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9月18日，成都市公共资源交易服务中心公布了《成华区华天瑞业铁塔厂2号地块项目委托开发管理评标结果》，龙湖龙智造成为中标候选人第一名。按照此前露出的案名，华天瑞业铁塔厂2号地块项目即华天杉峯。值得注意的是，与华天杉河、华天杉嶺两个“兄弟”项目不同，龙智造代建华天杉峯的内容，并不只是提供策划咨询服务，而是包括现场管理、营销管理、设计管理、物业服务、品牌使用及管理等。简单来说就是，华天杉峯将由龙湖操盘，并将冠以“龙湖”姓氏。就在今日（9月29日），龙湖龙智造已与华天瑞业正式签约。![]()
▌位于东二环外侧的杉板桥板块，与东郊记忆一路之隔，地段出类拔萃；
▌项目住宅清水限价31000元/㎡，是成华区住宅限价的天花板，同时也是成华区最后一批“双限地”；
▌从坊间消息来看，项目定位很豪，如今又有龙湖的加入，期待值被再度拔高。
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在成都东二环内外侧（建设路+杉板桥板块），目前分布着4个成华旧改（成都华天文化旅游开发有限责任公司）项目，包括华天杉河、华天杉嶺与华天杉峯，以及2020年12月成交的18亩项目。其中华天杉峯占地约86亩，是开发规模最大的一个，另外三个则均属于面积不超过23亩的“袖珍盘”。![]()
首先，按照出让要求，需要在宗地内建设返迁安置住宅用房、返迁安置商业用房（用于办公）和350个地下机动车停车位，由成华区政府指定单位按住宅用房27500 元/㎡，办公用房13000 元/㎡，标准地下机动车停车位138500 元/个，大型机动车停车位165500 元/个进行回购。其次，项目为商兼住用地，商业兼容比例为51%~56%，须按“先商业开发、后住宅建设”的相关要求建设，宗地商业建筑全部施工至主体封顶，并经成华区住建交局审核确认后，方可办理商品住宅部分的预售许可证；并且，竞得人须自持不低于50%的商业，在宗地出让年限内不得分割销售。因此，引入有实力尤其是在商业领域驾轻就熟的品牌企业“加盟”，很有必要。而手握“天街系”大型商业IP的龙湖，无疑是上乘之选。
△龙湖滨江天街 图源网络
招标文件明确显示，中标人将负责项目前期管理、项目成本管理、开发建设周期管理、现场管理、营销管理、项目开工建设后设计管理、竣工验收与房屋交付管理、竣工结算与配合审计、物业服务、品牌使用及管理等。
项目操盘总费用大约1.54亿元，包含开发管理费5679万元（含税）、品牌使用费2579万元（含税）、营销管理费7160万元（含税）等。![]()
根据招标文件，项目拟于2024年10月开工，拟建成时间为2027年12月，预计总投资约38亿元。项目建筑密度不大于45%，绿地率不小于20%，住宅主体建筑高度不大于80米，且商业部分须建设一栋建筑高度为 130 米的办公塔楼（“130 米塔楼”）。这意味着，华天杉峯即将进入实质性的建设阶段，成华区核心地块又一全新高端项目蓄势待发。![]()
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作为成华区住宅限价TOP1项目，华天杉峯的确实有足够的想象空间，得天独厚的地段是重要的价值砝码与底气支撑。东郊记忆+龙湖滨江天街+万科天荟等商娱地标汇聚，项目所在的杉板桥板块已成为年轻人追捧的“潮流圣地”。如今的“国际杉”，既有时尚气息又兼具历史厚重感，同时还充满城市烟火气， 拥有打造高端豪宅项目的天然土壤。在“国际杉”，华天杉峯的地段又属于佼佼者：位于东二环外，靠近建设路板块，“出门”即是地铁8号线东郊记忆站，与地铁7号线崔家店直线距离约500米，西侧与龙湖滨江天街为邻，东侧紧邻杉板桥公园，一路（杉板桥路）之隔即是万科天荟与东郊记忆，与以西的沙河、沙河城市公园距离约500米。![]()
同时，项目还靠近成都理工大学，约2公里范围内还聚集了SM购物广场、龙湖三千集、招商花园城、伊藤洋华堂（建设路店）、成都四十九中、建设路小学（枫林校区）、成都市成华小学（秀美校区）、四川交响乐团附属小学、成都市第六人民医院等城市配套。实际上，除了优越的资源阵容外，杉板桥本身就具备浓厚的高端基因，毕竟曾经被誉为“成华第一楼盘”的保利康桥，就在项目以西约800米处。
数据显示，2018-2021年杉板桥板块土地连续四年断供，直到2022年才供应3宗地，两宗即华天杉嶺与华天杉河，另一宗即凯德玖悦华章。占地约44亩的凯德玖悦华章，成交楼面地价16100元/㎡，多次开盘即清，目前已售罄，备案房源成交均价约29000元/㎡。华天杉峯地块成交于2023年8月，住宅清水限价31000元/㎡。作为区域限价最高的地块，显然华天杉峯从“出生”就被设定了非常高期望值。从用地条件来看，地块非常方正，可以为排兵布阵带来更多解题思路。9月27日，成都市规划和自然资源局公示了华天杉峯的建设工程规划许可证。按照公示信息，项目采用了大围合式布局，商业分布于杉板桥路与杉板桥公园一侧，共15栋建筑，包括10栋（1#~10#）11~25F的住宅，以及3栋商业（2F）与+2栋办公建筑。其中，位于中庭楼王位置的9#与10#均为一层一户大平层，并采用了全景舱设计。根据坊间传言，项目产品面积段大约为180~300㎡，也就是说，9#、10#大平层面积应该就在300㎡左右。这个配置，在区域内基本属于天花板的存在。![]()
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不过，按照现有进度来看，今年有望入市的是华天杉河与华天杉嶺，而作为三个项目中定位最高的华天杉峯，还得再等等。早在今年年中就传出即将取证的华天杉河，应该会是最快入市迎检的一个。项目位于东二环内侧，与SM购物广场一路之隔，占地约22.5亩，纯住宅用地，容积率约3.0，住宅清水限价为28000元/㎡，需要配建不少于28363㎡的返迁安置用房。据悉，项目规划了5栋19-23F的高层住宅，可售商品房产品为建面约118㎡三房、136㎡四房，梯户比为2T3/2T4，偏刚需、刚改。![]()
住宅清水限价25000元/㎡，华天杉嶺是住宅限价最低的一个。项目位于华天杉峯东北侧，与凯德玖悦华章仅隔了一个杉板桥公园；占地约18.7亩，容积率为3.0。根据去年公示的规划文件，华天杉嶺由3栋17-25F住宅与1栋商业（商业2F+酒店22F，商业须100%自持）围合而成。根据网传信息来看，项目主力产品户型建面约143㎡和196㎡，2梯2户板式结构，属于改善型定位。![]()
从体量到地段来看，华天杉河与华天杉嶺应该不愁卖，现在大家比较关心的是“鸽”了这么久，到底什么时候能开售？要知道同期拿地的凯德·玖悦华章已经清盘。![]()
如今，“代建”已成为众多房企寻求突围与破局的重要赛道，而龙湖龙智造便是其中最活跃的品牌之一。数据显示，截至2024年6月底，龙湖龙智造已累计获取代建项目超110个，总建筑面积超2100万平方米。今年上半年龙湖龙智造在成都累计签约代建项目已超过10个，其中仅6月就连续签约了天府新区望岳雅院项目、郫都区菁蓉湖15号地块住宅项目、龙泉驿区大面街道92亩项目。一方面，通过轻资产运营实现营收，代建为房企提供了新的业务增长点；另一方面，代建企业可以输出品牌与管理，为代建项目强势赋能，从而实现优势互补，合作共赢。龙湖、东郊记忆、城市新规、大尺度产品定位……多个标签加身，虽然还在破壳阶段，但华天杉峯已经开始引人期待。本公众号所发布的信息、数据仅旨在传递市场资讯，仅涉及商业评述，非时政类新闻发布。文中观点仅为文章作者的意思表示，不代表本公众号立场。本公众号提供的内容仅供参考，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。另，未经书面授权许可，不得转载本公众号图文信息，不得随意截取、引用本公众号披露的数据、图表、观点。本公众号法律顾问北京德恒（成都）律师事务所致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所。周小丁律师 电话：18200160266
