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大宁瑞仕花园旁，稀缺住宅用地

楼市 2025-01-06 18:54 上海

近期，静安区官网发布了关于大宁社区N070302单元109、111街坊，及彭浦社区N070702单元zb031c街坊局部调整规划详情；

此次规划中，大宁板块新增两宗全新住宅用地，靠近大宁瑞仕花园；

静安彭浦新村也有住宅调整。

01.大宁全新住宅

此次调整的大宁社区N070302单元109、111街坊；

北至大宁路和老沪太路、南至洛川中路、西至沪太路、东至万荣路和普善路，面积43.78公顷。

调整内容如下：

109街坊内，将原109街坊拆分为109a、109b、109c三个街坊。

109a-06规划小学用地(Rs4)，用地面积约为1公顷，容积率1.2，建筑高度24米；

109c-04地块为芷江中路幼儿园（瑞仕园），进行保留；

109a-05地块调整为城市发展备建用地(X)；

109b-02地块调整为办公和住宅混合用地(C8Rr2，Rr2≤15%，C8≥85%)；

用地面积约为2.4公顷，容积率1.63，建筑高度30米，低密别墅+办公的组合。

111街坊内，将111-21地块从商业服务业用地(C2)调整为规划三类住宅组团用地(Rr3)；

调整之后用地面积10730㎡，容积率调整为2.5，此外，地块内需建设不少于0.23万㎡的社区商业；

将111-24小学地块(RS4)用地面积从约0.61公顷调整为约1.71公顷；

111-24地块现状为上海市民办扬波外国语小学，未来将会扩建，但是具体小学还未定。

值得注意的是，永乐苑小区的部分楼栋可能动迁会涉及到动迁。

从区位来看，此次调整的街坊位于内中环之间，两宗住宅地块距离1号线延长路站约1公里，不算近；

不过，板块内有大宁商圈、大宁公园等配套加持，居住成熟度较高。

板块内的大宁瑞仕花园，今年的成交价在10-12.5万之间。

假如这两宗地块以商品房的形式入市，价格肯定会高于周边二手。

02.彭浦新村住宅

彭浦社区N070702单元zb031c街坊中，将原zb031c-16地块(Rr2Rr3)，拆分为2个地块：

一是zb031c-24地块，用地性质调整为幼托用地(R6)，用地面积约0.39公顷，容积率调整为1.0，建筑高度15米；

二是zb031c-25地块，用地性质调整为三类住宅组团用地(Rr3)，用地面积约1.13公顷，容积率调整为2.0，建筑高度调整为60米。

区位方面，zb031c-25地块位于中外环之间，宝山/虹口/静安，三个区域的交界处；

距离在建中的19号线虹湾路站约600米，在步行可接受范围之内。

彭浦新村是上海最早的工人新村，有着超60年的历史；

静安区彭浦新城这个梗，从静安闸北合并之前就已经长期流传于坊间；

此外，板块内的城市界面一般，老龄化严重，发展预期不大。

大宁两宗住宅用地倒是值得期待。

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