在360°政策组合拳的加持下，2024年最后一个季度，成都市场以国庆黄金周的爆火成功赢得“开门红”，将“银十”的含金量直接拉升数个level。从比比皆是的单盘销售额过亿，到多家企业揽金超过10亿元，再到到访量与成交量同比暴涨……可喜可贺的数据背后，是市场信心的强势回归。史诗级的救市政策还将继续发酵，而根据10月8日国新办举行的新闻发布会，未来还将加推一揽子增量政策。这意味着，市场企稳甚至向上的预期，还有更大的想象空间。兵贵神速，预计接下来还有更多项目将会跑步入场，哪些值得关注和期待？小全全认为这三类首先应当榜上有名。![]()
今年6月20日，成都规自局正式发布《成都市城市规划管理技术规定（2024）》（下文简称“城市新规”），并明确要求本规定自 2024 年 6 月 15 日起执行。（详情可点击查看>>>这份重磅新规，影响远不止得房率）![]()
于开发商而言，“城市新规”的出现，创造了更大的发挥空间，可以大幅提升产品竞争力，增强核心卖点；于购房者而言，不仅能住上更好的房子，同时还能享受更高的性价比。近两年，成都市场已有很多优秀产品将得房率做到90%~100%，如今新规赋能，超过100%得房率将逐渐成为常态。换言之，在相同成本下，购房者可以享受到更大的居住空间；或者在享受相同居住空间时，不仅可以实现更多功能，还可以压缩成本。因此，“城市新规”下的“产物”必然备受关注。据不完全统计，根据成都市规划和自然资源局公示信息，目前成都已有多个项目已按照《成都市城市规划管理技术规定（2024）》进行了报规报建，包括越秀天悦云萃二期、华润置地中环天宸、保利花照天珺、首开股份臻礼著、越秀金茂天鹭满园、澳南成华区17亩项目、郫都区金沙鹭岛75亩项目等。![]()
其中，越秀天悦云萃二期是第一个公示的“城市新规”执行者，也是第一个取证入市的项目。国庆黄金周项目卖出了约2.8亿元，相当“叫座”。而“叫座”的原因，离不开“叫好”的产品。项目占地面积约26亩，共规划了9栋住宅，含4栋7F洋房+5栋15~17F中高层产品，均为T2板式结构。其143㎡洋房产品实得面积做到了约166㎡（含开放电梯厅），同时还拥有约20㎡入户花园（电梯光厅）、约270°全景社交光厅、“小家化”的主卧带独立景观阳台、双动线归家、整体实得率约116%……![]()
△越秀天悦云萃二期建面约143㎡户型意境创想图，图源网络
接下来，有望最快入市的是华润置地中环天宸。项目占地面积约82亩，共布局18栋建筑，包括2栋仅1F的公共活动空间以及16栋12-26F的小高层及高层住宅，配置了1800㎡的双下沉会所与无边界恒温泳池，产品面积约110~175㎡，包括2T2、3T3空间布局，户户独立归家。△华润置地中环天宸意境创想图，图源@华润置地成都公司
尤其令人印象深刻的，是华润置地将三房双卫端厅设计，以及青羊润府、阅天府的同款“空中院落”+主卧两面采光+“全景舱”概念等引入建面约110㎡户型中，可以惠及到更多的购房者。△图源@华润置地成都公司
位于金牛区茶花板块的保利花照天珺共规划了16栋住宅，均为16F/17F的中高层建筑，T2板式结构，其中12#、15#、16#为首层全架空状态，其余住宅楼栋为首层部分架空或首层不架空，产品面积跨度较大，既有143㎡以下的刚改户型，也有200㎡左右的深改户型。（详细信息可阅读>>>金牛茶花板块上新！保利79亩地块规划公示）![]()
△金沙鹭岛75亩地块建筑规划总平图位于槐树店板块的首开股份臻礼著，占地约36亩，共规划了9栋12~17F的小高层建筑，全部楼栋首层架空部分作为公共活动空间。越秀金茂天鹭满园是越秀于今年6月27日以楼面地价16800元/㎡拿下的外双楠34亩地块，与金茂联袂开发。根据金茂成都官微信息，“满系”是中国金茂推出的“金玉满堂”四大产品系之一，诠释“小满胜万全”居住哲学，倡导舒适生活方式。而越秀金茂天鹭满园则是“满系”在成都的首发之作，产品建面约143-190㎡。目前这些项目大都还未入市，有的甚至尚未透露更多产品细节，但作为“城市新规”的第一批践行者，也是新规红利首批受益者，在获得更多竞争优势的同时，从产品设计逻辑到规范边界尝试再到市场客户反馈，都将为行业带来诸多参考锚点。![]()
近年来无论市场行情如何风云变化，高端豪宅市场始终保持着良好的“独立行情”。从千人选房的锦宸府，到开盘即卖出30个“小目标”的JFC交子金融广场，再到以建面约500㎡+引爆豪宅市场的的麓湖生态城……都生动地证明了一点：成都不缺高端豪宅需求，更不缺购买力。如今美元降息，作为资本投资的重要承载地，成都同样也成为海外资产回流的目标之选。有坊间传闻，国庆期间有海外客户豪掷3000万拿下多套嘉佰道房源。根据投资云地图显示，目前成都地价“2万+”地块，除了新成交的贝壳金三地块与润达丰滨江麓湖地块外，还有中旅青羊馥棠、金融城交子缦华、仁和琉璃场29亩项目、新绿色大源西项目、邦泰成华区339旁11亩项目、锦江统建三圣乡50亩项目，目前都尚未入市。从推售动作与现有进度来看，更有望于第四季度与市场见面的，是中旅青羊馥棠。位于青羊新城的中旅青羊馥棠，为中旅全国第二座“馥棠系”产品，占地约44亩，容积率1.8，规划了11栋11-16F的小高层，全T2配置，主打建面约143、170、190㎡三种户型。△中旅青羊馥棠意境效果图
邦泰成华区11亩项目的定位注定不会低。一方面，这是成华区第一宗也是目前唯一一宗地价超过20000元/㎡的项目，具有极强的昭示性意义；另一方面，位于一环内，北侧一路之隔便是成都著名的城市地标——339熊猫塔和购物中心，又靠近太古里与春熙路，坐拥标志性的稀缺地段。根据规划文件，项目将打造2栋22F、23F高层住宅，首层架空，梯户比预计为2T2，户型面积预计都在200㎡以上。![]()
譬如成都城投金牛区57.6项目，位于天府艺术公园，紧邻融创国宾雅集，向南距离约100米即是易园园林博物馆及“国宾馆”——金牛宾馆。在拥有封面地段时，项目容积率仅1.4，规划20栋住宅，包括8F洋房产品与5F平墅产品，含2梯2户以及1层1户两种配置，主力产品建面大约在290~385㎡之间，具备大赠送、高得房率、大尺度特征。地段与产品都具有一定的排他性和强大竞争力，这个项目注定不会缺少关注度。![]()
再如位于天府新区的麓湖丽世缦华。项目占地约44亩，容积率1.8，含别墅与大平层两种产品，首批次将推出建面约275㎡和约320㎡的大平层，全部为一层一户，每户两梯。![]()
△麓湖丽世缦华鸟瞰图，图源网络
当然，麓湖丽世缦华引人瞩目的点，并不仅在于地段与产品。9月27日，润达丰滨江以全城第三高楼面地价（24300元/㎡）拿下了麓湖37亩地，而这宗地就位于丽世缦华北侧，很有可能会是丽世缦华的二期组团。这应该也是润达丰滨江不惜代价志在必得的重要动力。从各方消息来看，项目入市已提上日程。![]()
史诗级的救市政策为购房者提供了极佳的购房窗口期，但价格高+面积大带来的高总价，成为不少人尤其年轻购房群体买入核心区的“拦路虎”。不过，根据小全全收集到的信息，接下来一些核心地段将会上架一些全新项目，户型面积相对较小，对于预算有限的购房者相对较为友好。譬如位于建设路板块的华天杉河。项目占地约22.5亩，位于东二环内侧，与SM购物广场一路之隔，靠近沙河以及龙湖三千集、东郊记忆、龙湖滨江天街等，规划了5栋19-23F的高层住宅，可售商品房产品为建面约118㎡三房、136㎡四房，梯户比为2T3/2T4。![]()
位于一环外侧人北片区的CCIC公园里，周边距离约500米内聚集了龙湖成都上城天街、金牛万达广场、荷花池商业街区、成都铁中、火车北站等重点配套；周边直线距离约600米范围内聚集了三大地铁站点——1/6号线交汇的人民北路站、5/7号线交汇的北站西二路站、1/7号线交汇的火车北站。项目除叠拼产品外，还有建面约128-137㎡的高层。![]()
△CCIC公园里意境效果图
位于国宾板块的国宾上里，打造了2栋22-23F的高层产品，共172套房源，预计会一次性推出，产品建面约113-123㎡，均为3室2厅2卫户型。在接踵而至的政策作用下，“银十”为成都市场开了个好头，提振了市场信心与预期。于购房者而言，如何切实享受这波利好，用好手中的资金预算很重要；于开发商而言，核心的目标自然是乘势而上，抓紧机会完成去化目标。而不管是执行“城市新规”的项目，还是城市豪宅，或者打造有更适合年轻购房群体的产品的项目，具备核心看点与卖点无疑更容易突围而出。那么，在2024年最后的三个月里，你更关注和期待哪些项目？本公众号所发布的信息、数据仅旨在传递市场资讯，仅涉及商业评述，非时政类新闻发布。文中观点仅为文章作者的意思表示，不代表本公众号立场。本公众号提供的内容仅供参考，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。另，未经书面授权许可，不得转载本公众号图文信息，不得随意截取、引用本公众号披露的数据、图表、观点。本公众号法律顾问北京德恒（成都）律师事务所致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所。周小丁律师 电话：18200160266
