首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

天瑞/大境/悦府卖爆了！这些新盘为什么这么火

财富 2024-10-10 23:24 广东

-正文-

国庆黄金周结束后，各大开发商纷纷报喜，基本都是完成任务，收回折扣之类的话。特别是一些改善盘，核心地段的盘，确实非常火爆，售楼处即使到六号七号也挤满了人。

我就不说每个盘到底卖了几套，聊一下这些卖得好的盘，到底有哪些优缺点。

保利天瑞：

对于超800万以上的买家来说，地铁也不是强需求，品质/教育/圈层是他们更先追求的东西。

全四房社区，17栋楼仅2栋塔楼，户型为107和125平，143/150/188/260平都是纯板楼，8-20层，容积率2.9，配建省实九年一贯制学校，中式风格园林，大面积玻璃幕墙外立面，在教育和品质上符合很多中产改善群体的需求，户型也是新规后的设计，不过时。

板楼的价格在1200-2600万之间，其中188平基本售罄，剩下的主要是150和260平，前者大概1250万-1300万，后者2500万左右。

当然了，广园路的噪音无法规避，地铁即使有19号线规划，至少7-8年是没有的，商业配套也只能依靠旁边的棠下智汇PARK，公共交通+商业配套+噪音（前排），这些是未来几年将持续存在的硬伤。

从地段上来说，开车去金融城8-10分钟，去琶洲15-20分钟，去珠江新城不超过30分钟，能享受金融城琶洲发展的红利，具备比较强的潜力。

中海大境：

位于广州大道南、新滘西路、逸景路附近，靠近合生广场和万达。项目共有14栋住宅楼，大概1400户，容积率为3.8，围合式布局，中心园林比较大。

最小面积125/126平四房，还有142/165/190/270平几个户型，基本为2梯3户，只有270平为纯板楼。

表面上的优缺点大家都知道，地段不错，有地铁有商业有品质，海珠较为稀缺的大花园社区；不过学校不确定，西北角有思亲楼，南侧是新窖西路非常吵。

我觉得大境在产品力上并不如同时期同价位的其他改善新盘，户型没有很卷，梯户比也只能说一般，密度也比较高，前排270/190大户型还是看着主干道的，噪音也不小。

不过在除了琶洲之外的海珠中部和西部，目前没有必大境地段更好、交通商业更便利的改善盘了，总价超过900万的海珠买家，很少会忽略这个盘。

华润万博悦府：

你能挑出很多缺点，比如前排靠汉溪大道也比较吵，容积率高达4.48，基本上是超高层，更重要的是，很多人嫌弃它在番禺。

5.8-7万的单价，郊区的房子卖出了天河海珠的价格，和燕语堂悦、天河壹品差不都了，比牛奶厂、兰亭盛荟的二手都贵。

但不可否认的是，悦府作为番禺的顶流改善盘，给你万博的地段，18号线、7号线、3号线，万象商业，东风东小学+广雅中学，几乎纯四房社区，悦系定位，该有的都有了，有溢价似乎也是合理的。

项目最小面积为108/110平的4房，还有123/140/142/170/203平等面积段，总价从580万到1500万都有。

燕语堂悦：

算是半个六边形战士，起码在海珠西一众新盘里面，算是难得挑不出太多硬伤的盘。

广佛线+11号线燕岗地铁上盖，旁边就是华新333商业，配建学校引进宝玉直实验教育集团，加上新规后的户型设计，均衡性不错。

除了南向靠着工业大道，很吵；除了地块太小，没啥花园。

就连超高层都不是大缺点，因为海珠西但凡新一点的房子都是这样，高容积率也不算啥，别说海珠，更郊区的番禺黄埔也是一堆高密度新盘。

在海珠西，和他楼龄差不多的学位没他好，或者不近地铁，比他学校好的，楼龄旧很多，或者产品力实在太差。

户型方面，三房两卫有90/92/94平，四房有107/110/125平几种面积段，550-850万之间都有得选，适合对学位、交通都比较高的刚需和刚改买家。

天河和樾府：

是800万以上总价，少有能够实现“学铁商”兼顾的改善盘。

学校引进的是广州中学教育集团，从幼儿园到中学都在家门口；

近3号线梅花园地铁站，去珠城大概5公里；

附近就有金茂广场，现成的商业配套；

最小面积108平，现在主推的是124,140,180平4房，社区偏改善，品质也比较高端。尤其是最新的几栋，户型利用率更高，交标有所提升，关键是还有折扣。

硬伤无非是潜力不佳，位于白云天河交界处，不少买家担心以后流通性不好。但潜力的反面是确定性，生活教育通勤都很便利，对买家来说还是很实用的。

保利天汇：

从开盘之初，天汇就是天河的网红盘，尽管现在的户型不如新盘，品质感也不如更改善的天瑞、和樾府这些，但天汇也顺应潮流打折促销。

便宜就是王道。

入门级的3房2卫500万，109/116平的3+1房甚至都不到600万可以拿下，130-140平的4房只要700-800万。

而且五期的品质感，交付水准也是比较在线的，虽然不如天瑞，但对得起500-800万这个价位。

背靠智谷、科学城，往南就是金融城，周边是观樾、缦云、臻颐府这些起步1000万的豪宅，以后进入二手市场，天汇依然不缺流量。

品质过得去，教育过得去，交通过得去，地段也不错，买天汇都是比较关注均衡性的，适合不太卷的家庭，或者暂时对学位要求不高的年轻人，或者部分预算有限的改善家庭。

篇幅因素，详细的总结先说这几个。

除此之外，还有观樾、珠江天悦、保利雅郡、中央公馆、星汇锦城、万科朗庭/臻园、天河壹品、江泰里、浣花里、江湾和樾……它们国庆也卖得不错。

如果对这些盘还有疑问，欢迎预约深度咨询。

当然，我不只是为了推荐这几个新盘，因为他们好不好，其实大家已经看过太多软文了，认可的自然会意识到缺点，不认可的也不是我说好你就会买。

我想表达的是：

（1），当下的市场还是平稳状态，即使有很多政策利好，开发商也不会马上涨价，最多在折扣上有所收紧。

所以对部分有实力的买家来说，观望也差不多了，看准时机，谈个好价格可以入场（找我们，有更多空间）。

（2）、想置换的朋友，我一直建议大家别拖了，尽快做出决策，提高执行效率。这里也恭喜最近一段时间卖掉、或者先上车的朋友，我认为你们做了非常正确的选择的。

如果对于置换有很多疑问，或者无法执行下去，可以约个我的深度咨询（收费）。

（3）、刚需买与不买，还是取决于多方面，不是别人买了你就得买，也不是那些大V说还要跌你就继续观望。

当下既有相对低位的价格，也有相对宽松的首付、利率条件，算是比较友好了。

目前性价比高的还是新盘，因为很多地段好的新盘价格也不贵，户型利用率又高，以后进入二手，将对周边现在的二手形成降维打击。

二手虽说深度回调，但是短期内还要横盘博弈，下手需要一些勇气。

（4）、短期内陷入结构性短缺的还是大概600-2000万区间的新盘，那几块好地要么单价贵，要么做一些大面积拉高总价，所以现在需要作出决策了，是买现有的确定性，还是等未来更好的选择？

而那些便宜的盘，郊区四面开花，市区有些板块也一直内卷，短期内也不会涨价，你晚点上车也来得及。

（5）、改善盘、核心区更好卖的重要前提是，大家意识到现在是局势变化期，放水会有各种途径，但最终会体现在房子和房价上。

不管我们如何看待，房地产的支柱产业地位，是很难撼动的，我们能做得唯有顺应潮流。

最后，希望大家都能买到好房子，顺利卖房置换。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIzMjAwNTE4NA==&mid=2651716891&idx=1&sn=d579e4b984ce3696ecb029cf498bcc3c

很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

最新文章

现在轮到卖房置换的人纠结了

新房确实卖的不错，但二手就别想着涨价了！

广州国庆新房成交数据出炉，背后的三点思考

现在为难的是400-800万买家了

超级旧改来了，老黄埔还能买吗？

天瑞/大境/悦府卖爆了！这些新盘为什么这么火

卖房无技巧，全靠“卖得早”！

广州改善置换的窗口期，已经不多了

广州国庆卖爆了，之后呢？

南方面粉厂地块未拍出地王，也不是坏事

现在轮到1000万改善买家纠结了

楼市火热！下半年广州300-1000万选筹建议

现在还有必要“割肉”卖房吗？

1000万以上的买家，别纠结天瑞还是大境了！

广州全面放开，好机会不多了

新形势下，广州200-300万刚需如何选筹不踩坑？

刚需改善都看过来，广州10月买房卖房建议

这次行情真的来了

是尽快卖房还是等市场彻底回暖？

再次放松！买进广州核心区的窗口期不多了

广州400-500万的二手，可以淘一淘笋盘了

广州学位房还值得买吗？

卖过10套房才总结出来的广州置换逻辑

没有地铁！但天河这个板块颇具潜力

笋盘 | 北望广州塔，拎包入住的大三房

600-700万预算，留在天河海珠还是选近郊区？

降息后，广州千万级改善买家置换的机会越来越少了

漂亮国降息了，广州楼市会变好吗

雅郡好不好卖，我对广钢的看法都不变

2024年了，还在玩涨价的套路？

珠城也扛不住！谈谈当下广州买房人的焦虑

为教育牺牲居住体验和通勤，值不值得？

广园路以北不能买？谈谈背后的逻辑

广州1000万预算的中产是很难买房的

500-900万上车，牛奶厂是不是有了性价比？

保利雅郡测评和保姆级选筹攻略（附航拍）

保利内卷芳村，广钢和花地湾还值得买吗？

时间是广州卖房人最大的成本

画饼太多？降标厉害？关于新房的风险

700-800万的学位房，什么是最好的选择？

广州300-500万的买家又要纠结了！

广州9-10月份选筹建议

广州卖房请抓紧！

学位房 | 越秀稀缺大花园小区，富力东堤湾

东风广场都跌了，广州学位房还值得买吗？

广州400-500万的二手，开始有了性价比

短评 | 稍微好卖一点，有些开发商觉得自己又行了

广州楼市8月很苦，9月会好吗？

从4字头的牛奶厂，看天河东500-1000万选筹逻辑

珠江天悦这个价格，好像还蛮香的

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉