虽然不多，但收入很高，工作也比较稳定，可以承担短期内比较多的负债。

如果有几套房的朋友，可以先考虑出掉一套流通性相对好的，快速回笼资金，选择一个合适的板块，买到一套好的标的，剩下的等行情好了再慢慢出。

为什么我建议很多朋友先买后卖？因为按照正常的置换流程，会让一部分有实力的朋友错失机会。

当下卖房周期长、折价多，要执行起来也比较艰难。

要么就是现在大幅度割肉，要么就等行情好了再置换，但如果你的房子好卖了，你要买的大概率也贵了。

正是因为市场不好，对买家才更有利，才有谈判的空间和余地，如果市场好了，你根本没那么条件可以谈。

有些地段本身就比较核心，比如金融城，老黄埔，萝岗，万博等优质板块，配套很成熟，也有很高的认可度，这里的房子也相对比较新，户型也不差，未来还是有挺多机会的。

你晚卖两年，持有成本不算特别多，但收益可能会出现明显变化。

好，我知道很多人纠结的是未来，担忧的是自己占的便宜不够多，或者希望买到最低点。

但既要又要还要是行不通的，不可能又要价格便宜，又要地段核心未来好流通，还要现在生活方便，教育配套优质。

上面这些需求，即使是1000万1500万的房子，也未必能同时满足。

总结一下：如果你的房子有价值有机会，未必要现在割肉。如果影响买入或者房子确实很差，该优化还是果断优化。

当然了，最终卖不卖，什么节点卖，卖和买的节奏，到底是先卖再买，还是先买后卖，也要结合你们家庭的收入、工作稳定性、房子情况综合考虑分析。

如果对于置换、卖房节点、选筹有更多疑问的，也可以约个线下深度咨询。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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