合肥近段时间楼市真的热闹非凡，新政频出+国庆假期+国央企楼盘开盘，新房成交量也是攀升，假期后热度依旧不减，V楼市特别策划——《合肥新房大调查》，带深度剖析合肥五大热门区域新房市场，希望能为各位置业带来帮助！
NO.1 | 壹
包河区新房火热！10月成交暴涨
近年来，包河区紧紧围绕高质量发展首要任务，着力抓调度、促创新、增动能，经济发展迈上“四个千亿”新台阶。连续3年挺进中国楼宇经济标杆城区30强，2023年，税收“亿元楼”达20座，占全市比重40%；上市企业总数达15家，居全省（市）区之首；连续13年获评全省发展民营经济考核优秀等次。
包河区的10月新房成绩相当亮眼，是为市场主力军。成交量直接是2024年最高的月份，环比上涨101%。
数据来源：金刚石云数据
包河区主要战场在淝河板块，淝河板块多盘混战，10月份合肥新房热销出现了现象级红盘带动。根据成交备案，成交量最高的就是中海悦府和保利龙川瑧悦。
其中中海悦府10月备案298套，重要的是该项目9月底才开盘的，目前已经售罄。保利龙川瑧悦目前开盘200套，已经成交备案119套。
热盘的热销带动了板块的热度，另外热盘的教育资源也是雄厚。中海悦府项目东侧紧邻合肥市望湖教育集团葛大店小学和合肥48中祁门路中学。
所以热销盘除了开发商大多是国央企，另外一点重要的就是教育资源优渥。
数据来源：金刚石云数据
包河区作为合肥新房销售的主力区域，当然库存量也是最大的，新房库存总套数4234套。
在售项目理论去化周期17.64个月。说实话，这个去化周期相对来说，算是合肥非常健康的区域之一了，一般广义库存18个月以内是房企进驻的重要标准。包河区的表现是高流速、高库存、低周期。在包河区拿地的房企风险与利润并存。
NO.2 | 贰
包河区新盘竞争激烈
包河经开区待上市新房是置地雲台映月和9月出让的3宗居住用地，其中城建27号地块从目前了解的信息看，规划有5栋8层以下洋房、9-11层有5栋，16-17层小高层6栋，面积暂定135平起步，最大为230平，155和167平为主力面积段。
淝河板块的中海悦府目前已经基本清盘，其它部分楼盘的优惠力度很大，所以去化速度很快。
政务东板块近日四川邦泰和意禾江淮厂地块都公示了规划。意禾江淮厂地块案名暂时还没有发布，卫岗王卫片区的滨投樾玺去化速度非常快，在10月19日首开当日去化九成，目前已经基本清盘，接下来预计很快会启动新项目。
我们主要来看下包河区的楼盘：
保利龙川瑧悦（BH202416地块）位于政务东的龙川路与徽州大道交叉口往西约200米，项目地块面积约73亩，总建筑面积14.1万㎡，容积率仅2.0。
项目规划为洋房和小高产品。包括11栋13-17F小高层和5栋9-11F洋房，共计642套房源，户型140-190m²。
据悉，保利龙川瑧悦东方美学示范区将于9月底开放，内部人士透露，项目将在9月底同步首开，想要改善的客户，真的应该等一等。
效果图内部过程稿
伟星天元（BH202401号地块）位于关麓路与黟县路交口东北角，规划两栋10+1和一栋13+1层住宅，共112户。地块本身容积率低至1.7，相比较市面上大多2.0的地块，是难得低密的住宅项目。
天阜壹号（BH202424号地块）位于黟县路以北、屏山路以东，面积33.1823亩，居住用地，容积率2.0。政务东板块，也就是原江淮厂地块。
中海悦府作为合肥住宅新规后首批项目，也是中海首个全新一代改善产品。中海悦府超高的赠送面积，实际使用率超90%，项目全部都是1梯1户14-17F的小高层产品，整个项目仅只做了建面约136㎡、166㎡两个户型，全部是四房设计，比肩市面上建面约153㎡、186㎡大平层，专注高端改善置业需求。
效果图
置地雲台映月（BH202411号地块），该地块位于融创澜岸里东侧，安徽置地于5月24日摘得该地块，楼面价1.2万/平，容积率2.0。
据悉该项目户型面阶段为130-170㎡，产品为6栋洋房+4栋小高层+1栋高层，项目最大实际使用率超100%，大部分楼栋的实际使用率接近98%-99%。
洋房147㎡户型，购房者实际使用面积近145平，赠送面积达到22平，得房率超98%。
洋房168㎡户型，实际使用面积超170㎡，比销售面积还大2个平方，得房率超100%。
据传该项目毛坯高层定价约2万/㎡；洋房2.5万/㎡。如果这个价格消息为真，那么价格还是非常有诱惑力。
置地·雲台映月城市展厅9月15日已经开放。
滨投樾玺（BH202304号地块），该地块是滨投的城市更新项目。位于包河主城，罍街旁，建面约115-178m²。2栋洋房、1栋小高层。
11月2日，四川邦泰璟和朗月城市展厅全新盛启，璟和朗月作为四川邦泰2024顶序【和】系力作，配置以中央车站、业主尊享空间、创新【环绕屏】立面等构成的六重立体空间。
加以高达约102%可使用率（不含电梯厅）高实享户型设计，产品力再创新高，构建独属于「和」系生活方式的超级生活场域。
同样是江淮厂项目的意禾BH202423地块，日前规划也已经公布。
项目共规划4栋洋房、5栋小高层，洋房面积166和188平，小高层面积143、188、168和226平米，容积率2.2，共有448套房源。
项目设有景观通廊和下沉庭院，外立面采用石材干挂，部分区域辅以铝板装饰。据悉该项目层高在3.3 米至3.5米左右，顶层部分复式更是拥有 6 米挑高。
结语
作为合肥的核心区域之一，包河区不仅在经济高质量发展上表现优异，房地产市场也领先其他区域。作为四大老城区之一，尤其区域内政务东、淝河、老城区、骆岗公园、高铁等板块不仅是购房热度较高的板块，也是当下房企重点关注和土拍热度较高的区域之一。
包河集中了多个热门板块，而出让地块也以包河为主，今年以来区域内已经出让11宗地块，后期项目集中入市，尤其像政务东板块，导致板块内竞品压力大。
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