![]()
哈喽大家好，我是果爸。虽然没有像素级的了解，但这两年也陆续研究了一些学位房，接下来会持续分享在越秀天河海珠荔湾买学位房的分析。
二是从主观角度来说，如果我是900-1200万预算的学位房买家，我会优先考虑东堤湾这种1.5线热门盘，没有过高的热度，对口的学校也符合我这种不鸡娃家长的标准，既是省一级，口碑不错，但也不是最热的。东堤湾位于中山一路，靠近杨箕地铁站，最近的地铁口是E2，位于东山领汇楼下，出来就是停车场。另外，离F口和A口也算比较近。小区外面是金羊花园，有楼梯也有加装电梯，开放式管理，楼龄比较旧，有一些商铺，但从中山一路到东山新天地那边，业态是比较丰富的。买菜也比较方便，共和西路共和新苑附近有两个非常大的菜市场，走路过去大概300米。如果需要大型超市，比较近的应该是寺右一马路附近的华润万家。对口的学校是铁一小学，口碑在越秀比较好，加上有直升铁一中学的名额，比较受家长认可。小区C5栋楼下就是小云雀幼儿园，是普惠性质的，口碑挺好，前几年人口高峰期还要摇号，差不多从22年开始就没那么紧张了。虽然学费不算贵（前几年问的时候大概1700），但加上课外兴趣班之类的，每个月估计要3000-4000。附近也集中了越秀非常优质的公办幼儿园，烟墩路、东方红、二幼之类的。我记得东海嘉园之前有个红黄蓝，但我看好像改名了，旁边还多了个新天地幼儿园。小区建成于大概04-06年，总建面16万方，一共8栋楼，从C1到C8栋，从3梯6户到9户都有，总高29-32层之间，容积率大概为6.9，密度比较高，但在单体楼小区盛行的主城区，还算过得去。由于小区是围合式布局，中心园林显得比较大，相互之间的遮挡也没有特别差。中间的泳池虽然占据了比较大的面积，但内部绿化率还是比较高的。也有不少游乐设施，分布在园林中心，C5栋楼下和南门旁边。C5栋楼下的架空层面积非常大，方便下雨的时候带孩子玩，有乒乓球桌和一些游乐设施，白天有很多老人家在那里打牌。C1、C2栋部分西北向户型，朝着内环路，噪音比较大，粉尘更加严重。物业是富力的，保安比较负责，业主租客基本都认识，对进去看房、外来人口管理比较严格。车位不足是老小区的通病，很多时候只能在外面金羊花园的路边，回来晚点很难站到停车位。虽然梯户比很高，但无论是大门、大堂、电梯间还是公共区域的走道，做的比较有质感。大堂挑高保守估计也有六七米，部分楼栋下面架空层起码有三层楼那么高。从风格上来看，有点偏欧式设计，特别是公共区域，后面的富力桃园也沿用了这种风格，品质感还是蛮强的。从外部配套和内部园林来看，东堤湾确实具备足够的稀缺性——各种生活配套，交通配套非常成熟，学校也是越秀1.5梯队，加上大面积花园和封闭式管理这些优点，一直是越秀比较热门的学位盘。一房面积大概是44-50平，放盘价在400万左右，纯学位壳，价格一直比较稳定，也有固定的买家。两房主要面积为80-84平左右，西北东北西南向都有，户型整体比较方正，多数有生活阳台，两个卧室也比较大，部分户型的客厅有窗户，主卧有两面窗户，通透、采光非常好。目前挂牌价在7.5-9万之间，最近的成交总价在560-580万左右，高峰期这个面积段成交在850万以上，甚至不少到了900多。![]()
83平2房
还有种70平左右的2房，成交价在400多万，这种户型数量不多，交易也比较少。三房有95平3房1卫，115/122-125平北向3房2卫，115-119平南向3房2卫。95平比较多的是这种格局，类似天河公园隽园的76平小3房，不仅是侧出阳台，整体还不方正且只有1卫，明显过时的设计。还有一种是下图这样的格局，相对比较方正，但同样凹在楼栋里面，视野被挡的很厉害，采光比较差，还不如两房。115-122平三房是比较好的好房，南向望着园林，没有噪音，采光视野非常好。这种户型都是边户，主卧旁边是没有任何遮挡的，阳台比较大，而且三面都是开放式的。客厅虽然进深长了点，但采光没啥问题。特点是主卧落地窗是弧形的，以现在的视角去看，有点不习惯。北向3房2卫的面积大一点，格局更加传统，都是方方正正的，放在两三年前这种设计师挑不出什么毛病的，在越秀属于非常好的户型了。四房主要有129和138平两种，放盘价在基本1280以上，单价10万。下面是126-129平面积段，户型方正，双阳台，东向望着河涌和东山新天地那边，不是很吵，望出去也是一片绿色，很舒服。这种139平的4房是东南向望园林的，放盘量非常少，也没什么太多交易。
![]()
好，总结下东堤湾的优缺点：
作为越秀少有的大花园+原装电梯+省一级学位（有直升）的次新小区，靠近地铁站且位于近珠城，它的流通性一直比较好，行情好的时候涨幅也不弱，下行周期也没有跌得很夸张。
周边生活配套比较丰富，离地铁站很近，户型不算差，园林和品质感兼具，物业也比较负责，自住舒适度很高，所以整体的放盘率并不高，只有大概3%，尤其是南向3房2卫和4房单位，好楼层确实非常少。
缺点是几乎是所有二手的共同问题，户型利用率不高，使用性差，停车位严重不足。小区自身的容积率确实比较高，但在单体楼盛行的越秀来说，其实是比较好的选择。
如果是要学位壳，其实不太推荐，因为有总价更低的平替。
它的两房其实有不错的居住属性（除了吵一点），95平那种3房1卫就不建议了。最好的选择还是115-122左右的南向3房2卫，现在这个行情，如果能到900万以内算比较笋的。
至于4房单位，要去到1200多万了，在珠城都能买到比较好的3房2卫，大家可以权衡下。
好，如果你考虑在越秀买学位房，不管是铁一，还是育才，东风东，农林下，东川路，水荫路还是小北路等等，欢迎来线下做深度咨询。
如果你对于“买房的思路不清楚，不知道在哪儿买，不知道买哪个盘”这些问题很迷茫，欢迎和我预约线上/线下咨询。![]()
![]()
