这不是一句玩笑话，而是近期一些在成都看房子的高端客户的真实写照。在城南某个购房者自建的讨论群里，一位网友“直播”了自己从省内地市来到成都，带着600万+的预算看盘的情况，周末两天时间，还真没挑选出自己满意的目标。![]()
△成都楼市新房价格板块热度图（数据来源：寻圭投资云地图）
从成都楼市的新房层面来看，总价600万+的房子，选择面似乎真不大。上图可见，除了青羊、锦江两大主城区少量房源，其它的选项也只分布在大源、新川、麓湖、秦皇寺等少数几个板块。如果从改善自住的基本需求出发，600万+在当下已足够买进顶豪圈，实现终极改善。真正焦虑的，是在不同的产品打动力面前，对各有亮点的高端改善产品，很容易迷失在“既要、又要、还要”的状态之中，不知该如何做出最正确的决策。![]()
△阅天府项目销售展示区实拍今天我们用这篇文章，为600万-900万预算买高端改善的客群，给出一条最靠谱的选择逻辑和路径：地段能级与确定性＞高端居住纯粹性＞生活场景丰富性＞产品创新的引领性＞足斤足两的硬件配置。9月27日，天府新区今年首次土拍，楼面地价纪录被刷新至24300元/㎡，这个价格，已经排进成都住宅用地成交地价的前三了。而就在这宗土地拍卖前一周，9月20日，金融城三期H12地块，成交价定格在27300元/㎡，成为成都最贵的住宅用地。天新和金三两场土拍再度表明：处于城市核心地段、拥有稀缺景观资源的土地，价值始终坚挺！
高价值土地资源，对应的就是未来的高价值、高端居住产品。对高端改善产品的价值判断，有一条简单实用的法则：板块决定下限，产品决定上限。从板块能级上来看，高端改善置业始终会将目光聚焦于一座城市中的CBD板块。因为CBD代表着最高的资源浓度、最核心的地段价值、最有财富创造能力的产业与人群、最优质的居住产品。成都真正意义上的初代城市CBD当然是春熙路，第二个则是金融城。然而这两个CBD区域，一个早已无房可售，一个新房总价门槛已经来到了850—1000万元/套，并且还不一定能买得到。当前600万-900万总价在成都能够买进的CBD区域，只有秦皇寺。![]()
秦皇寺CBD是天府新区“再造一个产业成都”的城市发展雄心的体现，历经十年发展，如今其板块能级早已被众多中字头产业总部及世界500强企业总部的相继落地不断印证，在2023年福布斯中国区域CBD排名中，成都天府CBD已跻身全国第六名。从城市建设的“完成度”来讲，天府CBD的核心——秦皇寺CBD也是整个天府新区开发建设进度最高的区域。十年发展，整体建设进度条已超80%，其发展现状，几乎就是成都金融城CBD的翻版。如今，天府新区聚集的重大产业项目已超140个，总投资超2800亿元，大型央企国企总部项目49个，落户上下游关联企业超530家。（数据来源：投资天府、天府发布、天府城事儿等公众号）当前，秦皇寺CBD“城市森林会客厅”人字绿廊示范区已完工，四川名人馆实现封顶、天府招商花园城即将迎来开业。医疗、教育（天新C学区）、交通配套（五条轨交两大TOD）等都是一流配置。![]()
恰如陆家嘴之于上海浦东新区的价值，林立的城市地标建筑群既是经济发展活力的体现，更是塔尖人群城市恒产配置最青睐的区域。秦皇寺CBD在塔尖人群心目中的核心地段能级与发展价值确定性，也担当得起“成都的陆家嘴”。由于不同的城市功能承载，秦皇寺CBD在天府大道东侧和西侧的产业及公共设施建设各有侧重。如今我们看到，几乎只有在天府大道西侧的秦皇寺CBD，才有满足城市高端改善产品落位的土地，而由华发股份&华润置地联合开发的阅天府，可以说扛起了秦皇寺CBD高端改善产品的大旗。![]()
自2023年底亮相入市以来，阅天府就备受高端客户认可，创下了成都楼市总价500万以上产品销售面积、套数、总金额的“三冠王”业绩。事实证明，有钱人最终都选择了“有钱”的地段。秦皇寺CBD的地段能级与发展确定性，均已肉眼可见。![]()
△阅天府项目销售展示区实拍
纯粹性是高端改善/豪宅价值得以成立的基本前提。而对于开发周期更长的大盘项目来说，最初的想法，往往决定整个项目最后的价值能够到达什么样的高度。作为近三年来秦皇寺CBD唯一一块超百亩的纯居住用地，阅天府自项目规划之初，就坚定了打造城市顶级产品的决心。
阅天府整盘占地约143亩，均为纯居住用地，项目整体容积率仅约2.4，绿化率35%。从项目定位开始，就以高端改善产品+丰富的生活场景营造的方式，通盘考量、整体规划。从阅天府项目的规划总平图上可以看到，在目前已完成产品规划的4个地块中，1#、2#、4#三个地块均仅规划了4栋住宅，楼间距指标52—92米，每个地块中均形成了独立的中庭。产品规划也全部是2T2的纯板式住宅，除少部分143㎡的起步四房户型，主力产品总价基本都在600万级，这种纯粹高改产品的规划，是构成其后期整盘物业价值极为重要的部分。此外，阅天府还一改代建城市道路简单粗暴的硬化道路+行道树的做法，将组团间的城市路网、绿地等，整体规划打造为一个有高品质的景观、小而美的社区互动生活场景空间、多处口袋公园的花园式生活场景。
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高端改善居住讲求私密性，但同时也需要充满高级烟火气。这一对看似矛盾的要求，实际上也正是作为深度居住型的高改产品，应该具备的核心价值。放眼全球范围内的CBD深度居住型高端物业，它们都与核心的商业办公区保持着一定的距离。这种距离，既能够确保居住环境更宁静、业主的隐私得到更好的保护，同时也为深度居住提供了更佳的环境品质，远离繁华商业的光污染、空气污染、噪音污染。这种在城市CBD板块，同时又与商业区保持着恰到好处的距离的城市高端居住产品，也是全球富人们普遍更青睐的资产配置标的。阅天府与秦皇寺CBD的核心商业及办公区距离约1公里，这个距离就刚刚好是深度居住型的高端改善产品所必需的。![]()
在以恰到好处的距离享受着秦皇寺CBD商务、商业繁华的同时，阅天府还是区域内距离天府公园、鹿溪河生态带最近的住宅项目。其不仅处在城市核心地段，还拥有稀缺的景观资源，可谓是闹中取静的纯居大盘，高端居住价值更经得住市场考验。![]()
在生活场景的丰富性上，阅天府整体规划打造了一纵三横多环的景观轴线和丰富的街区体系。在项目中心轴线上，一条长约450米的蓝花楹大道，为业主归家提供充分的仪式感。同时这条高颜值的景观轴线也与两条横向道路一起，织构起了更多的休闲和社交场景空间，串联10个口袋花园、6个BOX空间。这种做法把街道做成了日后业主下楼即可休闲游憩其间的花园，极大丰富了项目的生活场景空间。![]()
△阅天府项目销售展示区实拍高端生活场景的另一个必备配套是高品质的会所。所谓“无会所不高端”。阅天府在项目的产品规划中，通过架空层、连廊的设置，全面实现了会所空间的超配。2大主会所面积达到约2500㎡，会客、健身、亲子、娱乐、私宴等功能空间，各得其所，同时也是成都市极少数配备室内恒温泳池的高端改善项目会所之一。此外整个项目中还规划有高达30个架空层泛会所，这种全面超配的会所体系所创造的生活层次与社交触感，放眼成都高端市场，难有能与之一战的。![]()
低容低密的价值，同样将反馈给高端居住生活场景。阅天府项目的6个地块，每个地块只规划约100-200户出头，并且尽可能地减少建筑楼栋数，让每个地块的建筑围合都能够形成一个大尺度的组团中庭。通过极致推敲建筑与环境、与公区的尺度关系，留出更充分的空间,来承载更加丰富多元的生活场景。
成都高端市场的产品内卷，自2023年开始逐渐进入到白热化的程度。而2023年底亮相入市的阅天府项目，至今仍是市面上高端改善产品学习与模仿的对象。在成都新房市场200㎡及以上的高改产品中，阅天府是“全景舱”户型的开创者。通过优化结构柱，让270°的连续景观视野完全不被柱体打断，这种“无视野不端厅”的设计理念，给阅天府的产品带来了绝对竞争力，同时这样的设计也成为全城高端改善项目研究学习和模仿的范本。![]()
△阅天府项目创意装修展示单位
通常端厅户型是为了追求最大化的景观视野价值，但在楼栋排布方式局限、楼间距不够的小地块上，这种端厅户型就难免会存在私密性无法得到保障的弊病。得益于项目143亩的占地面积和更低的容积率指标，阅天府有足够的施展空间，让端厅产品既能追求视野与室内采光的最大化，更能很好地兼顾私密性，通过楼间距和楼栋朝向布局的灵活规划，从根源上，最大限度规避对视。阅天府252㎡产品打造的空中院馆，打破了高端产品户型设计的传统观念和思维定势，引领高端居住需求的升级，为超尺度高端改善产品的户型设计提供了全新的解题思路，深度影响着成都乃至全国的高端产品设计趋势。高颜值同样是高端改善项目必须具备的要素。在双U型全景舱户型设计之下，阅天府以超长的连贯曲面玻璃来达成每个户型更为极致的景观面（如252户型的连续玻璃景观面就超过50米），而曲面玻璃和高精度的曲面铝板作为立面材料，也为整个项目确立起更具艺术审美的立面风格与品质。当然，曲面玻璃也好，曲面铝板也好，都大大增加了项目外立面的成本。![]()
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评判高端产品是否质价相符，硬件配置是极其重要的一环。当下新房市场上的高端改善产品，“卷完设计卷配置”也已蔚然成风。这对高端买家来说，当然是好事。
除了主要立面，阅天府对第二立面（即建筑楼栋的背立面）及山墙面同样有着更高的品质标准。据悉，近期开发商还将在外立面施工工艺上进一步提升，最终给市场、业主一个满意的答卷。![]()
△阅天府项目销售展示区实拍阅天府在产品硬件上投入的成本，凡是去实地看过产品的，应该都有非常直观的感受。它将高端改善项目配置中可选项的风雨连廊，连同空中入户大堂一起设计打造，除143㎡户型的楼栋，其它大户型楼栋均有双入户大堂，一楼架空层层高达4.5-6.3米，达到了星级酒店的入户大堂标准。![]()
△阅天府项目销售展示区实拍在精装领域“卷”起来，是让高端客户最乐于见到的现象。阅天府项目3000元/㎡的装标，但实际装修呈现则堪称全成都同档次中的最优配置。有部分同行看过阅天府的精装后表示：真实成本已经完全顶到3000元/㎡去了，在精装部分，阅天府项目真“赚不到钱”。即便已经如此，最近阅天府项目的置业顾问还主动向客户透露，出于央国企的品牌战略担当，项目计划为1、2期业主提供可定制的精装加载包，前期已经购买的业主同样可以选择精装升级包。![]()
△阅天府项目创意装修展示单位阅天府的产品之所以会被地产同行作为“教科书”进行深度研究，还在于它的2T2纯板式布局，将所有户型的得房率都基本保持在95%以上。对户型面积更大的高改产品来说，得房率提高5%，远不仅仅是使用面积和部分室内空间尺度上的提升，5%的得房率可能更意味着几十万的价差。这种实实在在的价值获得感，尤其是在以后二手房交易时，将成为极大的竞争优势。![]()
△阅天府项目创意装修展示单位华发股份&华润置地联合开发的阅天府，能够在成都高端产品极致内卷、迭代速度极快的市场上依旧保持产品的领先性，并创造“三冠王”的销售业绩，其根本原因不外乎是做足了高端改善的确定性、创新性、兑现性。![]()
△阅天府项目销售展示区实拍尽管买家们高端改善置业的经验丰富，阅历与品位过人，但往往在面对“簇新面市”的高改项目时，难免被某些单一维度的“惊艳”冲昏了头，最终“冲动”式购买。因此建议大家真正从深度居住的角度出发去看高端项目，记住“地段能级与确定性＞高端居住纯粹性＞大盘规划的生活场景丰富性＞产品创新的引领性＞足斤足两的硬件配置”的这个准则，全面考量高端改善产品价值。据了解，项目一期最后批次已加推6号地块2号楼房源，南瞰鹿溪河湿地公园，秦皇寺CBD难得的舒居景观位，而阅天府对产品力的升级探索依然在继续。手握600万-900万预算的高端改善买家们，在这个政策工具应出尽出、楼市“止跌回稳”基调已明确确立的时间点上，该理智且果断地出手了！本公众号所发布的信息、数据仅旨在传递市场资讯，仅涉及商业评述，非时政类新闻发布。文中观点仅为文章作者的意思表示，不代表本公众号立场。本公众号提供的内容仅供参考，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。另，未经书面授权许可，不得转载本公众号图文信息，不得随意截取、引用本公众号披露的数据、图表、观点。本公众号法律顾问北京德恒（成都）律师事务所致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所。周小丁律师 电话：18200160266
