国庆回了一趟老家，加上国庆期间团队很忙，所以面粉厂地块拍出几天了，我才有足够的时间去思考这个问题。
我最初在朋友圈还预测地价会到9万多，结果证明我太乐观了。
不过转念一想，面粉厂没有拍出“地王”，这也并不是坏事。
（一），
为什么这块地备受瞩目，是有理由的。
尽管看客们能找出一堆关于员村的硬伤，但面粉厂所处的位置就决定了，它大概率是未来几年，珠江新城、琶洲、金融城这个黄金三角核心位置少有的住宅地块。
虽说珠城边缘还有个保利员村项目，地段稀缺，交通也比较便利，但这个项目占地面积只有1.4万方，计容建筑面积3.8万方，做不出大花园。
再看看天河海珠其他项目，中海大境容积率3.8，保利天瑞容积率2.9，越秀天河和樾府容积率3.65，珠江天郦容积率7.2，琶洲樾华樾5.26，珑璟台容积率4.3，保利四季和颂容积率3.0。
普遍都是高容积率+占地小的项目，类似天瑞/观樾这种容积率低于3，能做出板楼产品的项目，少之又少。
对比下来，面粉厂容积率3.7，占地面积约4.74万平方米，计容建筑面积约17.5万方，在主城区属于大面积花园、密度又相对比较低的地块。
想想地王占地面积才6000多方，两面被主干道包围的保利员村地块，楼面价也有5.7万。面粉厂既是南向一线望江，占地面积又比较大，6万多好像性价比挺高。
这个价格也会催生不少置换需求，对于很多珠城/琶洲甚至汇景新城，滨江西业主来说，也需要思考，是否有必要置换到面粉厂项目？
毕竟10年20年前的二手，户型被现在的新盘来回吊打，加上面粉厂还能做出史无前例的130%利用率户型，又是本来就擅长卷户型的保利拿下，谁看了不迷糊。
它的价格，至少是楼面价格，也会重新定义珠城/琶洲豪宅的价格梯度。
（二），
说实话，这个地价和很多从业者预测的，差距有点多。
这样一个好位置，到时候不卖个15万18万，好像也不太合理。毕竟1-2公里外的汇悦台和广粤尊府，都能去到25-30万单价，这里位置偏一点，打个六七折，并不贵。
看起来很好的项目，但从拿地过程来看，没有特别热。
这几天股市的起飞，叠加开发商的各种营销，自媒体中介的疯狂造势，让很多人以为市场要翻转，广州楼市的底部到了，接下来要触底反弹。
但开发商永远是"春江水暖鸭先知"，不管是报名企业的数量，还是这个过程以及最终结果，都说明企业是很谨慎的。
从销售端来看，目前市场确实很难，且未来依旧很难。
大家都不敢疯狂叫价，最后也就保利 越秀在对拼，豪宅专家鹏瑞只是重在参与，中海也没怎么出价。
看看现在的库存就知道了，不管是越秀，保利还是中海，这几个广州楼市头部房企，都在趁机打折促销，以前无往不利的"涨价去库存"也不敢用，就怕客户不买了。
这个国庆的广州楼市确实很火，前8个销量榜榜上有名的新盘都"杀疯了"，天瑞/大境/悦府等标杆改善可以用卖爆了来形容，很久不见的楼市盛世，这个国庆终于见到了。
但改善盘/好盘毕竟就那么多，一个国庆卖了几十上百套又怎样？还有大把刚需盘，总价500-600万以下的新盘，依然有非常大的供应量。
新形势下，开发商要做的也是尽快卖房回款，而不是投100多亿拿地。
（三），
即使按照7.6万的可售楼面价，开发商卖个11-13万就有利可图，加上户型新规给的利好，对于目前珠金琶核心区10万单价以上的二手，是否会形成降维打击？
一定是这样的，虽然市场预估这里起步总价是3000万左右，但谁知道保利是否会做一些160-180左右的户型，这样起步总价都到了2500万以内，卷的是整个2000万以上的市场。
预算紧张一点的买家宁愿加点钱买可以长持15甚至20年的终极标的，预算高一点的买家，也未必能接受珠城琶洲那些10年前过时设计，还未必能做到高端品质的高价盘。
虽说珠城是“宇宙中心”，琶洲也有明显增量，但很多盘都成为过去式，度过了自己的高光时期，会逐渐被次一级地段但是产品明显上两三个档次的新盘取代。
这也是目前1000-2000万二手面临的问题，新盘100-180平左右的户型在设计上吊打同价位二手，品质感也明显更强，吸引了许多改善买家。
既然在地段上无法终极改善，那就在核心地段边缘寻求一个更好的预期，通过户型面积品质江景等其他维度来弥补。
员村确实无法和珠城相比，但这种差距一定会体现在价格上面，还可以通过外立面/产品里/梯户比来争取更多潜在买家的投票权。
也别纠结到底是对多少总价的房子有影响，市场是关联的。3000万以上的是直接竞争对手，但既然珠城琶洲这个价位的二手不好卖，其他便宜的就更加难受。
（四），
员村的改造周期很长，但现在卖的价格也远比珠城顶豪便宜，许多买家是接受不了珠城那些价格很豪但品质一般的伪豪宅盘，他们宁愿牺牲一些地段和配套。
这一点从1000多万的新盘买家就能看得出来。
另外，这个地价意味着售价不会很贵，11万左右保本，13-15万单价完全就能赚钱。
既然开发商有利可图，自然在兑现上会有更大想象空间。虽说保利近期的改善盘不乏维权，但保证了他们的利润，交付起码有一些期待可言。
这或许也是一个信号，一个重塑广州改善/豪宅价格的过程。
以前的体系是珠金琶永远长虹，现在则是地段价值叠加产品品质，才能赢得更多买家的青睐，而未来的走势如何，还要取决于整个板块的供应和地价高低。
这也是广州楼市接下来要走的路，市场是否能真正止跌，还要看未来一段时间拍地的进度和楼面价格。
好，最后总结下：
面粉厂地块拍出的价格不算高，反映了目前的市场，并没有普遍乐观，至少开发商还是很谨慎的。
当下还是横盘震荡期，好盘择机上车没问题，犹豫的朋友建议来做个深度咨询。
目前这个地价，能够较为安全的保证开发商利润，他们也能灵活根据市场变化调节价格体系，市场回暖就做大户型，卖高溢价，市场依然不佳就低开回款，让开发商不至于在标杆项目吃亏。
价格自然要震动珠城、琶洲，但一个卖的是确定性一个卖的周期不定的预期，两种地段、产品受众并不完全是一类人，同时又会互联关联，分流豪宅市场的购买力。
这给了很多新买家机会，既然没有抓住上一波红利，那就用时间换空间，掌握下一波趋势。
-END-
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