10月合肥土拍大战来袭，12宗地共计838.85亩！省府东5宗、东部新中心3宗、淝河1宗。
针对此次大型土拍，V楼市特别策划——《土市直击——10月土地市场大起底》，带你聚焦合肥楼市前沿动态，掌握最全买房信息，为您的置业计划全权把脉！
NO.1|壹
包河仅供应1宗地，面积74.27亩
相比较前几个月的大量供地，包河区这次供地量减少了，仅1宗居住地拍卖。
包河区BH202429号地块，位于东二环以西、巢湖南路以北，面积面积74.27亩，纯居住用地。
从位置上来看，这块地位于包河五里庙板块，隔壁就是五里庙大市场，整体环境较为嘈杂。
图源合肥川哥
区位分析：地块位于淝河板块，地段位置较佳，具有生态板块和交通枢纽的双重优势。近年来征迁加上板块内的大批土地出让，让淝河板块的价值日益显现。
地块面积74.27亩，容积率1.8，需修建地块西侧42班小学、修建地块西侧道路两侧绿地
地块北侧为南淝河，西侧为滨水公园，东侧为五里庙旧货市场办公家具，南侧为四十六中南校(至德路校区)
交通上，临近城市主干道东二环路及巢湖南路，距5号线五里庙站约540米，通达性较好，公共交通待完善
配套分析：1公里内有包河区外国语第一实验小学、四十六中南校(至德路校区)，距离左岸广场1.2公里，被五里庙包围，整体城市界面较差
从土地市场来看 ，2018年以来，淝河板块共计成交19宗涉宅地块，其中2018年仅成交1宗地块，2019年、2020年和2021年这三年都成交2宗地块，2022年和2023年是淝河板块土地市场较为活跃，2022年成交6宗地块，2023年成交5宗地块，这两年也是淝河市场较火的两年，2024年淝河板块仅成交1宗地块。从房企来看，淝河板块聚集保利、中海、招商、中国铁建等头部房企。从拿地价格来看，近几年淝河板块底价不断上涨，最高成交价已经突破2000万 元/亩。
包河区淝河板块在售项目较多，竞争加剧，且受中海等新计容项目干扰，国庆期间各大开发企业加大调价力度抢收，淝河板块高层成交价格约1.7万/㎡，国庆周成交冲高，单项目约50套，国庆后客户量虽然下降，但单项目仍维持在20-30套。
2024年1-9月累计供应4916套同比降36%，备案3392套同比降54%，1-9月备案均价23343元/㎡已推未售5102套，包河已推未售5102套，待推存量约13185套，河板块待推货量约4244套占比32%
包河BH202429地块面积74.27亩，容积率1.8，需修建地块西侧42班小学、修建地块西侧道路两侧绿地，临近城市主干道东二环路及巢湖南路，通达性较好，靠近南淝河，但被五里庙包围，整体城市界面较差。
NO.2 | 贰
淝河板块“九子夺嫡”，竞争激烈
作为合肥楼市的热门板块，淝河板块备受房企和购房者青睐。
首先，在合肥“1412”城市中心体系里，淝河板块是18大片区中心之一，且其位于包河区中腹之地，北邻包河老城，东接东部新中心，西南紧靠骆岗中央公园。
得天独厚的地理位置，让它的购房客群非常广，肥东及周边县城流入人口、老城改善、滨湖外溢，都喜欢选择这里。
且随着包河万象汇商业和杉杉奥莱等商业的落地，板块内的商业短板也即将补齐。
而在合肥重点核心区域新房市场“豪宅化”的趋势下，200万左右的刚需，四五百万的改善在这里都可以选到心宜的产品，是合肥购房者无论如何不能绕开的板块。
淝河板块目前可谓是“九子夺嫡”，刚需、刚改、改善，应有尽有，开发商们也是“卷”的很。但对于客户来说，价格才是王道。
项目产品规划为大高+小高，户型面积为100-125㎡。
优势为周边居住氛围浓厚，无明显不利因素；学校为屯小高铁小区+48中高铁校区，都是名校教育集团，学校预期较好；项目户型面积适中。
项目总价相对较低，适合对学区有需求，资金相对有限的家庭。
淝河新中心目前还处于开发的初期阶段，但是未来城市界面、预期应该是最高的。
保利海上瑧悦规划打造4栋高层，户型面积112-130㎡；4栋小高层，户型面积143㎡；3栋洋房，户型面积188㎡。
项目首开劲销4.6亿，5-6月合计热销6.9亿，位居淝河板块TOP1。
这个项目适合资金实力较强，对房产未来预期更强的购房者。
招商雍润府是限价产品，毛坯限价21182元/平米，产品为大高+小高。
在售户型面积98-102-110-113㎡，户型下沉、性价比高，非常适合低总价购房者。总价200万左右，可以选它。
招商四季臻邸、中铁建花语江南这两个项目，产品都是大高+小高+洋房的配置。
四季臻邸户型面积106-188㎡；花语江南105-167㎡。
可以明显看出两个项目做的都是刚改+改善产品。
区域在于，四季臻邸南低北高设计，采光较好；花语江南则是小高和洋房位于小区中间，小高和洋房产品更安静。
两个项目的产品品质和精装标准都很高。
万科城改朗拾森屿产品为大高+小高设计，大高103-118㎡；小高96-129-143㎡。
这是万科在合肥的第二座拾系产品，产品里融入亮点细节，如S墙、向心式水槽等等，项目产品力较强，折扣力度较大，具有总价优势。
项目周边城市界面较好，商业、学校、地铁等配套齐全。
项目为纯小高、纯大户型的纯粹改善住区，户型面积149-188㎡，采用纯梯入户设计。
项目产品配置非常高，配备约1300㎡独立圈层下沉式会所、星级酒店礼宾级入口、5大主题架空层泛会所等等。
项目非常适合资金实力雄厚的改善购房者，小区整体圈层较高。
项目最大优势为地铁TOD项目，交通便捷。
周边城市界面一般，无明显不利因素。
项目为限价产品，毛坯限价2.26万/平左右，有可能会毛坯入市，打一个毛坯低单价的优势。
目前项目产品规划暂无消息，还需要继续等待。
中交九宸项目拟建19栋住宅(8-26F)，项目总占地12.42万方，规划住宅891套，套均面积为140㎡，有着比较纯粹的改善基因。
据业内人士透露：中交九宸预计打造合肥在售项目中最大的实景示范区；项目配备有会所，有社区室内恒温泳池，也是淝河当前唯一配备恒温泳池的社区。
结语
当下的开发商拿地愈发谨慎，更青睐城市核心区的板块，其中最主要的原因在于，核心区板块的配套成熟。而这也是淝河板块为什么这两年名企扎堆进入，土地价值不断攀升的主要原因之一。
淝河板块，虽然短期内市场存量和去化周期面临一定压力，但考虑到淝河板块的高品质楼盘保值性高，对于购房者来说，淝河板块仍是一个值得关注和入手的优质区域。另外，淝河板块的配套在不断升级和完善，凭借其独特的地理优势，板块发展正以肉眼可见的崛起速度追赶滨湖。在宽松政策的加持下，预计未来淝河板块将继续保持其市场热度。
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