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楼市火热！下半年广州300-1000万选筹建议

财富 2024-10-05 22:49 广东

-正文-

国庆广州楼市确实火热，果爸在老家每天都能收到小伙伴的战报，恭喜各位上车的朋友。

一方面感谢各位粉丝朋友的信任，感谢小伙伴们的努力，另一方面，也感谢合作项目的支持，让我们的客户在好时机买到了好房子。

虽说眼下的行情不错，但楼市是否真的触底，市场是否就此逆转，也需要一定时间夯实，所以对于广州选筹的朋友来说（尤其是外地过来的朋友），即使国庆未上车，也不必过分焦虑。

关于1000万以上买家如何选，最近几篇陆续有分享过，总之对改善买家而言，好盘就别犹豫了，你只需要梳理清楚自己对房子本身的需求做出取舍就行了，剩下的交给时间。

而300-1000万的买家如何选筹避坑，我这里有几个思考：

一是当下的行情。

我自己包括我们团队预测核心区的改善会率先迎来机会，其次是近郊核心区刚改刚需盘，然后是一些大平层豪宅项目，至于远郊在未来2-3年走势如何，还不具备什么确定性。

500-1000万总价的项目，目前还是具备一定稀缺度的。

要么在天河海珠占据相对具备潜力的地段，但板块具备一定的硬伤，或者项目偏刚需。要么核心板块那些800万1000万1500万总价的二手降了下来，现在也具备了性价比。

或者是近郊最核心的板块，占据了郊区几乎最优质资源的盘，或者主城区后航道具备江景的品质改善盘。

要么是配套成熟，要么具备独特景观资源，要么非常近珠金琶核心区。

从今年拍地的情况看，未来的1-2年的供应量并不充分，等现在这些位置好一点或者准现房项目卖完，接下来就是那些边角料了，即使那个时候市场价格不变，但位置更差，无形中也是涨价。

500万以下的市场还比较内卷，户型旧一点的次新二手和户型新规后的新盘在进行深度博弈，那些位置好/楼龄非常次新的二手具备了性价比，核心地段边缘的新盘也因为户型优势很能打，如果价格给力点，也不是不能买。

二是选筹原则。

不管总价多少，围绕"核心板块，就近选筹、自住优先"的原则去买，是不容易踩坑的，我们担忧纠结房子金融属性的同时，也要关注它带给我们的居住价值。

核心板块、核心地段具备更成熟的配套和资源，天然自带流量，既能带来更稳定的居住体验/教育属性，也在流通性方面更有保障。

像番禺的万博，黄埔的科学城和老黄埔，白云的嘉禾望岗，同和梅花园，都是所在区域发展比较成熟，以存量为主的市场，二手交易量比较活跃。

这些板块学校、地铁、商业基本三者具备至少其二，人居氛围比较浓，居住属性和便利度不用怀疑。

那些非成熟核心位置的新盘不是不能买，楼龄和户型都具备绝对优势，但目前全部都是以时间换空间，要等到配套成熟，短则3-5年，长则5-8年。

这里也涉及到取舍的问题，从长远来看，新产品新房子更具备流通性，但你要牺牲前期的配套，二手成熟地段享受的是现在，未来存在更多不确定性。

从二手交易来看，小三房，三房两卫或者小四房是市场交易的主力，这意味着那些郊区豪宅/大平层项目，存在流通性不足，不要买太边缘地段，既没有学铁商也没有任何预期。

这也是大家需要避坑的地方，不太建议去买地段偏远太大面积的产品，即使是天河海珠，如果周围发展周期很长，位置比较边缘，也未必比得上近郊核心区域。

就近原则理解起来更简单，选择靠近你上班、平时生活的成熟区域就行了，或者选有地铁或者学校的新兴板块，不要舍近求远，不要为了追求预期、发展，牺牲态度个人通勤时间。

三是板块建议。

从板块来看，1000万以下，基本上告别珠城琶洲天河北赤岗这些非常核心的板块，甚至在天河公园西门/金融城/中大鹭江也没什么新盘可选，这些板块暂时只有二手可以淘一些笋盘。

天河新盘适合的板块集中在汇景/梅花园/广氮/智谷/吉山，要么在后天河北要么在天河东广园路以北。

即使是800-1000万的高总价买家，需要忍受地段增量的不足，或者忍受交通不便，配套成熟的不足。

海珠的格局略有不同，改善盘和刚改盘割裂比较严重，且主要集中在广州大道以西，特别是工业大道、2号线附近。

这也在侧面上造成了中海大境的稀缺性和热度，即使126平的户型并不算很好，但千万级的改善买家，也没得选。

至于800万以内，在海珠的选筹有点尴尬，这个总价段的新房集中在海珠西，但这些盘整体都是偏刚需的，不管是燕语堂悦还是江泰里或者天宸府，或者即将开盘的中建天钰，都不够改善，容积率偏高、花园比较小或者没什么强学位。

不少偏改善买家会陷入这种矛盾，大点的户型又担心以后流通性不够，小户型又觉得不够住。

相比之下，目前500-800万的预算在天河东上车会更好一点，天河壹品和保利天汇都是准现房项目，非超高层，小区密度不算高，具备不错的确定性，板块也有不错的增量空间。

近郊区的逻辑比较简单，越高总价越应该买在核心地段，比如万博，比如老黄埔，比如科学城，比如设计之都，但总价尽量不超过800万。

至于那些发展中或者位置更偏的区域，如创新城、番禺广场、白云湖、大石、夏园庙头、这些板块，比较适合大概400-500万以下的刚需上车，能买到三房两卫或者一些120平的4房。

这里漏掉了荔湾，因为它的定位很尴尬，虽然是老城区，但价格已经回调到和近郊区差不多，因为选筹逻辑同样可以参考白云黄埔番禺。

四是上车时机。

我不是特别同意很多自媒体宣称的那样，“现在是买广州的最好时机”，或者对于多数人来说，永远很难把握最好时机，真正的机会只属于少部分人和少部分房子。

对于那些600万以上的买家，我觉得这个节点相对不错，选对筹的情况，能买到不错的确定性。尤其是800万以上的那些新盘，再等下去也不会降价，观望太久房子卖完你也错过了。

如果是500-600万以内，观望也是一种选择。如果你选对板块，且消除新房带来的信息差，让你具备足够的安全垫，国庆期间或者年底择机上车，我认为也不错。

最后再总结下300-1000万选筹建议。

不要高估自己对市场和房子的预期，优先关注居住价值。

优选核心地段，不要错配板块和产品，不要舍近求远。

寻找确定性，做好取舍，要么享受现有配套，要么享受未来的增量。

买不买还是由自己决定，条件合适该下手也要下手，不要错过好房好选择，如果实在想不清楚，观望观望也无妨。

-END-

我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。

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很会带娃的房产博主，专注广州300-2000万总价的刚需/改善买房咨询和落地；不散播焦虑，不盲目激进；持续分享踩盘经历，真诚分析买房逻辑；

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