9月23日，成都市规划和自然资源局发布了《成华区圣灯居住小区南片区控规单元控制性详细规划（第5.3版）局部调整方案公告》。调整片区位于东二环外侧，东郊记忆北侧，毗邻建设路板块与二仙桥板块，属于成华区的头部区域。经过此次调规，该片区住宅用地大幅减少，商业用地明显增加，加上容积率变化，最终规划范围总建筑面积减少，规划人口规模减少。![]()
本次调规范围北至建设北路三段，南至建兴路，西至建功路，东至圣灯路，拟调整范围总用地面积27.29公顷，合计约409.35亩；相对原版控制性详细规划，此次主要调整内容如下:结合保留建筑，在现状圣灯西一路基础上，将圣灯西一路向南接入圣灯西二路。东西向在保留建筑之间新增拟规划道路，连接圣灯路和建功路。南侧建兴路相应与圣灯西一路路口对齐。结合保留建筑及用地权属，将现行控规4#、6#(部分)、8#、11#二类城镇住宅用地调整为D#、E#、H#商业服务业用地。将现行控规6#二类城镇住宅用地(部分)调整为G#中小学用地，现行控规12#中小学用地相应调整为K#商业股务业用地。将现行控规16#、18#二类城镇住宅用地调整为O#、P#二类城镇住宅混合商业服务业用地，商业服务业混合比例5%~10%。将现行控规17#小区绿地置换到现行控规19#地块。将现行控规10#二类城镇住宅用地结合用地权属优化边界。结合保留建筑，考虑日照因素，将现行控规14#幼儿园与15#城镇社区股务设施用地置换，保证面积不减少。置换后N#为幼儿园用地，M#为城镇社区股务设施用地。结合拟规划道路，将现行控规5#公园绿地切分为C#、F#两块公园绿地。将现行控规17#小区绿地调整到Q#公园绿地。公园绿地、小区绿地总面积不减少。同时构建连通圣灯西二路和枫林路的公园带。结合圣灯西一路和拟规划道路，优化调整现行控规13#体育场馆用地边界为L#用地。减少的用地面积以配建的方式在地块K内补足。结合圣灯西一路调整及权属边界，优化调整现行控规2#社会停车场用地边界为B#用地，保证面积不减少。结合权属边界，优化现行控规1#公用设施营业网点用地和9#机关团体用地的用地边界。结合保护规划要求，落实工业遗产建筑保护，对规划范围实施容积率平衡转移后，商业服务业用地E#、H#、K#地块内由于工业遗产建筑存在，容积率分别为1.0、2.0、1.8。二类城镇住宅混合商业服务业用地O#、P#地块容积率分别为3.0、2.5。调整后，规划范围总建筑面积减少、规划人口规模减少。![]()
*上图所示工业遗产建筑涉及异地保护以最终审批方案为准。住宅用地与商业服务业用地规模的“一降一升”，以及规划文件中多次提到的“结合保留建筑”，并明确“落实工业遗产建筑保护”，这些都正好与南侧的成都潮流地标——东郊记忆相呼应。![]()
从大的范围来说，该调规片区属于成华区“六大产业功能区”中的成都东郊记忆艺术区，后者以世界文化名城建设引领产业重构、形象重塑、功能再造，聚焦“音乐艺术、数字文创”两大产业主导，瞄准“数字音乐、时尚设计、电子竞技、直播电商”四大产业，打造文商旅城融合发展新名片。调规中所谓的“工业遗产建筑”，应该指的就是原“国营锦江电机厂”，又称784厂，对外曾使用“107信箱”作为代号。2017年，根据成都市规划局发布的《历史文化名城保护规划公告》，锦江电机厂被列为成都近现代工业遗产，如今原址已被改造成CEC784·万谷智慧产业园。![]()
△CEC784·万谷智慧产业园效果图 图源@东郊记忆艺术区占地面积约78亩的CEC784·万谷智慧产业园，以“文创+、园区+”与“科创+”相结合为发展思路，于2019年10月正式启动，总投资约7900万元，依托原国营锦江电机厂厂区及工业保护建筑，充分还原“一五”时期工业建筑的时代特征。2020年10月底，CEC784·万谷智慧产业园开园，吸引了九州通集团、泰盈科技、蒙娜丽莎智能科技等科创和文创类优质企业入驻。![]()
△图源@成华发布地处东二环外侧，毗邻东郊记忆，建设路板块、“国际杉”环绕，龙湖三千集、SM购物广场、龙湖滨江天街等都在1公里范围内，东侧即是成都四十九中，南侧邻近建设路小学（建功校区）……从城市占位到资源聚集程度来看，该片区处于成华区的头部梯队。
不过，调规后这里的住宅土地资源变得更加稀缺。如规划文件所示，图中R#地块即现在的雍锦阁，J#地块为朗基少东家，S#地块为香木林·竹园居与圣欣苑小区，也就是说，调规片区内可开发住宅用地仅剩O#、P#两宗住兼商地块。
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根据投资云地图显示，近三年内该片区周边约2公里范围内成交了多宗住宅用地，主要分布于二八板块以及杉板桥板块，最高成交楼面地价为16300元/㎡，住宅清水最高限价为31000元/㎡。
片区周边近两年推售项目中，2024年有新品入市的是华润置地中环天序，共推出了298套房源，成交价格约27340元/㎡。而目前周边待入市项目则有按照“城市新规”报规报建的华润置地中环天宸（相关阅读>>>华润置地中环天宸建筑规划公布，110㎡户型采用全景舱设计），以及华天杉河、华天杉嶺、华天杉峯等几个项目。
△华润置地中环天宸效果图
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