备受关注的存量房贷下调，刚刚下调时间、方案，央行发文明确了！
中国人民银行今天发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
NO.1 | 壹
存量房贷利率这样调整！
在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点，即“LPR-30个基点”。在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外）。故北、上、深二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
央行还明确，自2024年10月起，每季度第一个月将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
本轮存量房贷利率调整时间为：
1、主要商业银行原则上将于不晚于2024年10月12日发布具体各银行操作细则。10月12日后，借款人可联系银行了解调整细则。
2、主要商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。《倡议》明确，鼓励各商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
3、11月1日后，借贷双方可协商调整加点幅度。
NO.2 | 贰
10月31日前批量调整 11月1日起可协商
《倡议》明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
NO.3 | 叁
多数人存量房贷降至不低于“LPR-30个基点”
《倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将对LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”。
简单来说，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）“减30个基点”。北、上、深二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
值得注意的是，由于重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅还将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至全国新发放房贷利率附近。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%-30个基点）。
对于固定利率存量房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%（即LPR加15个基点），再将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。
对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为LPR减5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为LPR减25个基点。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为LPR-5个基点和LPR-25个基点。
NO.4 | 肆
如何计算调整后的存量房贷利率？一图读懂
对于借款人如何计算调整后的存量房贷利率，记者根据不同重定价日(浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔)、不同区间房贷加点后的利率整理为表格：
假设2024年10月31日进行批量调整，假设2024年10月21日报出的5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。举例来看：
由于2024年2月、7月5年期以上LPR还分别下降了0.25个百分点和0.1个百分点，因此，对于重定价日为每年1月1日的，调整后的利率为3.9%，明年1月1日LPR重定价后，利率为3.35%。
重定价日为合同发放日对日的，分为以下四种情况：
重定价日为2024年10月21日至10月31日的，调整后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，调整后的利率为3.9%（当时的LPR4.2%-0.3%），重定价后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2025年2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%（当时的LPR3.95%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2025年7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%（当时的LPR3.85%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.85%-55个基点）。
若以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设借款人的房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
由于本次调整复杂，权威专家建议，10月12日后，借款人需关注自己承贷银行的具体调整细则。
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